SK그룹의 '스폰서 리츠'로 자산 규모 2조원의 대어급 리츠인 SK리츠가 효율적 재테크를 표방하면서 다음 달 증시 입성을 공식화했다.
국내 리츠업계 최초 분기 배당이라는 주주친화적 공약에다 안정성과 성장성 등을 앞세워 인기몰이에 나선다는 각오다.
투자 포인트 '분기 배당'
SK그룹이 리츠 운용을 위해 세운 자산관리회사(AMC)인 SK리츠운용은 18일 온라인 기자간담회를 열고 9월 중순 코스피 상장과 관련한 구체적인 청사진을 공개했다.
우선 눈길을 끄는 부분은 분기 배당이다. SK리츠는 매년 3월과 6월 그리고 9월과 12월 결산을 통해 배당을 실시하겠다는 계획이다. 회사가 내건 예상 배당수익률은 5.45%다.
전체 2455개 상장사 중 분기 배당을 실시하는 기업은 삼성전자를 비롯해 포스코, 한온시스템, 쌍용C&E, 효성ITX 등 6개 종목에 불과하다. 이들 기업의 평균 배당수익률은 3.57%로 SK리츠가 제시한 배당수익률보다 약 2%포인트 가까이 낮다.
매 분기 한 차례씩 배당을 할 경우 주가 변동성이 축소돼 안정적인 수급을 기대해볼 수 있다. 정기적인 인컴 수익에 베팅하는 연기금이나 퇴직연금 등의 기관투자자들과 더불어 은행 예·적금 금리 이상의 수익과 함께 안정적으로 자금을 굴리길 원하는 개인들을 중심으로 투자 선호도가 높아질 수 있어서다.
신도철 SK리츠운용 대표이사는 "국내를 통틀어서도 분기 배당을 하는 곳은 손에 꼽을 정도"라며 "SK리츠는 상장 리츠로서는 최초로 분기 배당을 도입했다"고 밝혔다.
신 대표는 "예상 배당률은 5% 중반으로 일반 예금 금리나 회사채 금리보다 3~4배 가량 높다"며 "리스크 수준을 고려했을 때 좋은 투자 대안이 될 것으로 생각한다"고 강조했다.
상장 후 최초 배당급 지급 시기는 내년 초로 예상된다. 규정에 따라 배당 지급 주주총회는 12월 말에 열리고 이를 통해 주당 배당액과 지급 대상 주주가 확정된다. 이후 10영업일 후인 내년 1월경 최초 배당금이 지급될 예정이다.
배당 뒷받침하는 안정성도 '눈길'
배당의 근거가 되는 수익 구조는 안정적이다. SK리츠는 SK그룹의 스폰서 리츠다. 스폰서 리츠는 대기업과 금융기관, 연기금 등이 대주주로 참여해 자금조달과 자산운용, 시설관리 등을 전반적으로 지원하는 리츠다. 따라서 운용의 안정성과 신뢰도를 보장받을 수 있다.
기본적으로 SK리츠는 SK그룹을 장기 책임 임차인으로 두고 있다. 계약 조건은 트리플넷(NNN) 구조로 SK그룹이 관리비를 포함해 보험료 등 운영비와 자본적 지출 모두를 부담한다. 트리플넷이란 임차인이 재산세, 보험료, 수선유지비 등 모든 기반 비용을 부담하는 계약 조건을 말한다.
SK리츠는 모자(母子) 형식으로 구성된 재간접 리츠로 SK주식회사와 SK이노베이션 등이 임차해 있는 서울 종로구 소재 서린빌딩과 자(子)리츠 중 하나인 클린에너지리츠의 지분 100%(지분금액 3387억원)를 보유하고 있다.
클린에너지리츠는 전국에 분포해 있는 3000개 정도의 SK 브랜드 주유소 중 SK에너지가 소유한 116개의 직영 주유소의 토지와 건물 매입(매입가 7654억원)을 완료했다.
전체 48%가 수도권 내에 위치해 있고 이 가운데 27개 주유소가 상업 지역, 18개가 각각 주거 및 공업 지구에 위치해 있어 토지 활용 가치가 높다고 평가받는다.
SK에너지가 매입 대상 전체 주유소를 책임 임차하고 있고 서린빌딩과 마찬가지로 편의점, 정비소 등 부대시설의 임대 및 유지 관리 등 주유소와 관련된 모든 운영비는 임차인인 SK에너지가 부담한다.
