"탄핵 후 재선거가 이뤄지고 그에 따라 집권당이 바뀐다면 규제 중심 정책이 단기에 더해지냐에 따라 기존 시장 전망은 모두 뒤틀릴 수 있다."
8일 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 올해 부동산 시장 주요 변수로 대출 규제와 정책 변화, 금리 등 세 가지를 꼽았다. 그 중 가장 무게를 실은 건 정치적 불확실성에 따른 정책 변화 가능성이다.
이 연구위원은 우선 "작년말 한국은행이 기준금리를 인하했으나 시중의 대출금리 변동폭이 크지 않아 민간에서 금리 인하 체감효과가 미미했다"면서 "또 금리가 아무리 낮아져도 결국 대출 실행이 되지 않으면 의미가 없다"고 짚었다.
이어 "혹시 집권당이 바뀐다면 과거 문재인 정부 시기의 규제 정책을 상당 부분 차용할 여지가 크다"면서 "상업용부동산의 규제강화는 공시가격 현실화 정도일 거고, 부동산 시장 규제 정책 상당 부분은 주택 관련에 집중될 수 있다"고 말했다.
그는 특히 "탄핵에 따른 재선거가 진행된다면 해당 기간에 예정했던 상당수의 분양 물량이 분양 시기를 조절할 가능성도 높다"고도 내다봤다.
전국 집값 방향 따로 간다…양극화 심화
이은형 연구위원은 "전국의 모든 집값이 같은 방향으로 움직이지 않는다"면서 "지역적·국지적 양극화가 올해에도 심화할 것"이라고 예상했다.
이 연구위원은 "지난해에는 미국 기준금리 급등으로 위축했던 부동산 시장이 서울을 중심으로 자연스럽게 회복세를 보였으나 하반기 들어서는 대출 규제로 다시 억눌렸다"면서 "그러나 서울에서도 주요 지역 한정으로는 전 고점 대비 가격 회복 또는 이를 넘어서면서 전반적인 거래량도 늘었는데 올해도 이 같은 흐름은 지속할 것 같다"고 전망했다.
인프라가 집중된 지역에 수요가 편중되고, 또 추가적인 개발 여지도 있기 때문에 이 같은 양극화를 해소하기는 어려울 것이라는 이 연구위원의 판단이다.
그는 "낙후 지역에 인프라 투자를 할 수도 있겠지만 아무래도 한계가 있다"면서 "인프라를 이미 구축한 지역과 낙후 지역의 연결 접근성을 키우는 게 현실적인 방안이나 이러면 수도권광역급행철도(GTX) 사례처럼 원래 좋았던 지역이 더 좋아지는 상황이 올 수 있다"고 예상했다.
'월세시대' 임대차 시장, 서울 전월세는 강보합
이은형 연구위원은 올해 주택 임대차 시장을 강보합으로 전망했다. 다만 지방은 소폭 약세 가능성도 있다는 의견이다.
이 연구위원은 "아파트 전·월셋값은 매매 시장과 동일한 방향을 나타낼 것"이라면서 "빌라 등 비아파트는 전세를 월세로 전환해도 임차인에게 엄청나게 부담이 커질 정도는 아니라는 점에서 월세나 반전세 전환이 늘어날 수 있다"고 내다봤다.
월세 선호가 늘어나겠지만 전세와의 비중 변화가 급격하게 나타나진 않을 것이라는 게 이 연구위원의 전망이다.
그는 "중요한 건 전세 금액의 크기인데 전세 보증금을 대출로 대는 게 아니라 자기 자본으로 댄다면 월세보다는 원금이 그대로 남는 전세가 임차인 입장에서 유리하다"면서 "전세금을 월세로 전환한다고 했을 때 개별 세입자가 감당할 수 있는 월셋값을 넘어선다면 (월세에 대한) 수요가 극히 적을 것"이라고 분석했다.
정부에서 힘을 싣고 있는 기업형 장기임대 주택도 임대차 시장에 '메기'가 될 수 있을 것으로 내다봤다. 임차인 입장에서는 개인 임대인이 아닌 법인이 관리한다면 보증금 회수를 놓고 갈등을 빚을 일이 적어지는 등 임대 공급 서비스 면에서 시장 경쟁을 촉진할 수 있어 나쁠 것이 없다는 거다.
내 집 마련 괜찮지만, 투자라면 '글쎄'
이은형 연구위원은 올해를 실수요자가 내 집 마련에 나서기에 적절한 시기라고 봤다.
이 연구위원은 "수요자가 선호하는 지역은 정해져 있다. 서울은 물론 수도권에서도 선호도가 높은 지역에서만 가격 상승세가 나타날 가능성이 크다"면서 "같은 지역 안에서도 학군지나 역세권 등 조건에서 차이가 발생할 텐데 수요자가 선호하는 강점이 있다면 내 집 마련을 미룰 이유가 없다"고 말했다.
문제는 자금 여력이다. 내 집 마련을 위해 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것보다는 전세 등으로 매입 시기를 늦추는 것도 무방하다는 게 이 연구위원 판단이다.
다만 실수요자가 아닌 투자자 입장이라면 얘기가 달라진다. 이 연구위원은 "여윳돈으로 주택을 사도 종부세나 기타 제약조건에 걸리지 않는 상황이라면 주택 투자도 좋을 수 있다"면서도 "하지만 내년에는 집권당이 바뀔 수 있다는 (정책적) 불확실성이 있다"고 말했다.
이 연구위원은 오피스텔과 같은 상업용 부동산 시장과 경공매 시장의 투자를 놓고는 회의적인 입장을 보였다. 그는 "기준금리 인하가 추가로 이어지더라도 대출 금리와 예금 금리에 유의미한 변동이 없다면 굳이 수익형 부동산에 수요가 쏠리지 않을 것"이라고 분석했다.
이어 "지금은 마땅한 투자처가 보이지 않는다면 조급하게 투자에 나서지 말고 한 템포 쉬어가는 게 좋다"고 조언했다.
