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[2022 집값 날씨]②수요 폭발했던 노원, 내년엔?

  • 2021.12.28(화) 07:10

'2030 패닉바잉' 연간상승률 20%…서울 최고
개발호재에도 대출규제 '발목'…추가 상승 '글쎄'

올해 서울에서 가장 큰 집값 상승률을 보였던 노원구의 최근 가격 상승폭이 둔화하고 있다. 2030세대를 주축으로 한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 이 지역으로 몰렸는데 대출규제 강화는 이 지역 매수세에 직격탄이 됐다. 최근엔 1억3800만원이 뚝 떨어진 하락거래도 나타나고 있다.

시장 일각에선 규제로 수요를 억눌렀지만 규제가 완화하면 다시 가격이 상승할 것으로 내다봤다. 각종 개발호재들이 많은 점도 긍정적이다.

다만 그동안 너무 많이 올라 추가 상승 여력이 크지 않을 수 있다는 전망도 많다. 특히 내년 대선이후 다주택자 양도세 중과 규제가 완화할 경우 일부 다주택자 매물이 나오면서 집값이 조정받을 가능성도 배제할 수 없다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

올해 서울 최고 핫플레이스 노원

KB국민은행 리브부동산에 따르면 올해 1월 대비 11월 노원구 아파트값 변동률은 20.26%로 나타났다. 서울 전체 지역구 중 가장 높은 상승률이며 서울 평균 아파트값 상승률 14.04%보다 6.22%포인트 높은 수치다.

올해 노원구 아파트값은 꾸준한 상승세를 기록했다. 한달에 최대 2%를 넘는 상승률을 보이기도 했지만 지난 10월 0.97% 오르며 상승폭이 꺾였다. 11월도 1.03%로 1%를 간신히 넘겼다. 인접 지역인 도봉구도 비슷한 흐름이다. 

/그래픽=김용민 기자 kym5380@

신고가를 갱신하던 아파트 단지에서는 최근 하락거래가 나타나고 있다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 중계동 건영3차 전용면적 84㎡는 지난 9월 13억9800원(15층)에 매매되며 신고가를 기록했으나 두 달이 지난 11월 1억3800만원 낮은 12억6000만원(8층)에 거래됐다.

월계동 미륭미성삼호3차 전용면적 51㎡는 지난 9월 신고가인 9억원(5층)에 거래됐으나 지난 11월 4000만원 낮은 8억6000만원(14층)에 팔렸다.

상계동 상계주공6단지 전용면적 58㎡는 지난 9월 최고가인 9억4000만원(11층)에 손바뀜됐는데 지난 10월 8000만원 떨어진 8억6000만원(13층)에 거래됐다.

이들 지역은 올 한해 2030세대의 집중 매수가 이뤄진 곳들이다. 한국부동산원에 따르면 올해 10월까지 노원구에 아파트를 구매한 2030세대는 총 2074명으로 서울 모든 지역구 중에서 가장 많았다. 비중도 절반(49%)에 육박했다. 도봉구도 2030세대의 매수 비중이 41%(815명)에 달했다.

자금력이 떨어지는 2030세대의 상당수가 영끌(영혼까지 끌어올 정도로 대출을 받음)을 통해 매수를 한 것으로 분석되고 있다. ▷관련기사:[집잇슈]패닉바잉의 끝은 패닉? 영끌족들 '한숨만'(12월17일)

최근들어선 집값이 급격히 오른데다 대출도 어려워지면서 매수세 또한 꺾였다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "올해는 다주택자들이 추가로 집을 사기보다는 2030세대를 포함한 실수요자가 집을 주로 구매했다"며 "6억원 미만 아파트가 많이 소멸돼 실수요자들이 집을 구매하기 어려워져 매물이 쌓이고 집값 상승폭이 떨어졌다"고 분석했다. 