신 대표는 "시장 변동과 관계 없이 SK리츠는 안정성이 매우 높다"며 "매출은 장기 책임 임대차 구조로 공실 리스크가 막혀 있고 비용은 트리플넷을 통해 임차인이 부담하는 구조로서 배당 가능 이익에 대한 변동성이 거의 없다"고 설명했다.
향후 성장 스토리 '주목'
SK리츠는 성장성에 대해서도 자신있다는 입장이다. 향후 3년 내 조 단위 규모의 자산을 편입하고 시대 흐름에 맞는 투자처를 발굴해 차별적인 성장 기회를 확보하겠다는 방침이다.
실제 SK리츠는 SK그룹이 보유한 핵심 부동산 자산에 대한 우선매수협상권을 보유하고 있고 이를 행사할 경우 2024년까지 누적 기준 약 4조원 규모의 자산이 편입이 가능하다는 계산이 나온다.
이후 SK리츠는 SK그룹과 연계해 편입 자산을 다각화해 나갈 계획이다. 그룹의 주요 사업 영역인 에너지를 비롯해 정보통신(ICT), 반도체 등의 분야에서 신사업을 추진할 것으로 기대되는 만큼 투자 재원을 지원해 다양한 자산을 편입한다는 방침이다.
그룹과의 연계를 통해 자산 규모 10조원 이상의 글로벌 대표 리츠로 성장한다는 중장기적인 로드맵이다.
신 대표는 "이번 상장을 시작으로 향후 2~3년 내에 우선매수협상 대상 자산들을 모두 편입한다고 가정하면 2024년까지 약 4조원 규모의 자산 편입이 예상된다"며 "여기에 ICT나 신에너지 등의 자산을 그룹 내외부와 국내외를 대상으로 지속 편입해 글로벌 톱티어 복합 리츠로 성장해 나가겠다"고 강조했다.
금리인상은 리스크 요인
SK리츠가 리스크 요인으로는 지목한 것은 금리 인상이다. 리츠 비용 내 큰 비중을 차지하고 있고 변동성이 다분해 향후 배당률에 직접적인 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
다만 금리 인상과 관련한 변동성은 타 상장 리츠 대비 제한적이라는 판단이다. 임대 수익이 물가 상승과 연동돼 있다는 이유에서다. 즉 물가가 상승하면 임대료도 함께 오르는 구조라는 것이다.
실제 서린빌딩은 직전 연도 소비자물가지수(CPI) 상승률, 주유소는 6년 차 이후의 직전 연도 CPI와 연동돼 있는 조건으로 계약돼 있다.
더불어 차입 금리 하향 옵션도 보유하고 있다. 서린빌딩과 주유소를 자산으로 편입할 당시 담보부 사채 발행을 통해 자금을 조달한 게 아닌 금융기관과 같은 대주단으로부터 담보 대출을 실행한 바 있다.
이때 적용된 금리가 2.3% 수준인데 담보부 사채를 발행해 자금을 조달할 경우 1% 중·후반대로 차환이 가능하다는 게 SK리츠의 설명이다.
SK리츠는 서린빌딩을 편입할 당시 대주단으로부터 주택담보대출비율(LTV) 60%에 6018억원을 차입했고 주유소의 경우 4501억원을 조달받았다. 올인 코스트(All-in-Cost) 기준 2.3% 이율에 3년 만기 조건이다.
신 대표는 "금리 인상 리스크 자체를 없앨 순 없지만 SK리츠는 2가지 측면에서 타 리츠 대비 리스크가 매우 제한적"이라며 "리츠 구조 설계 시 임대료와 물가 상승을 연동해 둔 것과 더불어 조달금리를 더 낮출 수 있도록 내년부터 추가 자산 편입 시 담보 사채 발행을 적극적으로 검토할 것"이라고 말했다.
한편, SK리츠는 공모가 5000원에 총 4650만주를 공모한다. 일반 투자자 배정 물량은 1395만3080주로 전체 30% 수준이다. 이번 공모를 통해 총 2326억원을 조달하는 SK리츠는 이 자금으로 서린빌딩 매입 당시 받은 브릿지론 2300억원을 상환하는 데 사용할 계획이다.
오는 23~24일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하고 이달 30일부터 9월1일까지 사흘간 일반투자자 청약을 거쳐 9월 중 유가증권시장에 상장한다. 대표주관사는 삼성증권과 한국투자증권, 공동주관사는 SK증권이 맡는다. 인수회사로는 하나금융투자가 참여한다.
