올 상반기 중반부터 전국적으로 집값이 하향 안정화 추세에 접어든 가운데 하반기에도 이같은 분위기는 계속될 전망이다. 주요 기관들은 금리 인상 가능성과 주택 공급과잉 현상 지속, 보유세 개편 등 규제 중심의 정책을 집값 하방 압력으로 꼽았다.
이와 함께 대규모 입주물량이 줄줄이 쏟아지면서 집값은 물론 전세가격도 약세를 보일 것이란 전망이다.
◇ 규제로 잡은 집값…관망세 지속
12일 한국감정원에 따르면 올 상반기 주택 매매가격은 수도권에서 1.5% 상승한 반면 지방은 0.4% 하락했다. 전체적으로는 0.5% 오른 것으로 나타났다.
상반기 전체적으로는 상승했지만 분기별로는 분위기 차이가 뚜렷하다. 1~3월까지는 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 가파르게 상승했다. 지난해 발표된 '8‧2 부동산 대책' 등 규제 중심의 정책으로 '똘똘한 한 채' 선호현상이 강해지면서 강남 재건축 단지를 중심으로 실수요자 뿐 아니라 투자자까지 몰린 까닭이다.
반면 4월 이후부터는 집값이 소강상태로 접어들었다. 정부의 시장 규제가 분위기 전환의 가장 큰 요인이었다. 정부는 지난 3월, 집값 폭등 시발점인 서울 주요 재건축 단지를 잡기 위해 '재건축 안전진단 정상화' 카드를 꺼내들며 사업 진행 속도를 늦췄다. 이로 인해 주요 재건축 단지 열기가 잠잠해졌다.
여기에 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과로 주택 매매거래량이 급감하면서 집값 자체가 하락 전환했다. 결과적으로 연초 이후 급등했던 집값을 4월 이후 하락세로 일부 상쇄하며 상반기 전체 집값 상승폭을 둔화시켰다.
이같은 흐름은 하반기에 더욱 강해질 전망이다. 상승폭이 둔화된 것을 넘어 하락 전환할 가능성이 크다는 분석이다.
주택산업연구원은 하반기 수도권은 0.1% 상승, 지방은 0.8% 하락해 전국적으로 매매 가격은 0.3% 떨어질 것으로 예측했다. 한국감정원은 수도권 0.2% 상승, 지방 0.9% 하락해 전체적으로는 0.1% 떨어질 것으로 내다봤다.
채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원 원장은 "양도세 중과 등 정부 규제와 주택 공급량 확대로 최근까지 상승세인 서울 강북과 경기 일부 지역을 제외하면 전체적으로 주택 상승세는 둔화되고 있다"고 말했다.
이어 "하반기는 입주 물량이 많고 보유세 개편에 따른 매수심리가 위축돼 전체적으로 집값은 하향 안정화될 것"이라며 "실수요와 투자수요가 견고한 수도권은 변동 폭이 크지 않겠지만 산업 경기침체와 입주 물량이 많은 지방은 하락세가 계속될 것"이라고 예측했다.
◇ 입주물량 쏟아진 전세시장, 하락세 뚜렷
주택 임대차 시장에서는 전셋값(전세보증금) 약세가 더욱 확대될 전망이다. 감정원은 하반기 전셋값이 수도권은 0.9%, 지방은 1% 하락해 전국적으로 1% 떨어질 것으로 내다봤다. 주산연도 수도권과 지방에서 각각 1.2%, 1.3% 떨어져 전체적으로는 1.2% 하락할 것으로 예측했다.
올들어 연간 입주물량이 많다는 게 전세가격 하락세를 이끌고 있다. 매매시장이 거래뿐 아니라 가격 상승세도 둔화된 가운데 입주를 앞둔 주택의 주인들이 잔금 마련을 위해 전세를 내놓으면서 전세 시장에서는 공급 과잉 현상이 일어나고 있다.
이로 인해 임대차 시장에서 전세 비중이 다시 확대되는 것은 물론 가격도 떨어지고 있는 것이다. 실제 상반기 전국 전월세 거래량은 68만7000건을 기록했는데 이중 전세 비중이 56.7%로 전년 동기대비 1.3%포인트 확대됐다.
하반기도 상황은 크게 다르지 않다. 하반기 준공 물량은 전년 같은기간보다 7% 증가한 34만5000가구로 예상된다. 이로 인해 전세가격 하락세는 지속되고 일부 입주물량이 집중된 경기 외곽과 충청 일부지역에서는 역전세난이 발생할 가능성도 존재한다.
이같은 현상에 대해 채미옥 원장은 2014년 이후 지나치게 급등했던 전셋값이 정상화되는 과정으로 서민 주거 안정에 도움이 된다고 평가했다. 2014년부터 약 3년간 임대차 시장에서는 낮은 금리로 인해 월세 수익을 노리는 집주인들이 전세 대신 월세를 선택하면서 극심한 전세난이 발생했고, 전셋값도 큰 폭으로 상승했다.
실제 감정원 분석 결과 작년말 기준 전국 전세가격은 저점대비 193.72%대 가격 수준이어서 하락세가 지속되고 있음에도 여전히 높은 상황이다.
채미옥 원장은 "전세는 월세보다 주거비용 부담이 적은 까닭에 전세 비중이 늘고 있는 것은 서민 주거안정에 도움이 된다"며 "전세시장은 앞으로 상당 기간 하향 안정세를 유지할 것으로 예상되며 이는 임대차 시장 안정에 긍정적인 신호"라고 설명했다.
이어 "일부 입주물량이 많은 곳에서는 역전세난이 발생할 수 있다는 우려가 있지만 이보다 전체 전세시장이 안정화되는 긍정적 효과가 더 크다"고 강조했다.