임병철 부동산R114 수석연구원은 "집값이 많이 오른 상황에서 대출규제, 여신축소, 기준금리 인상 등으로 인해 매수세가 유입되기 힘들어졌다"며 "올해 집값이 많이 오른 지역부터 상승폭이 둔화되는 양상을 보이고 있다"고 말했다.

/그래픽=김용민 기자 kym5380@

대출규제 걷히면 '맑음', 양도세 완화되면 '흐림'

시장 일각에선 내년 집값 전망을 여전히 긍정적으로 보고 있다. 현재 집값이 조정받은 것은 대출규제로 인한 매수위축으로 규제가 완화하면 다시 수요가 늘어날 것으로 판단했다.

대선 후보들도 대출규제 완화를 공약으로 내세우고 있다. 동부간선도로 확장, 동북선 경전철 등 여러 호재들도 매수심리를 높이는 요인이다.

상계동 인근 중개업소 관계자는 "노원구는 공급이 부족해 매물이 많지 않은 데다 동북선, 창동역사 개발 등 호재가 많아 대출규제가 풀리면 수요가 늘 것"이라고 말했다.

서울시는 '동북권 신도심 조성 사업'으로 창동역과 노원역 사이의 개발 가용부지를 활성화시키고 있다. 도봉운전면허시험장과 창동차량기지를 이전하고 해당 부지에 대형병원, 제약회사 등을 유치해 바이오메디컬 복합단지를 세울 계획이다. 

10년 넘게 지체됐던 창동민자역사 개발도 재개된다. 해당 사업은 노후한 창동역을 재개발해 복합쇼핑몰, 환승센터, 역무시설을 조성하는 사업이다. 이르면 내년 초 착공이 시작될 예정이다. ▶관련기사: 11년만에 새 출발…'창동민자역사'의 앞날은?(5월24일)

현재 4차선인 동부간선도로를 6차선으로 확장하고 도로를 지하화해 상부에는 공원이 조성될 전망이다. 왕십리와 상계동을 잇는 동북선 경전철도 지난 3월 착공에 들어갔다. 광운대역에(노원구)는 GTX-C 노선도 들어설 예정이다.

인근 대단지 아파트들이 정비사업 진행 초기에 접어들었다는 점도 긍정적이다. 상계동 상계주공 1~16단지 중 재건축사업이 완료된 8단지 등 몇몇을 제외하고 13개 단지 모두 정밀안전진단 및 예비안전진단 신청으로 재건축 시동을 걸었다. 상계뉴타운 재개발도 1구역과 2구역은 사업시행인가, 5구역은 조합설립인가를 마친 상태다. 월계동 미륭미성삼호3차는 예비안전진단을 통과했다.

다만 대선 이후 정책 방향에 따라 집값이 추가로 조정될 가능성도 있다. 다주택자 양도세 중과 규제가 완화하면 매물이 나오면서 가격이 하락할 수 있다. 이 경우 다주택자들은 서울외 지역과 서울 외곽부터 집을 내놓을 가능성이 크기 때문에 타격을 입을 수 있다는 것이다.

고준석 교수는 "양도세 중과 규제가 완화되면 다주택자 매물이 일부 나와 집값이 조정받을 수 있다"며 "다만 공급에 의한 집값 하락이 아니기에 매물이 소진된 후 다시 오를 가능성이 높다"고 내다봤다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "노원구는 여러 개발호재가 있어 미래가치를 높게 평가하지만 이미 반영돼서 집값이 올랐다는 점을 유의해야 한다"며 "가격이 많이 올라 실수요자들의 매수부담이 커졌고 금리인상 등 금융리스크를 감안하면 내년에는 집값이 상승하기보다는 안정국면으로 접어들 수 있다"고 분석했다.

이어 "현재 비수기인 영향도 있을 수 있어 내년 대선과 설 이후 이사철에도 가격이 약화된다면 집값이 상승할 것으로 전망하긴 어려울 것"이라고 말했다.

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