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[9.13 대책]'베일속' 공급계획, 성패 가른다

  • 2018.09.14(금) 15:51

국토부, 21일 사업지 등 구체적 공급확대 방안 발표
후보지 유출지역 거래 급증…부동산 가격 상승 불가피

'9‧13 주택시장 안정 대책'은 종합부동산세 대상을 확대하고, 다주택자 주택담보대출 규제를 강화하는 등 수요규제 측면에서 예상보다 강력한 내용을 담은 것으로 평가받는다.

 

하지만 신규 주택공급 계획에 대한 구체적 내용이 빠지면서 당분간은 '반쪽 대책'이라는 반응을 피할 수 없게 됐다.

 

특히 대책 발표 전 수도권 택지지구 후보지 유출 논란, 주택 공급을 위한 필수요소인 택지조성방법(개발제한구역 해제 등)에 대한 정부와 지자체의 이견 등으로 인해 공급계획 마련이 쉽지 않아 보인다.

 

여기에 신규 택지 입지 공개시 단기적으로 인근 지역 부동산 시장 과열이 불가피하다는 점에서 9‧13 대책 효과 지속 여부에 영향을 줄 수 있는 변수로 떠올랐다.

◇ 신규 30만호 공급, 어떻게?

정부는 이번 대책에서 제외된 공급계획을 오는 21일 발표하겠다고 예고한 상태다. 수도권내 교통 여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳을 개발해 30만호를 공급한다는 내용이 핵심이다.

 

이같은 대규모 주택 공급을 위해 도심내 유휴 부지를 활용하고, 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트(개발제한구역)을 활용하겠다는 게 국토부 설명이다.

 

또 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도지역 변경 등을 통해 기존 도심내 주택을 공급하겠다는 내용도 준비 중이다. 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화를 통해서도 주택공급을 확대하겠다는 계획이다.

 

▲그린벨트 해제를 통한 신규 주택공급 예상지역으로 언급되는 서울 서초구 내곡동 일대 /사진=이명근 기자 qwe123@

 

문제는 주택 공급계획의 핵심이라고 할 수 있는 서울 그린벨트 해제를 두고 정부와 서울시간 의견 대립이 계속되고 있다는 점이다. 그린벨트 해제없이 도심내 건축 규제 완화와 소규모 주택정비 사업만으로는 정부가 계획한 규모의 주택 공급이 쉽지 않기 때문이다.

 

박원순 서울시장은 지난 11일 열린 한국환경정책‧평가연구원 환경포럼에 참석해 "인구는 줄고 삶의 질을 높이고하 하는 시민들 욕구는 증대하고 있어 그린벨트 해제는 극도로 신중해야 한다"고 말했다. 사실상 그린벨트 해제에 반대 의견을 피력한 셈이다. 참여연대 등 환경 및 시민단체 반발도 크다는 점에서 그린벨트 해제를 통한 택지개발은 쉽지 않은 상황이다.

국토부는 일단 지자체 협의를 완료해 조성계획을 마친 일부 지역에 대해서는 공급 규모 등 구체적 내용을 추석전 공개할 예정이다. 사전 유출됐던 수도권 택지지구 후보지(광명‧의정부‧의왕‧시흥‧성남‧안산‧과천)도 고려대상에 포함해 지자체 협의를 진행중이다.

 

김현미 국토부 장관은 전날 브리핑에서 "현재 지자체와 절차를 진행하고 있으며 종료된 내용부터 오는 21일 구체적 입지와 수량을 발표할 것"이라며 "그린벨트 해제와 관련된 내용도 종합적으로 밝히겠다"고 말했다.

◇ 남은 변수는 공급

 

21일 공개되는 공급대책에는 그린벨트 해제보다는 도심내 유휴부지 활용과 건축규제 완화 등을 통한 공급이 주로 담길 것으로 보인다. 하지만 실수요자들이 납득할 만한 입지와 규모가 아니라면 공급을 통한 집값 안정 효과는 기대하기 힘들다는 반응이 나온다.

 

주택 공급을 위한 개발지역 공개 이후도 부담이다. 그린벨트를 해제하거나 신규 택지지구로 개발이 확정된 곳 주변에는 투기수요가 몰리거나 개발이익 등을 통해 부동산 가격이 오르는 현상이 발생하기 때문이다.

 

실제 이같은 모습은 이미 나타나고 있다. 김상훈 의원(자유한국당)실에 따르면 최근 유출된 수도권 신규택지 후보지역 가운데 과천시와 의왕시 토지거래 건수가 유출 이전과 비교해 크게 증가했다. 과천과 의왕은 유출된 후보지 중에서도 서울 접근성이 좋고 거주수요가 풍부한 지역으로 평가된다.

 

 

7월 과천 토지거래 건수는 7건을 기록했지만 8월에는 24건으로 3배 이상 증가했다. 의왕(포일동) 에서도 7월에는 1건이던 것이 8월에는 15건으로 늘었다. 이와 함께 이 지역 지분거래도 4~7월은 월평균 3건이었던데 반해 8월에는 31건으로 급증했다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "개발이 확정된 지역은 토지 보상이나 개발에 대한 기대감으로 가격이 오르는 게 당연하다"며 "다만 가격 상승폭이 지나치게 과도할 때 부작용이 생길 수 있다"고 설명했다.

 

이어 "9.13 대책을 통해 대출 장벽을 크게 높여 개발 지역으로 향하는 투기수요를 억제하는 효과는 기대할 수 있다"면서도 "자금력이 충분한 자산가들은 대출규제 영향을 받지 않기 때문에 이들의 접근은 막지 못할 것"이라고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "신규 주택공급 지역으로 선정된 곳에서 주택을 활용한 투기수요는 차단할 수 있겠지만 개발에 따른 토지비용 상승 등 부동산 가격 불안정성은 어쩔 수 없는 부분"이라고 말했다.

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