지난해 부동산 증여신고 건수가 사상 최대치인 27만건에 달했다. 사전증여가 급증한 이유는 상속세를 절세할 수도 있고 나아가 양도소득세 절세효과까지 있기 때문으로 분석된다.
특히 전세금이나 융자를 끼고 재산을 물려주는 ‘부담부증여’가 증여세를 줄이는 방법으로 각광받으면서 사전증여가 활성화된 것으로 보인다.
하지만 부담부증여의 규정을 제대로 이해하지 못하면 오히려 세금을 더 내야하는 상황도 발생한다. 부담부증여를 통한 절세의 유의사항을 살펴보겠다.
# 채무는 양도세는 납부해야
수증자가 승계받은 채무는 양도소득세 과세대상이다. 증여재산에서 수증자가 승계받은 채무액을 차감하는 이유는 채무액에 해당하는 금액만큼 유상으로 취득했기 때문이다.
따라서 증여가액에서는 공제되지만 유상양도에 해당돼 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택이거나 8년 이상 자경한 농지로서 감면대상일 경우에는 동일하게 비과세나 감면을 받을 수 있다.
경우에 따라서는 줄어들 증여세보다 양도소득세가 더 많을 수 있으니 단순증여가 유리한지 부담부증여가 유리한지 사전에 전문가에게 상담을 받아야 한다.
# 대출 갚으면 자금출처 밝혀야
수증자가 승계 받은 채무는 관할세무서에서 사후관리하고 있다. 채무가 변제될 경우 자금의 출처에 대해 소명해야 한다. 또한 증여자가 증여 직전에 융자금을 받은 채무에 대해서는 별도로 사용처를 조사받는 경우가 많다.
융자금에 대한 이자부담 때문에 부담부증여로 처리하기 위해 융자받은 금액으로 증여자가 수증자의 채무를 대신 변제해 줄 경우 또 증여에 해당되므로 종전 증여가액과 합산해서 추가로 증여세가 추징된다.
| ▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@ |
# 토지거래허가구역이라면
증여 등기시점에 채무가 존재하지 않으면 부담부증여에 해당하지 않는다. 토지거래허가구역의 경우 상속이나 증여는 허가대상이 아니지만 매매는 허가대상이다.
부담부증여는 매매이기 때문에 토지거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가를 받지 않기 위해 증여자의 채무를 일시적으로 변제하고 증여등기를 마친 다음 수증자 명의로 융자를 받더라도 증여시점에 채무가 존재하지 않아서 부담부증여에 해당되지 않는다.
기타사유로 매매가 아닌 증여로 처리하기 위해 증여 등기시점에 일시적으로 증여자의 채무를 변제할 경우 사전에 세부담 비교를 해봐야 한다.
# 부부간 6억 이하는 불리
부부간 증여 시 임대보증금은 승계 받지 않아도 승계받은 것으로 간주된다.
부부간에 증여를 하는 경우에는 6억원까지 증여공제가 되므로 6억원 이하의 부동산은 부담부증여가 오히려 불리하다. 예를 들어 5억원의 부동산을 증여하는데 채무 2억원이 있는 경우 전액을 단순증여 받더라도 증여세가 없는데 채무를 승계하면 양도에 해당되어 양도소득세를 내야한다.
부부간 증여할 때 임대보증금은 채무승계 약정 여부에도 불구하고 수증자가 채무를 승계한 것으로 간주(민법상 수증자가 변제책임을 짐)되므로 양도소득세를 신고해야 한다.
# 대신 내준 이자도 증여
경제적 무능력자에게 수익이 발생하지 않은 부동산을 증여하면서 이자를 내야하는 금융채무를 승계해 줄 경우 자력으로 납부하지 않은 이자상당액은 증여에 해당한다(전세보증금은 이자부담이 없으므로 상관없음).
따라서 이자를 내야하는 채무 승계시에는 수익용 부동산을 증여해야 한다.
*절세 Tip
수증자가 승계 받은 채무는 양도소득세가 과세되므로 비과세나 감면대상 부동산은 대부분 부담부증여가 유리하지만 중과세되는 비사업용토지나 장기 보유한 부동산은 오히려 증여세보다 양도소득세가 더 많을 수도 있다. 또한 부담부증여 목적으로 증여 직전에 발생한 증여자의 채무는 집중 사후 관리대상이므로 수증자의 승계채무 변제에 사용될 경우 증여사실이 쉽게 확인되므로 수증자의 자력으로 채무를 변제해야 한다.
