생애 처음으로 집을 사는 사람에게 오는 10월부터 국민주택기금이 연 1%대 금리로 주택자금을 지원하는 수익·손익공유형 모기지(mortgage)의 등장에 서민들의 관심이 집중되고 있다.
이 상품은 기금이 최장 20년까지 연 1~2% 금리로 최대 2억원을 대출 형식으로 지원하고 집을 산 사람과 수익 혹은 손익을 나누도록 한 구조다. 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애 첫 주택구입 가구가 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 구입할 때 지원 받을 수 있다.
파격적인 금리 때문에 각광을 받고 있지만 논란도 적지 않다. 대상이 되지 못하는 이들이나 주택, 지역에는 역차별이 될 수 있다거나 팔 때 다운계약서를 활용할 수 있다는 지적도 있다. 상품설계를 주도한 장우철 국토교통부 주택기금과장과 공유형 모기지에 대한 궁금증을 풀어봤다.
◇'로또 모기지?'
- 연 1%대 금리 때문에 '로또 모기지'라는 지적이 나온다
▲공유형 모기지의 이자비용은 연 1.5%이지만 실제 개개인이 부담하는 이자는 수익공유형의 경우 집값 상승률에 따라 1.5~5% 수준이고 평균적으로도 3% 안팎이 될 것으로 예상된다. 일반 생애최초 구입대출은 역시 소득·만기에 따라 대출이자가 최저 연 2.6%에서 최대 3.4% 수준이다. 일부의 우려와 같이 공유형 모기지가 투기형으로 악용될 가능성은 낮다. 투자관점에서는 집값이 오르는 시기에는 일반 생애최초 대출 기본형, 내릴 때는 전월세, 불확실한 경우에는 공유형 모기지가 낫다.
- 향후 매각 차익에 대한 양도소득세는 누가 내나?
▲1가구 1주택자가 2년 이상 보유하면 양도세가 면제되기 때문에 대부분은 양도세 부과대상이 아니다. 다만 해당 아파트가 매각 시 9억원을 넘을 경우 초과분에 대해서는 양도세가 부과될 수 있는데 이는 수익형과 손익형 모두 법률적 주택 소유권자가 해당 세액을 부담하게 된다. 연 1%대 저리로 대출해 주는 것은 정책적 혜택을 받는 것이기 때문에 주택 보유자가 납세하도록 했다.
또 단기(5년 미만 보유) 매매로 매각 차익을 실현한 경우 양도세를 부과하는 것은 물론이고 주택기금은 페널티를 주는 형식으로 중도상환 수수료를 받으며 시세차익을 공유하게 된다.
◇ 역차별 논란
- 공유형 모기지로 매입할 수 있는 주택과 대상이 제한적이어서 역차별이라는 지적이 있다
▲전용면적 85㎡ 이하 및 매매가 6억원 이하, 부부합산 연소득 7000만원 이하의 생애 최초 주택 구입 무주택 세대주로 주택과 대상이 제한된다. 생애최초자에 대해서는 이미 연 3%대 자금을 연 5조원 대의 예산으로 지원하고 있다. 무주택 서민에 대한 지원을 차별이라 할 수 없다. 면적과 가격 제한을 둔 것도 무주택 서민이 구입할 만한 주택이라는 취지이고 이 역시 생애최초 대출 지원 때와 같은 것이다.
- 공유형 모기지 매입 대상 주택을 수도권과 지방광역시의 아파트로 한정한 이유는?
▲이 상품에 대한 기금 손실 우려가 있다. 기금이 보험을 가입하겠지만 기금이 소중한 공적자원인 만큼 손실 위험을 최소화 하는 것도 필요하다. 시범사업인 만큼 시장성이 확보된 수도권과 광역시에서 사업을 하는 것이다. 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트만 대상으로 한 것은 기존 주택거래 활성화와 미분양 해소 차원이고, 객관적 가치 평가가 중요해 유형을 빌라·연립 등은 제외하고 아파트로만 한정했다. 또 이번 전월세난은 일부 소득 대비 집값이 높은 지역에서 심각한 문제였다. 아파트에 비해 단독, 연립 등 비 아파트 주택은 전세가격이 안정적이다. 이런 상황에 맞춘 대책이다.
