민간 사전청약을 통한 주택공급이 본격화된다. 첫 공급지역으로 수도권에선 평택고덕과 오산세교2 지구 등이 선정됐다. 정부는 공공분양에 더해 민간분양도 사전청약을 시행함으로써 상호 보완을 기대하고 있다.
시장에서도 다양한 방법으로 주택 공급 물량을 늘린다는 점에서 긍정적이라는 평가다. 다만 서울 접근성이 떨어지는 지역이 대부분이라 수도권 무주택자들의 내 집 마련 수요를 충족시키기에는 한계가 있다는 지적이다.
중장년 기회 확대…추첨제 물량도
민간 사전청약은 민영주택으로 전체 공급물량 중 일반공급 비중이 공공분양보다 높다. 앞서 시행한 공공분양 사전청약은 일반공급 비중이 15%에 불과해 특별공급 자격에 해당하지 않는 청년층이나 중장년들에게 돌아가는 몫이 적다는 지적이 제기돼왔다.
민간 사전청약은 전체 공급물량의 37%가 일반공급으로 배정돼 공공분양에서 소외됐던 무주택자들에게는 기회가 될 수 있다. ▷관련기사: 박터지는 사전청약 '일반공급'…민간 사전청약이 해법?
또 전용 60㎡ 이하 중소형 비중이 높았던 공공분양과 달리 수요자 선호도가 높은 전용 84㎡ 중형 평형도 많다. 1차 민간 사전청약 공급물량 2500가구 중 84㎡는 1012가구로 40% 수준이다. 평택고덕에선 전용 100㎡인 중대형 평형도 230가구를 공급한다.
이와 함께 추첨제 물량도 다수 포함돼 있어 가점이 낮은 수요자들도 당첨을 노려볼 만하다. 민영주택 특별공급 제도 개선을 통해 생애최초와 신혼부부 특별공급 물량 중 일부는 추첨제로 당첨자를 선정한다.
생애최초 특별공급 물량의 30%는 추첨제로 소득을 초과하는 가구와 1인 가구에도 기회를 준다. 신혼부부 특별공급도 30%는 자녀수에 관계없이 추첨으로 청약 당첨자를 선정한다.
이를 통해 이번 1차 민간 사전청약 물량의 27%인 약 680가구가 추첨제로 공급될 예정이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간 사전청약은 공공과 달리 전용 85~100㎡ 주택형이 다수 포함된 것이 장점"이라며 "공공보다 일반공급 물량이 많아 청약통장 장기가입자가 당첨을 기대해 볼 수 있을 것"이라고 말했다.
이어 "전체 물량의 27%가 추첨제로 공급돼 2030세대 등 다양한 계층에게 보다 많은 당첨 기회를 제공할 것"이라며 "공공 외 민간브랜드 경합으로 수요자들의 다양한 청약기회 확대에도 도움을 줄 수 있다"고 평가했다.
입지 한계…흥행 '글쎄'
정부는 민간 사전청약을 통해 공공 사전청약의 사각지대를 보완하고 공급물량도 확대해 더 많은 무주택 실수요자들에게 내 집 마련 기회를 제공한다는 계획이다. 이를 통해 주택시장 안정도 기대하고 있다.
하지만 공공에 비해 민간 사전청약 공급 대상지들의 입지가 떨어진다는 점에서 수도권 수요를 흡수하기에는 제한적이라는 지적도 나온다. 1차 민간 사전청약 공급지역 역시 평택과 오산 등으로 서울과는 거리가 있다.
이미 매각된 택지 중 민간 사전청약 참여 후보지들도 양주회천과 인천검단, 파주운정3과 의왕고천 등이라 향후 계획된 민간 사전청약도 크게 다르지 않을 전망이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "오산과 평택 등은 수도권 수요자가 원하는 지역이라고 보기 어려워 해당 지역 신축 수요를 흡수하는 정도일 것"이라며 "서울과 수도권 수요자들은 민간 사전청약 지역에 청약하기보다 입지가 나은 3기 신도시 등 공공분양을 선호할 가능성이 크다"고 분석했다.
함영진 랩장도 "민간 사전청약 입지는 공공과 경합하기에 선호도가 낮은 지역"이라며 "4차 공공 사전청약보다 흥행도는 낮을 전망이다"라고 평가했다.
민간 사전청약 역시 본청약을 거쳐 실제 입주까지 상당한 시간이 걸린다는 점도 풀기 어려운 숙제다. 이는 임대차 시장엔 부담요소가 되고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사전청약 특성 상 입주까지 소요되는 시간이 길다”며 “청약당첨자들이 입주할 때까지 무주택 자격을 유지해야 해 임대차시장 부하를 경감시키기에는 한계가 있다"고 말했다.
