올 상반기 부동산 시장은 변수의 연속이었다. 올해부터 다시 시작된 재건축초과이익환수제부터 재건축 안전진단 정상화, 다주택자 양도세 중과 등 연이어 규제책이 시행됐다. 이로 인해 주택시장은 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 폭등했다가 규제 시행 이후 상승폭이 급격히 둔화되는 모습을 보였다.
하반기 부동산 시장은 하향 안정화될 것이라는 전망이 우세하다. 과열된 열기를 잠재우고 실수요자 중심으로 부동산 시장을 유지하겠다는 문재인 정부의 일관된 정책 메시지가 효과를 봤다는 평가다.
그럼에도 변수는 존재한다. 7월부터 시행되는 DSR(총체적 상환능력 비율)을 통한 대출규제 강화, 여기에 금리인상 가능성 등 옥죄어지는 돈 줄이 안정적인 시장 흐름에 악영향을 줄 수 있어 대책 마련이 필요하다는 목소리가 나오고 있다.
◇ 전문가도 소비자도 '돈이 변수'
13일 부동산114 '하반기 주택 시장 전망' 설문조사 결과에 따르면 소비자들은 올 하반기 부동산 시장에서 가장 큰 변수로 '정부의 대출 규제 및 금리 변화'(응답비율 30.21%)를 꼽았다. 아파트 입주물량 증가와 국내외 경기회복 속도, 보유세 등 정부의 부동산 시장 규제 등이 그 뒤를 이었다.
기관들의 진단도 다르지 않았다. 주택산업연구원은 하반기 주택시장 5대 영향 변수로 ▲주택관련 대출규제 ▲금리 ▲입주량 ▲가계부채 ▲재건축초과이익환수 등을 선정했다. 한국감정원 역시 정부의 규제 정책과 함께 기준금리 추가인상 가능성, 신(新)DTI와 DSR 도입 등 금융시장 변화 등이 주택시장 매수심리에 영향을 줄 것으로 분석했다.
먼저 정부의 대출규제 강화로 시중에 풀리는 자금이 줄어들 것으로 보인다. 특히 이달부터 시행된 DSR은 주택 담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부 등 모든 대출 원리금을 포함해 대출금이 산정되는 까닭에 이전보다 대출 가능한 금액이 현저히 줄어들게 된다.
투자자는 물론 주택 매매를 위해 대출을 생각했던 수요자도 원하는 수준의 대출을 받지 못해 주택 구입을 포기하는 경우가 발생할 가능성이 커진 것이다.
이와 함께 미국의 기준금리 인상으로 국내에서도 금리 인상이 불가피하다는 목소리에 힘이 실리고 있다. 미국 연방준비위원회는 지난 6월 기준금리를 2%로 인상했다. 이 영향으로 시중은행 주택담보대출 금리는 5%에 육박하고 있다.
여기에 미국 금리 인상 여파로 주담대에 영향을 주는 코픽스(COFIX) 금리가 계속 오르고, 기준금리 역시 지속적인 상승 압력에 시달릴 것으로 보인다.
반면 한국은행은 이달에도 기준금리를 1.5%로 동결했다. 국내 경제지표가 부진한 까닭이다. 금리인상을 둘러싼 대내외 여건이 반대 현상을 보이면서 부동산 시장에서는 금리 향방에 더 큰 관심을 보이는 상황이다.
◇ 입주 물량 폭탄에 금리 부담…대책 필요
하반기에도 집들이를 앞둔 대규모 단지들이 많다는 점도 고려해야 할 변수다. 하반기에는 34만5000가구 규모의 주택이 준공될 예정이다. 이는 전년 같은기간과 비교해 5.8% 증가한 수치다.
입주 시점이 다가오고 있다는 것은 수분양자들의 잔금 마련 시점이 얼마 남지 않았다는 것으로 금리인상 및 대출 규제와도 밀접한 연관을 갖는다.
입주를 생각했던 수분양자들은 분양 시점과 비교해 대출 문턱이 높아지면서 자금 마련 계획에 차질이 발생할 수 있어서다. 전세입자를 구해 잔금을 치르기로 계획했던 집주인들 역시 전세물량 공급 확대로 세입자 구하기에 어려움을 겪을 가능성이 큰 상황이다.
실제 올들어 준공 주택 입주율이 지속적으로 하락하고 있다. 주산연 조사 결과 입주율은 지난해 6월 76.4%에서 올해 5월 기준으로는 74.5%로 낮아졌다. 미입주 사유로는 세입자 미확보와 기존주택 처분지연, 잔금대출 미확보 등이다. 입주 예정자들의 입주 지원에 차질이 없도록 주택 금융규제에 대한 재조정이 필요하다는 지적이 제기되는 이유다.
김덕례 주택산업연구원 실장은 "국내 주택시장에서 금리가 급격히 인상되면 주택금융 소비자의 심리적 불안이 확산돼 시장에서 불안요인으로 작동할 우려가 있다"며 "주택시장 안정적 관리를 위해서는 정부가 충분한 입주지원과 합리적 주택금융정책, 입주물량 급증지역 연착륙 방안 등을 모색해야 한다"고 말했다.