- 시범사업 3000가구는 어떻게 선정하나?
▲따로 대출심사평가표를 만들어 엄격한 심사를 거칠 예정이다. 대출금 상환능력, 대출대상 주택의 적격성, 대출신청 가구의 지원 필요성 등 크게 세가지로 나눠 총 100점 만점으로 점수를 매길 예정이다. 주택 적격성에 가장 큰 가중치를 두고 입지, 노후도, 주거환경, 단지규모 등을 종합 평가한다. 노후도가 낮고, 단지규모가 크며 수요자가 많은 입지 여건일수록 유리하다. 상환능력은 주택담보인정비율(LTV), 소득대비 대출액(최대 4.5배)이 낮을수록, 안정적 수입이 있을수록 높게 본다. 주택구입자의 무주택 기간, 노부모 봉양 여부, 가구원 수 등을 따져 무주택 기간이 길고 노부모를 모시는 대가족 등을 우선 지원할 방침이다.
◇ 1기 신도시 배제?
- 1기 신도시나 서울 목동 및 상계동 등 준공 20년을 넘는 주택은 대출이 제한될 수 있다는 지적에 대해?
▲당연히 받을 수 있다. 주택 노후도는 향후 매각 등을 위해 시장성을 평가하는 여러 심사요건 중 하나다. 하지만 신도시, 목동 등의 지역은 어느 곳보다도 주택의 시장성이 검증된 곳이다. 특별한 경우가 아니고선 지역적 제한을 받지 않을 것이다.
- 장기(20년) 상품이기 때문에 보유 중 리모델링이나 재건축 등 정비사업 대상이 될 수 있는 데 이 경우엔 지원이 중단되나?
▲정비사업하는 경우 기존 아파트 담보대출처럼 청산가치를 계산해서 중도상환 하도록 하는 방안과 정비사업을 진행하더라도 주택 보유자가 지원자금을 그대로 안고 가는 방안을 놓고 고민중이다.
◇ 다운계약 우려
- 매각 혹은 중도상환 시 '다운 계약서'를 쓰는 등 차익을 조작할 우려가 있다. 대책은
▲크게 걱정 안해도 된다. 과거와 달리 2006년 이후 실거래가 시스템이 구축돼 있다. 지금도 시세와 10% 이상 차이나는 거래는 조사 대상이다. 이 범위를 5%까지 좁혀서 전수조사해 이를 벗어나면 지자체를 통해 조사하고, 비정상 거래일 경우 중개업자에 과태료를 부과하고 세무당국에 통보해 세무조사까지 받게 할 수 있다. 기금 재정과 직결되는 것이기 때문에 더 엄격하게 시행할 계획이다.
- 매각 대상이 가족 등 특수관계인일 수도 있나
▲가능하다. 이 역시 시세보다 낮은 가격에 판다면 비정상 거래, 즉 증여로 간주한다. 시세대로만 판다면 문제 없다.
- 공유형 모기지 대출자가 만기 전에 추가로 다른 집을 구입할 경우 대출이 유지되나?
▲무주택자를 위한 대출이기 때문에 다른 주택을 구입해 일시적으로라도 2주택자가 된 경우라면 공유형 모기지를 조기상환해야 한다. 지방 근무 등을 통해 불가피하게 다른 집을 산 경우라도 일정기간 유예기간을 줘 조기상환토록 할 계획이다. 다만 공유형 모기지의 만기가 20년이고 지방 근무 등 불가피하게 일시 이주 수요가 발생할 수 있다는 점을 고려해 전월세를 놓는 것은 금지하지 않을 방침이다.
