도시민이 귀농(귀어 포함)을 하게 되면 주택이나 토지의 거래에 대해 세제혜택을 주고 있습니다. 농어촌 경제를 살리기 위한 정책의 하나죠.
특히 귀농주택으로 이사하게 되면 기존에 살던 도시주택의 양도소득세를 전액 면제하는 혜택도 줍니다. 이사 등의 이유로 일시적인 2주택인 경우 3년 이내(2년 이상 보유, 조정지역은 2년 거주)에 기존주택을 팔아야만 1세대 1주택으로 인정해 양도소득세를 면제하는데요. 귀농주택으로 이주하는 경우에는 기존주택을 5년 이내에만 팔면 양도세 면제 혜택을 받을 수 있죠.
양도세를 전액 면제하는 세제혜택이 주어지는 만큼 일정 요건을 갖추지 못한 경우에는 혜택을 거둬들이도록 설계돼 있다는 점도 기억해야 하는데요. 실제 귀농을 이유로 주택을 매입했지만 요건을 지키지 못해서 혜택을 받지 못하는 사례가 적지 않습니다. 미래의 귀농인들을 위해 몇가지 추징 사례를 살펴봤습니다.
# 주민등록상 전입이 중요합니다
오래전 아버지로부터 물려받은 시골 임야를 관리하던 A씨는 2012년 7월, 귀농을 결심하고 임야 일부의 용도를 바꿔 단독주택 1채를 지었습니다. 주택의 명의는 그동안 고생한 아내 앞으로 해뒀고요. A씨 명의로 보유하고 있던 시내 아파트는 팔고 온 가족이 시골로 이주했죠.
시내 아파트는 임야에 단독주택을 지은 지 3년이 넘은 2016년 2월에 팔렸고, 양도차익에 대해서는 2300여만원의 양도소득세를 냈습니다. 귀농하면 5년 이내에 기존주택을 팔 때 양도세를 면제해준다는 것을 뒤늦게 확인한 A씨는 국세청에 이미 낸 세금 전부를 돌려달라고 환급을 요청(경정청구)했는데요. 국세청은 이를 거부했습니다.
A씨의 아내가 주민등록 이전을 하지 않고 아파트에 주민등록을 남겨 둔 게 문제가 됐습니다. 귀농에 의한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 '세대 전원'이 귀농주택으로 주민등록을 옮겨야 하고, 특히 귀농주택 소유자는 귀농일부터 계속해서 3년 이상 직접 농사를 짓거나 귀농주택에 거주해야만 하는데, 귀농주택 소유주인 A씨 아내는 주택이 지어진 후에도 전입하지 않았고, 시내 아파트가 팔린 뒤인 2016년 4월에야 주민등록을 이전했거든요.
A씨 아내는 조세심판원에 심판청구를 내고, 주민등록 이전만 하지 않았을 뿐 실제 귀농주택에 거주했다고 주장했지만 거주를 입증할 객관적인 근거를 제시하지 못하면서 청구는 기각됐습니다. 이후 억울한 마음에 소송까지 제기했지만 패소했죠.
# 읍이나 면지역이어야 합니다
서울 용산 한강로 아파트에 거주하던 B씨는 2002년 1월, 고향인 전남 나주로 내려가 살기 위해 나주시에 있는 주택 1채를 사들였습니다. 한강로 아파트는 2006년 4월에 팔았습니다.
가족들과 함께 나주로 이주한 B씨는 귀농에 따른 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 판단하고, 한강로 아파트의 양도차익에 대해서는 고가주택 기준(2006년 이후 6억원→9억원)이 넘는 부분에 대해서만 양도소득세를 냈어요.
그런데 1년 뒤 국세청에서 B씨에게 거액의 양도소득세 고지서가 날아왔습니다. 국세청은 B씨가 매입한 나주시의 주택을 귀농 후 기존 주택 매도시 1세대 1주택 비과세 혜택을 주는 귀농주택이 아니라고 판단했거든요.
실제 양도소득세 혜택이 있는 귀농주택은 읍·면 지역이어야만 하는데요. B씨가 취득한 주택은 행정구역상 나주시 중에서도 읍·면지역이 아닌 동지역에 소재한 주택이었습니다.
B씨는 나주시가 1995년 나주군과 시군통합을 하면서 행정구역상으로만 동(洞)일뿐 읍·면과 다를 바가 없다고 주장하며 행정소송을 제기했지만, 법원은 B씨의 손을 들어주지 않았습니다. 시군통합 시점이 B씨의 주택 매입보다 훨씬 이전의 일이며, 실질적으로도 읍·면에 해당하지 않는다는 판단입니다.
■ 귀농시 기존주택 양도세 비과세 조건
→ 귀농주택 취득 전 1세대 1주택일 것
→ 귀농주택 취득 5년 이내에 기존주택을 양도할 것
→ 귀농주택에 세대원 전원이 이사해 거주할 것
→ 귀농주택이 고가주택(9억원 이상)이 아닐 것
→ 귀농주택의 대지면적이 660㎡ 이내일 것
→ 귀농주택이 행정구역상 읍·면지역에 소재할 것
