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[재건축 어디로]上 상승세 '제동'…약발 이어질까

  • 2018.02.26(월) 16:31

재건축 집값 0.15% 상승…5개월만 상승폭 최소
안전진단 기준강화…'추가상승 부담' 작용

국토교통부가 지난 20일 '재건축 안전진단 기준 정상화' 방침을 발표한 이후 집값 상승세에 제동이 걸렸다. 정부는 '그동안 과도하게 완화됐던 규제를 정상화하는 것'이라고 밝혔지만 시장에서는 재건축 규제를 통해 급등하는 집값을 잡으려는 것으로 해석하고 있다.
 
실제 재건축 예정 단지들을 중심으로 한 집값 상승세가 큰 폭으로 둔화됐다. 올 초 집값이 가파르게 오른 데 따른 피로감이 컸던 상황에서 안전진단 정상화 발표를 계기로 시장이 급랭한 것이다. 전문가들은 이번 안전진단 강화를 기점으로 재건축 집값을 잡는 효과가 지난해 8‧2대책보다 더 클 것으로 분석하고 있다.

26일 부동산114에 따르면 2월4주 서울 재건축 아파트 매매가격은 전주대비 0.15% 상승한 것으로 나타났다. 이는 지난해 9월 마지막 주(0.18%) 이후 약 5개월 만에 가장 낮은 상승폭이다.

그동안 서울 집값은 재건축 단지를 중심으로 상승세를 이어왔다. 서울 외곽의 미개발지역을 개발해 주택을 공급하겠다는 계획 등이 발표되기도 했지만, 학군과 교통망을 비롯한 입지조건을 감안하면 재건축 단지의 가치가 더 높다는 판단에 실거주 수요자 뿐 아니라 투자자들까지 몰린 까닭이다.

이에 정부는 지난해부터 지속적으로 부동산 규제 대책을 내세우고 있다. 재건축 단지를 중심으로 과열된 시장을 잠재울 필요가 있다는 판단에서다.

실제 지난해 발표된 8‧2 대책은 재건축 추진 아파트와 재개발 입주권 거래를 제한하는데 중점을 뒀다. 반복되는 ‘손바꿈’ 현상으로 특정 지역의 집값이 과도하게 오르는 것을 막겠다는 심산이었다.

▲ 자료: 부동산114

당시 대책은 일정기간 효과를 봤다. 8‧2대책 발표 이후 약 한 달 동안 재건축 단지 집값은 전주대비 하락세를 보인 것이다.

하지만 이후 다시 상승세에 불이 붙었다. 다주택자 중과세 부과 이전에 ‘똘똘한 한 채’를 마련하겠다는 전략 아래 올 초부터 강남 재건축 단지로 수요가 몰렸고, 이는 이전보다 집값이 더 큰 폭으로 오르는 원인이 됐다.

이번에 발표한 재건축 안전진단 정상화 방안은 실질적으로 재건축 사업 연한을 30년 이상으로 늘리는 효과라는 분석이 많다. 여기에 다주택자 중과세 부과와 하반기 DSR 시행 등이 예정돼있고, 금리 상승 가능성도 높다.

특히 시기상으로도 단기간 급등한 집값에 대한 수요자들의 부담이 컸던 상황이다. 이런 이유로 재건축 안전진단 발(發) 집값 상승세 둔화 현상은 지난해 8‧2대책 때보다 더 길어질 것이라는 전망이다.

양지영 R&C연구소 소장은 “올들어 서울 재건축 단지를 중심으로 집값이 큰 폭으로 상승하면서 이에 대한 피로감이 컸다”며 “이런 가운데 발표된 안전진단 기준 강화 방안은 재건축에 대한 정부 정책의 방향성을 보여주는 것이어서 작년 8‧2대책보다 집값에 미치는 영향은 더 클 수 있다”고 설명했다.
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