규제피해 지방 부동산 '싹쓸이'…전망은?

지방 부동산시장이 출렁이고 있다. 

수도권 규제가 심화할수록 지방으로 눈을 돌리는 투자자가 늘어난 가운데, 내달부터 지방 광역시에도 전매제한이 강화되자 그 전에 분양권을 사두려는 움직임도 활발하다.

하지만 연이은 주택 규제와 코로나19의 장기화 영향으로 입주율이 내려앉아 '빈집 공포'가 생기고, 지역별 양극화가 심화하는 모습이라 다시 침체에 빠질 것이란 우려도 나온다.  

◇ 규제 피해서 미리…지방 아파트 '싹쓸이'

리얼투데이가 한국감정원의 '월별 매입자거주지별 아파트매매거래' 자료를 분석한 결과 올해 2분기 수도권의 외지인 거래량은 전분기 대비 감소한 반면 지방중소도시는 증가한 것으로 나타났다.

수도권은 1만5302건으로 전분기 대비 29.95% 줄었고, 지방중소도시는 1만5135건으로 38.42% 늘었다. 

올 상반기 분양권 전매제한 강화, 6·17대책 등 연이은 주택 규제 발표로 투자자들이 지방으로 눈을 돌린 탓으로 풀이된다.

지역별로 충북이 전분기 대비 97.8% 증가한 3211건으로 가장 높은 증가율을 보였고 경남 54.5%, 경북 43.9%, 전북 15.4%, 충남 14.2%, 강원 12.5%, 전남 2.12% 순으로 거래량이 많아졌다. 

여기에 내달부터 지방 광역시에도 전매제한을 강화하기로 하면서 분양권 거래도 늘었다.

정부는 5·11대책을 통해 지방 광역시 민간택지중 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상 도시지역에서 공급되는 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 '소유권 이전 등기시'까지로 강화키로 했다. 

사실상 자연보전권역인 이천과 가평, 양평, 여주 등을 제외한 대부분의 수도권 전역과 지방광역시에서 전매가 금지되는 셈이다. 지방 광역시를 중심으로 투기 수요가 단기간 돌아다니면서 시장 과열을 유발하는 것을 막기 위한 조치다. 

그 여파로 한국감정원의 '거래원인별 전국 아파트 거래현황' 통계를 보면 지난 6월 5대 지방광역시(부산·대구·광주·대전·울산)의 분양권전매는 총 4559건 발생해 전년 동기(1683건)보다 170.9% 늘었다. 

비교적 규제에서 자유로운 오피스텔 거래도 활발하다. 리얼투데이에 따르면 지방 5대 광역시의 5~7월 오피스텔 거래량은 2017건으로 전년 동기 대비 39% 증가했다. 

◇ 지방시장에 활기? 

이런 규제 풍선효과로 지방시장에 '반짝' 활기가 도는 모습이다. 

특히 9월 전 분양하는 단지나 규제 전 분양승인을 받아놓은 단지는 전매제한 강화 규제를 피할 수 있어 분양 열기가 뜨거울 것으로 보인다. 전매제한 강화를 적용받지 않을 경우 분양권 전매는 당첨자 발표 후 6개월 후부터 가능하고, 중도금 대출도 최대 60%까지 받을 수 있다. 

하지만 규제 강화, 경기 침체 등의 여파로 다시 침체의 늪에 빠질 것이란 전망도 나온다.  

주택산업연구원에 따르면 7월 전국 입주율은 81.6%로 전월 대비 4.1%포인트 하락했다. 특히 지방이 심각하다. 강원권은 6월 84%에서 지난달 74%로, 같은 기간 대구·부산·경상권은 84%에서 79%로 인천·경기권은 91%에서 88%로 입주율이 감소했다.

미입주 사유로는 ▲기존 주택 매각 지연(35.0%) ▲잔금대출 미확보(33.3%) ▲세입자 미확보(20.0%) ▲분양권 매도 지연(10.0%) 등이 꼽혔으며 지방 중소도시에선 세입자 미확보, 분양권 매도 지연에 따른 미입주 사례가 증가한 것으로 조사됐다.

6·17대책, 7·10대책에 따른 전세자금 대출 강화, 주택담보대출비율(LTV) 축소 등의 규제가 영향을 미친 것으로 분석된다. 

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "9월부터 지방광역시 전매제한이 강화되면 기존 분양권 거래가 많아지고 일부 입지가 좋은 지역 위주로 청약도 잘 될 것"이라면서도 "다만 중소도시 등 입지적으로 약한 지역은 침체하면서 청약 양극화가 심화하고 (지방) 전체 시장이 침체될 것"이라고 말했다.