'서울 집값은 중심부터 오르고 외곽부터 빠진다'
부동산 시장에 정설처럼 도는 말입니다. 실제로 강남권 집값에 불이 붙으면 주변 지역들이 '키 맞추기' 현상을 보이면서 상승세가 퍼져나갔는데요.
빠질 때는 은평·강북 등에서 먼저 가격이 내리더니 이제는 '집값 철옹성'이었던 강남과 용산도 마이너스로 돌아서며 시장이 빠르게 식는 모습입니다. 전국 전셋값도 2년6개월만에 꺾이면서 동반 하락세를 보이고 있는데요.
본격 하락장을 알리는 신호일까요? 아니면 대선을 코앞에 둔 숨고르기일까요?
서울 외곽에서 중심으로 '마이너스 확산'
한국부동산원의 아파트 주간매매가격 동향에 따르면 2월 둘째주(14일 기준) 서울 주간 아파트 매매가격은 –0.02%로 전주(-0.01%)보다 낙폭이 커지며 4주째 하락세를 이어갔습니다.
서울은 25개구 중에서 성동(보합), 서초(보합), 중랑(0.01%)을 제외한 22개구가 모두 전주 대비 가격이 빠지며 '대세 하락' 분위기를 보였습니다.
한국부동산원은 "대체로 매수세가 위축되고 관망세가 지속되는 가운데 지난해 급등했거나 매물이 적체된 단지를 중심으로 가격조정이 이어지며 서울 전체 가격이 4주 연속 하락했다"고 설명했습니다.
특히 집값 '철통 보안' 지역인 강남과 용산구까지 하락 전환했다는 점이 눈길을 끕니다.
서울 집값은 지난해 9월27일(0.19%)부터 상승률을 멈춘 뒤 하락과 보합을 반복하다가 지난 1월24일(0.01%)부터 하락세로 접어들었는데요.
외곽 지역은 먼저 가격이 빠졌습니다. 은평구가 지난해 12월20일(-0.03%)부터 가장 빨리 마이너스로 돌아섰고요. 강북구와 도봉구는 지난해 12월27일 하락 전환한 뒤 등락을 반복했습니다. 지난해 젊은층의 '패닉바잉' 진원지로 꼽혔던 노원구도 1월10일(-0.01%) 1년7개월만에 가격이 떨어졌는데요.
최근엔 거래 절벽 속에서도 상승세를 이어가던 강남3구까지 움직이고 있습니다. 강남권은 재건축 호재 등에 따라 최근까지도 곳곳에서 신고가가 나왔는데요.
송파구가 2월 첫째주(-0.02%) 하락 전환한데 이어 강남구가 이번주(-0.01%) 바통을 이어받았습니다. 강남구의 주간 아파트 매매가격이 마이너스를 기록한 건 2020년11월2일(-0.01%) 이후 67주 만입니다.
리모델링 개발 호재 등으로 굳건했던 용산구도 이번주 -0.01%를 기록하며 2020년 6월1일(-0.02%) 이후 89주만에 마이너스로 돌아섰습니다.
전세도 하락세…본격 하락장? 숨고르기?
실수요자를 두 번 울렸던 전셋값도 차츰 진정되는 분위기입니다.
2월 둘째주 기준 전국 아파트 전셋값은 0.01% 떨어져 2019년 8월 넷째주(-0.01%) 이후 2년6개월만에 하락 전환했고요.
서울 아파트 전셋값 변동률은 전주(-0.02%)보다 하락폭이 커진 -0.03%로 3주 연속 떨어졌습니다. 대출금리 부담과 대출규제 등으로 매물적체 현상 지속되는 가운데 그간 가격 상승폭이 높았던 고가 단지 위주로 하락폭이 커진 탓인데요.
강남권에서도 하락세가 이어지고 있습니다.
강남구(-0.05%)는 가격 상승폭이 높았던 고가 단지와 재건축 위주로 하락세가 지속됐고요. 송파구(-0.05%)는 잠실·장지동 주요 단지 위주로, 강동구(-0.01%)는 고덕동 대단지 위주로 가격이 빠졌습니다. 서초구(-0.01%)는 잠원·반포동 고가 위주로 매물이 누적되며 하락 전환했고요.
수도권도 마찬가지의 흐름을 보이고 있습니다. 인천(-0.07%→-0.06%), 경기(-0.01%→-0.04%) 모두 각각 5주, 6주 연속 하락세인데요.
실제로 김회재 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 전세 신규 계약 중 직전 거래 대비 가격이 하락하거나 보합세를 이어간 거래는 53.0%(5514건)로 지난해 월간 조사 기준으로 가장 높은 수치를 기록하기도 했습니다.
매매 시장과 전세 시장 모두 차갑게 식는 분위기인데요. 이같은 흐름은 당분간 지속할 것이란 전망이 나옵니다.
송승현 도시와경제 대표는 "보유세 부담, 금리 인상 등 하락 요인들이 남아 있기 때문에 6월1일 보유세 산정기준일 이전까지는 지금의 분위기를 이어갈 것"이라며 "전세시장 또한 금리 부담, 깡통전세 우려, 매물 적체 등으로 전세 경쟁력이 떨어지고 있어 다시 가격이 크게 오르긴 어려워보인다"고 내다봤습니다.
다만 재건축 정상화, 계약갱신청구권 만료 등의 변수에 따라 상승 여지가 남아있다고 보기도 합니다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "최근 잠실주공5단지가 7년 만에 서울시 문턱을 넘으면서 강남권에 재건축 정상화 기대감이 높아졌기 때문에 조만간 가격이 반영될 것"이라며 "아울러 대선 이후 공급확대 등 개발 이슈가 있는 데다 하반기 계약갱신청구권이 만료되는 시점이 돌아오면 매매, 전세 모두 꿈틀댈 수 있다"고 예상했습니다.
