서울시의 '정비사업 활성화' 정책이 동력을 잃고 있다. 오세훈 서울시장은 정비사업 활성화를 내세우고 있지만 분양가상한제, 재건축초과이익환수금 등 정부의 규제완화는 시장기대에 미치지 못하면서 엇박자를 내고 있다. 주택 시장 침체 또한 가속화하면서 정비사업 조합과 시공사들도 소극적인 모습이다.
이런 상황이 지속할 경우 서울의 민간 주택 공급이 위축될 것이라는 우려가 나온다.
서울시 지원도 시장 침체엔 역부족
오세훈 서울시장이 또다시 정비사업의 중요성을 강조했다. 지난 14일 열린 국회 국토교통위원회의 서울시 국정감사에서 오 시장은 "허물고 새로 짓는 주거환경 개선이 절실하다"며 "재개발, 재건축, 모아타운 사업에 심혈을 기울이고 있다"고 말했다.
서울시는 오랫동안 재건축이 막혔던 단지들에 각종 인센티브를 제안하며 사업 진행을 독려하고 있다. 신속통합기획을 진행 중인 여의도 시범아파트의 경우 주민들의 염원이었던 '초고층 재건축'을 허용할 방침이다. 기존 13층 규모의 아파트가 65층으로 탈바꿈하게 된다.
앞서 송파구 잠실5단지도 재건축정비계획 변경을 허용해 최고 50층까지 건립할 수 있게 됐다. 한강변 아파트의 높이를 최고 35층으로 제한했던 전임 시장의 원칙을 깬 첫 사례였다.
이런 노력에도 시장의 반응은 미적지근하다. 금리 인상 등으로 부동산시장이 침체하면서 사업 주체인 재건축·재개발조합이 오히려 주춤하는 모습이다. 정비사업 후에도 주택 가치가 크게 상승하지 않을 수 있다는 위기감에서다.
강북의 대표적 재건축 단지인 마포구 성산시영의 경우 지난 4일 전용 50㎡이 9억3000만원(12층)에 거래됐다. 지난 6월 11억4000만원(14층)에 거래된 후 4개월만에 2억1000만원 하락했다. 송파구 잠실5단지 전용 82㎡도 지난 9월 직전 거래보다 3억7000만원 내린 26억7000만원(4층)에 손바뀜했다.
실제 최근 재건축 집값 내림세는 일반 아파트보다 가파르다. 부동산R114에 따르면 지난 14일 기준 서울 재건축 아파트 매매가격은 이전 주보다 0.07% 하락했다. 일반 아파트 매맷값은 같은 기간 0.03% 떨어졌다.
김인만 부동산경제연구소장은 "불과 얼마 전만 해도 똘똘한 한 채의 대표였던 재건축아파트도 비명을 지르고 있다"며 "실거주가 아닌 투자수요가 많이 유입되다 보니 부동산시장 분위기에 더 민감하게 반응하고 있는 것"이라고 말했다.
건설사·정부도 소극적…공급 어쩌나
건설사들도 이젠 정비사업에 시큰둥하다. 최근 정비 사업지에서는 입찰에서 경쟁이 성립하지 않아 건설사가 단독으로 무혈입성하는 경우가 잦다. 서울 서초구 방배신동아아파트 재건축조합은 최근 두 번째 시공사 선정 입찰공고를 냈다. 앞서 진행한 입찰은 포스코건설이 단독참여하며 유찰됐다.
18일 기준 서울에서 재건축을 추진 중인 단지 중 경쟁입찰이 성립된 곳은 용산구 한남뉴타운 2구역이 유일하다. 대우건설과 롯데건설이 맞붙었다.
건설사들이 경쟁적인 수주를 꺼리는 건 정비사업의 수익성이 악화하고 시장도 침체분위기에 접어들면서다. 시멘트, 철근 등 건설 현장에 필수적인 자재들의 가격이 급상승하면서 건설비용이 오르고 있다. 최근 부동산시장이 침체에 따라 미분양물량이 증가하는 등 일반분양을 통한 이익 확보도 미지수다.
한 대형 건설사 관계자는 "수익성과 상징성 등 여러 조건을 충족하는 곳에만 입찰하려는 분위기"라며 "조합원들은 입찰에 들어오길 기대하겠지만 건설사 입장에선 손해 볼 수는 없으니 어쩔 수 없다"고 말했다.
정부의 '재건축 3대 대못 뽑기'가 기대에 미치지 못하는 점도 발목을 잡는다. 정부는 지난 6월 분양가 상한제 개편안을 발표하며 사업장에 따라 분양가가 최대 4% 상승할 것으로 분석했다. 대폭 완화를 기대했던 조합들은 크게 실망했다.
지난달 발표한 재건축 부담금 합리화 방안도 마찬가지다. 강남을 포함한 서울 대단지 등 많은 부담금이 예상된 지역에선 효과가 미미하다는 지적이 나온다. ▷관련 기사: 부담 줄었지만…하락장에 재건축 활성화 '미지수'(9월29일)
서울 정비사업 활성화가 공염불에 그칠 수 있다는 지적이 나오는 대목이다. 정비사업이 공급 대부분을 책임지는 서울의 특성상 공급부족 문제 또한 지속할 수밖에 없다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "민간 공급은 사업주인 조합원에 달려 있는데 수익성이 떨어지니 사업을 주저하는 상황"이라며 "지금이야 금리 인상 때문에 집값이 하락세지만 공급부족이 지속하면 결국엔 가격 또한 오를 것"이라고 내다봤다.
