정부가 9.13대책을 통해 종합부동산세(이하 종부세) 개편안을 발표하면서 종부세 폭탄 논란이 거세지고 있다. 하지만 시세 18억~20억원 안팎의 아파트 한채를 갖고 있는 경우엔 종부세 개편안에 따른 세금 증가액이 사실상 미미해 무풍지대나 다름없다는 평가가 나오고 있다. 이번 대책 이후에도 여전히 '똘똘한 한채'는 진가를 발휘한 것으로 보인다.
정부는 기존 종부세 개편안 발표 당시 고가 1주택, 혹은 똘똘한 한채에 대해 사실상 면죄부를 줬다는 비판을 받아 왔다. 이를 의식해 9.13대책에서는 과세표준 3억~6억원 구간을 신설해 세율을 현행 0.5%에서 0.7%로 높였다. 과표 3억원 이하의 경우는 세율인상에서 제외했다.
기존안과 비교하면 똘똘한 한채의 범위가 다소 좁아진 셈이다. 하지만 2주택 이상 다주택자의 세부담이 큰폭으로 늘어난 것에 비해서는 여전히 부담액이 미미하다는 분석이 나온다. 과세표준이 3억원이라고 하더라도 시가 기준으로는 무려 18억~20억원에 달하는 고가 아파트들이다.
| ▲ 은마아파트. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
최근 실거래가격을 기준으로 18억원 선에서 거래되는 아파트는 대치동 은마아파트 전용 76㎡(18억3000만원), 잠실 주공아파트 5단지 전용 76㎡(18억9000만원) 등이다.
시가가 18억원이라고 해도 공시가격은 통상 실거래가격의 70% 수준이라고 할때 12억6000만원 정도 된다. 여기에 1주택자의 경우 9억원을 공제한 3억6000만원에 현행 공정시장가액비율 80%를 곱하면 세금을 매기는 기준이 되는 과세표준이 나온다. 이 경우 과표는 2억8800만원으로 3억원이 채 안된다.
기획재정부가 9.13대책에서 시뮬레이션 한 결과를 보면 시가 18억원 아파트의 경우 내년도 공시가격 12억7000만원을 기준으로 공정시장가액비율 85%를 적용하면 과표 3억원에 해당, 내년도 종부세 부담액은 104만원이 된다. 현행 종부세 부담액 94만원에서 고작 10만원 늘어나는 것이다. 공시가격 9억원(중층 이상)을 넘는 은마아파트가 이 사례에 해당한다.
과표 3억원 이하와 3억~6억원에 해당하는 아파트에 대해 우리은행 WM자문센터 내 택스컨설팅센터에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 이들 아파트의 종부세 부담은 내후년까지도 200만원에 한참 못미치는 수준으로 나타났다. 내년도 공시가격은 현실화율을 감안해 실거래가의 70%로 가정했고, 집값 역시 2018년과 동일하다고 가정했다.
은마아파트 전용 76㎡의 저층 공시가격은 8억원대로 올해는 종부세 대상(1주택자 9억원)에 포함되지 않는다. 내년 공시가격이 실거래가의 70%로 올라가는 경우 공정시장가액비율 각각 85%, 90%를 적용할 때 19년엔 약 107만원, 20년엔 117만원의 종부세를 내게 된다. 19년과 비교해 20년엔 10만원 늘어난다.
잠실 주공 5단지 전용 76㎡의 경우 실거래가격이 18억9000만원인데 비해 올해 공시가격은 11억6000만원에 불과해 과표 역시 2억800만원으로 3억원 이하 구간에 속한다. 올해는 64만8000원의 종부세를 내게 되고 19년 이후 과표구간이 3억원을 넘기면서 19년 126만원 20년 138만원으로 늘어난다. 잠실 리센츠 59㎡는 내년과 내후년 각각 75만원, 79만4000원으로 100만원에 한참 못 미친다.
서초구 반포 래미안퍼스티지(59㎡)의 경우 실거래가는 20억원에 달하지만 올해 공시가격은 10억4000만원으로 실거래가의 절반 수준에 불과하다. 이 때문에 과표 역시 1억1200만원으로 3억원 이하 구간에 해당한다. 올해 세부담은 미미하고 내년부터 과표 3억~6억원 구간에 해당하면서 올해 34만9000원에서 19년 163만, 20년 176만원으로 오른다. 19년과 비교하면 역시 13만원 오른다.
대부분 내년에 공시가격 현실화로 인해 과표구간 3억~6억원으로 올라서면서 세율이 현행 0.5%에서 0.7%로 상승한다. 하지만 종부세 부담액은 여전히 100만원대에 불과하다.
김언정 우리은행 WM자문센터 택스컨설팅센터 팀장(세무사)은 "내년에 집값 상승분을 공시가격에 반영하면서 종부세를 안내던 사람이 100만원씩 내게 되는 경우 부담이 된다고 할 수는 있지만 그동안 집값이 1억~2억원 이상 올랐던 상황에서 100만원 정도(1주택자)는 크게 부담되지 않는 수준으로 보는 듯 하다"고 말했다. 이어 "앞으로 추가로 갭투자를 하기 어려워진 것이지 1주택자는 크게 영향이 없다"고 덧붙였다.
실제 정부가 타깃으로 삼은 대상 역시 2주택(조성대상지역) 이상의 다주택자다. 시가 18억원(공시가격 12억7000만원) 한채를 보유한 경우(내년 종부세 104만원)보다 시가합산해 14억원(공시가격 9억8000만원)을 보유한 다주택자의 종부세 부담액이 144만원으로 더 크다.
세부담 상한 역시 다주택자의 경우 전년도 재산세와 종부세를 합한 금액의 300%여서 이론적으로는 전년도 세부담액의 3배까지 늘어날 수 있는 반면 1주택자는 기존대로 150%를 유지한다.
다만 공시가격 현실화는 가장 큰 변수로 남아 있다. 정부는 이미 공시가격 현실화 방침을 밝혔다. 17일 열린 9.13대책 후속조치 점검회의에서도 시세가 급등한 주택의 집값 상승분을 공시가격에 적극 반영하겠다는 방침을 다시 한번 확인했다. 내년 이후 공시가격 상승에 따른 과표 구간 점프로 종부세 역시 더욱 늘어날 여지는 남아 있다.
