2016년 부동산시장은 한 마디로 '롤러코스터' 같았다. 가파른 내리막과 급격한 오르막이 시기마다 지역마다 갈렸다. 새로 맞은 정유년(丁酉年) 시장 전망은 대체로 어둡다. 거래 활기가 떨어지면서, 그 폭이 크든 작든 아래쪽으로 가격 조정이 예상되는 상황이다. 시장에서는 일단 안전벨트를 죌 때라고들 한다. 2017년 부동산 시장 흐름을 키워드 중심으로 짚어본다.[편집자]
작년 강남권을 중심으로 서울 및 수도권 주요지역 주택시장이 달아오른 중심에는 재건축이 있었다. 꾸준한 수요와 희소성을 무기로 분양시장에서 인기를 끈 재건축은 분양가가 점점 높아졌고 이어 주변의 낡은 재건축 추진 아파트 몸값까지 끌어올렸다.
강남권 재건축이 뿜었던 열기는 작년 정부의 11.3 주택시장 안정대책 이후 매수세 위축으로 다소 가라앉은 상태다. 다만 올해 연말 일몰시한이 잡혀있는 '초과이익환수제 유예'가 올 한 해 시장 변동성을 키우는 요인이 될 수 있어 주목된다.
| ▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@ |
재건축 초과이익환수제는 조합 추진위원회 승인시점부터 준공까지 조합원 가구당 이익이 3000만원을 초과할 때 평균 집값 상승분의 나머지 중 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐지만 정부의 경기부양 기조와 함께 올해 말까지 시행이 유예된 상태다.
다시 말해 올해 연말까지 '관리처분계획' 인가 신청을 한 재건축 대상 아파트는 초과이익환수 대상에서 제외되지만, 유예 연장이 추가로 없다면 만만치 않은 사업 부담금이 매겨질 수 있다는 것이다.
이 같은 변수는 주택시장의 가늠자로 여겨지는 강남권 재건축 추진 아파트에 '양날의 칼'이 된다. 우선 올해 안에 관리처분계획 인가 신청을 할 수 있는 단지라면 긍정적 측면이 있다. 조합원 총의를 모으는 압력 요인으로 작용해 사업 추진 속도를 재촉할 수 있어서다.
윤지해 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "재건축 아파트는 사업 추진 단계를 밟아나가면서 불확실성이 줄어 가격도 상승하는 경향이 있다"며 "관리처분 인가를 빨리 받고, 초과이익 환수 부담까지 덜어낼 수 있는 단지들은 가격 회복세가 빠르게 나타날 수 있다"고 예상했다.
반면 절차에 따른 시간 여건상 관리처분 신청이 어려운 단지는 부담금이 사업 제약요인이 된다. 다른 단지에 비해 집값 상승폭이 큰 단지라면 부담금 규모에 따라 사업성이 갈릴 수도 있다. 서울 강남구 개포동 일대, 서초구 반포·잠원동 일대, 송파구 잠실 일대 단지들이 이를 경계하는 이유다.
재건축 사업은 '조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가' 순의 절차를 밟아야 하는데, 사업시행 인가 후 관리처분 신청까지 일반적으로 1~2년의 기간이 소요된다. 작년말까지 사업시행 인가를 받지 못한 사업은 연내 관리처분 인가를 받기가 어렵다. 박근혜 정부 들어 진행된 재건축 규제 완화로 받았던 탄력을 잃게 될 수 있다는 얘기다.
사업시행 인가까지 받아둔 단지들 가운데서도 관리처분계획 인가 신청이 어려울 수 있다. 서울시가 재건축 가격 상승이나 전월세 시장 불안을 초래할 수 있다는 우려에 사업 심의를 신중히 하고 있어서다. 재건축 사업 가속과 시기 집중은 대규모 이주 수요를 유발해 전셋값 급등 요인으로도 자주 지적된다.
다만 현재로서는 정치적, 거시경제적 변수도 있어 재건축 시장 향배를 좌우할 올 연말 초과이익환수제 유예 종료를 확정적으로 보기 어렵다는 지적도 있다.
2014년말 정부는 경기 부양을 위해 '재건축 초과이익환수에 관한 법률' 폐지를 추진했지만 국회에서 폐지 대신 3년 유예(201년말 시한)로 정리됐다. 여당은 이 법 폐지를, 야당은 제도 시행을 주장하고 있는 상황인데 최근의 정국 혼란이나 경기 침체 상황 때문에 유예 연장 가능성도 제기된다.
| ▲ 서울 강남구 대치동 은마아파트. /이명근 기자 qwe123@ |
