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재건축 부담금 확 준다…1주택자 10년 보유때 50% 감면

  • 2022.09.29(목) 11:00

초과이익 환수 기준 3000만→1억원 상향
부과개시 시점 조합설립 인가일…10월 입법추진
1억원 이상 부과 예정단지 19곳→5곳

정부가 1주택 장기보유자의 재건축부담금을 최대 50%까지 감면하는 등 합리화 방안을 추진한다. 초과 이익 환수 기준은 현행 3000만원에서 1억원으로 상향한다. 재건축부담금 부과 개시 시점은 조합설립 인가일로 조정할 계획이다.

이같은 방안이 시행되면 현재 예정 부담금이 통보된 단지의 45%가 부담금을 내지 않아도 된다. 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제된다. 1억원 이상 부과 예정 단지도 19곳에서 5곳으로 감소한다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

부과 기준 3000만원→1억원…"집값 상승 고려"

국토교통부는 29일 이같은 내용의 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다. 2006년 제도 도입 후 한 번도 조정되지 않았던 부과 기준을 현실화하고, 부과 개시 시점을 조정하는 등 실수요자의 부담을 덜어주겠다는 취지다.

재건축부담금 제도는 재건축 중 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과 이익 일부를 부담금으로 환수하는 것이다. 2006년 법 시행 이후 총 5곳에 부과했지만, 실제 부담금이 과도해 부과 절차를 중지한 상황이다.

재건축부담금 부과 기준은 현행 3000만원에서 1억원으로 상향할 계획이다. 앞으로 초과 이익이 1억원 이하인 경우에는 부담금이 면제된다.

부과율을 결정하는 부과 구간도 기존 2000만원에서 7000만원 단위로 확대한다. 이에 따라 △1억~1억7000만원 10% △1억7000만~2억4000만원 20% △2억4000만~3억1000만원 30% △3억1000만~3억8000만원 40% △3억8000만원 초과 50%의 부과 기준을 따르게 된다.

집값 상승 등 시장 여건 변화를 고려했다. 이에 따라 최고 부과율인 50%를 적용하는 단지는 현행 44곳(52.4%)에서 8곳(9.5%)으로 대폭 감소한다.

국토부는 "서울 외곽 및 지방에서도 억대의 부과 단지가 발생하며 부과 처분 취소 소송 등 납부 저항이 증가하고, 지자체는 부과를 중지해 법적 안정성 또한 저하된 상황"이라며 "도심 내 양질의 주택공급을 위축시킬 우려가 있다"고 설명했다.

부과 개시 시점은 '추진위원회 구성 승인일'에서 '조합설립 인가일'로 조정한다. 정비사업의 권리와 의무가 있고, 부담금을 납부하는 실질적 사업 주체가 조합이라는 판단에서다. 정비사업은 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합설립 등의 순서로 진행한다.

재건축사업 시 공공임대·공공분양 등 공공주택을 매각한 대금은 초과 이익에서 제외한다. 재건축을 통한 공공주택 공급을 확대하겠다는 목표다.

현재는 공공주택을 공공기관에 매각한 대금을 초과 이익에 포함한다. 이에 부담금이 증가해 공공기여에 대한 사업 유인이 감소하는 문제가 발생했다.

실수요자 최대 50% 감면…고령자 납부 유예

1가구 1주택 장기보유자 등 실수요자를 위한 감면 혜택도 신설한다. 1가구 1주택자 중 해당 주택을 준공 시점부터 10년 이상 보유했다면 부담금을 50% 감면한다. △9년 이상 40% △8년 이상 30% △7년 이상 20% △6년 이상 10% 등 보유기간에 따라 감면율이 달라진다.

다만 준공 시점에 1가구 1주택자여야 하고 보유기간은 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.

실수요자에 일률적으로 부담금을 부과하면 해당 주택에 거주를 어렵게 하는 등 주거 안정을 저해할 수 있다고 봤다. 감면율에는 양도세와 종합부동산세의 장기보유특별공제율 등 타법 제도를 고려했다.

1가구 1주택자 중 만 60세 이상 고령자는 상속·증여·양도 등 주택 처분 시점까지 부담금 납부를 유예한다. 단 담보 제공 조건을 전제로 한다. 경제적 여력과 종부세 규정 등을 고려했다는 설명이다.

이번 개선방안이 적용되면 부담금이 면제되는 단지가 대폭 증가한다. 지난 7월 기준 예정 부담금이 통보된 단지는 총 84곳으로, 이 중 38곳의 부담금이 면제된다. 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제된다.

부담금 규모도 작아진다. 1000만원 이하 소액 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하고, 1억원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소한다.

예를 들어 기존에 예정 부담금으로 1억원을 통보받았다면, 이번 개선안 이후 부담금은 3000만원으로 감소한다. 여기에 10년 이상 장기 보유 감면 혜택을 받으면 부담금이 1500만원으로 줄어 최종 85%의 감면 효과가 발생한다.

개선방안이 적용되려면 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'을 개정해야 한다. 국토부는 10월 중 의원 입법을 추진할 계획이다. 개선방안은 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 적용한다. 준공했더라도 부담금을 부과하지 않았다면 개정 규정을 적용할 수 있다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것"이라며 "법률 개정사항인 만큼 입법 과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획"이라고 말했다.

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