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분양가 최고 4% 오른다…이주비 넣고, 자잿값 인상 신속 반영

  • 2022.06.21(화) 09:00

새 정부 '분양가 제도 운영 합리화 방안' 발표
택지비 산정 등 분양가 심사 절차도 합리화

앞으로 이주비와 손실보상비 등 정비사업에 드는 '필수 비용'이 분양가에 포함한다. 건축 자잿값이 급등할 경우 분양가에 신속하게 반영하는 제도도 시행한다. 택지비 등을 검증하는 분양가 심사 절차도 개선한다.

정부는 이를 통해 민간 주택 공급을 활성화하겠다는 방침이다. 다만 분양가가 올라 집값을 자극할 것이라는 우려의 목소리도 나온다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

이주비 등 필수 비용 반영…"분양가 1.5~4% 인상"

국토교통부는 21일 제1차 부동산관계장관회의를 통해 이런 내용이 담긴 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다. 그간 분양가상한제는 신축 주택의 저렴한 공급에는 기여해왔지만, 사업장의 수익성이 낮아지면서 민간 공급을 지체하게 하는 원인으로 지적돼 왔다.

분양가상한제는 택지비와 건축비, 가산비 등을 산정해 분양가를 주변 시세의 70~80%로 정하는 제도로, 서울 등 수도권 대부분 지역에 적용하고 있다.

정부는 우선 그간 분양가에 포함하지 않았던 비용들을 추가로 반영하기로 했다. 도심에서 추진하는 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 기존 거주자의 이주비나 상인들의 영업손실 보상비 등 필수 비용이 발생하는데, 이를 반영하겠다는 의미다.

구체적으로는 주거이전비와 영업손실보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비, 총회개최 등 필수소요 경비 등을 반영할 계획이다. 주거이전비와 영업손실보상비의 경우 토지보상법상 법정 금액 지출 내역을 반영한다. 명도소송비의 경우 소송집행에 소요된 실제 비용을 반영하게 된다.

/그래픽=비즈니스워치.

건축 자잿값 상승분을 분양가에 반영하는 과정은 더욱 빨라지도록 했다. 지금도 기본형건축비를 3, 9월 외에 비정기 조정할 수 있도록 돼 있지만 요건이 엄격해 현실성이 떨어진다는 지적이 있었다. 이에 따라 자재비 급등을 분양가에 '적기'에 반영할 수 있도록 한다는 계획이다.

현재는 레미콘과 철근, PHC파일, 동관 등 주요 자재의 단일품목가격이 3개월 후에 15% 이상 오르면 건축비를 조정해주고 있다. 국토부는 이중 PHC파일과 동관을 '창호유리'와 '강화마루', '알루미늄 거푸집' 등 사용 빈도가 높은 항목으로 교체하기로 했다.

또 단일품목이 15% 상승할 때 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근)의 상승률 합이 15% 이상인 경우, 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 등에도 건축비를 조정할 수 있도록 할 계획이다. 정기고시 3개월 내에도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

국토부는 이번 개편으로 재개발·재건축 단지 분양가가 1.5~4%가량 오를 것으로 추산했다. 특히 정비사업 중 세입자 주거이전비나 영업손실 보상비 등 법정 비용이 더 들어가는 재개발 사업장의 분양가가 최대 4%가량 높아질 거라는 설명이다. 재건축 사업장의 경우 분양가 인상 폭이 그보다는 낮을 전망이다.  

국토부 관계자는 "이번 개선안은 인위적으로 분양가를 높여 사업을 촉진하는 목적이라기보다는 그간 사업 추진 과정에서 필수적으로 부담을 하고 있는데 반영을 안 해주는 부분을 개선한 것"이라고 설명했다.

분양가 심사 절차 합리화도 추진

택지비 등을 검증하는 분양가 심사 절차도 합리화하기로 했다. 지금까지는 민간택지 택지비를 산정할 때 감정평가 결과를 한국부동산원이 비공개로 검증해왔다. 하지만 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 많았다.

/그래픽=비즈니스워치.

국토부는 이에 따라 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 할 계획이다. 아울러 감정평가 가이드라인과 부동산원의 검증 기준도 더욱 구체화할 방침이다.

주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 고분양가 심사제도에 대한 개선도 추진한다. 우선 분양 보증 시점에 건축비의 상승률이 최근 3년 평균보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 신규 도입할 예정이다. 또 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮추기로 했다. 비교 대상을 넓히겠다는 의미다. 비교 사업장 선정 시 세부 기준과 배점 공개 등도 추진한다.

이번 분양가상한제 개선은 시행규칙 개정 작업에 즉시 착수할 계획이다. 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용한다. 택지비 등 감정평가와 고분양가 심사제도 개선의 경우 6월 내 완료할 예정이다. 고분양가 심사제도 역시 개전 이전에 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용한다

원희룡 국토부 장관은 "이번 제도 개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속‧투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다"며 "향후 250만 가구 공급 계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진과 품질개선 등을 위한 다각적 개선 과제를 발굴할 것"이라고 말했다.

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