리츠가 보유한 자산 가치의 제대로된 평가가 가능하도록 하는 리츠 배당확대법 시행시 시가총액과 자산가치의 괴리가 큰 신한알파리츠, 롯데리츠가 수혜주로 떠오를 것이란 분석이 나왔다.
24일 이은상 NH투자증권 연구원은 보고서를 통해 "리츠 배당확대법 적용에 따른 수혜는 시가총액과 자산 감정평가액 간에 괴리가 큰 종목이 누릴 것"이라며 "신한알파리츠, 롯데리츠는 자산감정평가액 대비 시가총액 비율(P/NAV)이 0.6배 수준으로 낮아 수혜가 기대된다"고 밝혔다.
리츠 배당확대법은 지난 8월 발의된 부동산투자회사법 개정안을 지칭한다. 자산 평가 손익을 배당가능이익에서 제외하도록 하는 법이다. 자산 평가 '손실'을 배당가능이익에서 제외하는 개정안은 지난 2월 국회 본회의를 통과해 이미 적용하고 있으며, 자산 평가 '이익'을 배당가능이익에서 제외하는 개정안은 내년 1월 적용할 것으로 보인다.
그간 리츠는 자산가치를 재평가할 때 회계상 평가손익이 발생하면 미실현 손익임에도 90% 이상 의무 배당 대상에 포함됐다.
따라서 자산가치 재평가 후 회계상 평가손실이 발생했다면 배당가능이익도 덩달아 줄어드는 효과가 발생했었다. 예컨대 리츠의 배당가능이익이 100억원일 때 회계상 평가손실이 30억원 발생했다면 실제로 손실이 발생하지 않았음에도 배당가능이익이 70억원으로 줄어들었던 것이다.
반대로 자산가치 재평가 후 회계상 평가이익이 발생했다면 실제로 이익이 발생한 것이 아닌데도 배당금으로 현금이 빠져나가게 됐다. 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있기에 대부분의 리츠는 자산 가격이 상승해도 자산 재평가를 진행하지 않고 자산가치를 유지했다. 이에 시가총액과 리츠가 보유한 자산의 감정평가액 간 괴리가 커지는 문제가 발생했다.
이은상 연구원은 "리츠 배당확대법을 시행하면 배당 지급 우려없이 보유한 부동산의 자산 재평가가 가능해진다"며 "보유 자산 재평가 활성화로 시가총액과 자산 감정평가액 간에 괴리가 크다는 문제가 해결될 수 있을 것"이라고 말했다.
이 과정에서 가장 수혜를 받을 수 있는 종목은 신한알파리츠, 롯데리츠를 꼽았다.
이 연구원은 "신한알파리츠의 주가는 6000원이 넘지만 편입 이후 자산가치 상승분을 고려하면 밸류에이션 매력도는 다른 종목보다 높은 상황"이라며 "100% 오피스 리츠인 삼성FN리츠, 한화리츠와의 밸류에이션(1.2배) 격차가 줄어들 것으로 예상된다"고 설명했다.
이어 "그룹사의 자산 편입을 통해 외형 확대가 가능한 기업 스폰서 리츠인 롯데리츠는 같은 스폰서 리츠인 SK리츠와의 밸류에이션(0.9배) 격차를 축소할 것"이라고 덧붙였다.
리츠의 매수 시점은 유상증자 발행가액 확정 시점 전후를 추천했다. 신한알파리츠, 롯데리츠는 유상증자를 진행하고 있다. 오는 10월 23일 신한알파리츠가 유상증자 발행가를 확정하고, 30일에는 롯데리츠가 발행가를 확정한다.
이 연구원은 "최근에는 조달금리가 올라 리츠가 유상증자를 진행하면 주가가 하락하는 경향이 있다"며 "지난 1~2년 유상증자 사례를 보면 발행가액이 확정하는 시점에 하락세가 멈추는 경향이 있어 발행가 확정 시점 전후로 매수를 추천한다"고 덧붙였다.
