'일산자이 위시티'는 수도권 미분양아파트의 대명사였다. 경기도 고양 일산 식사지구 총 4개 블록에 전용면적 112~303㎡ 중대형 4683가구로 구성된 이 아파트는 2008년 3.3㎡당 1450만원의 분양가로 시장에 선보였다.
하지만 비싼 가격과 당시 일산지역에 1만4000여가구 가까이 쏟아진 물량 부담 때문에 초기분양률이 30%를 넘지 못했다. 미분양 여파로 이 아파트 시행사인 대형 디벨로퍼 DSD삼호는 세금 납부 여력을 잃고 14억원어치의 자사 주식(지분 29.3%)을 세금으로 내기도 했다. 이 회사는 분양률을 부풀린 과장광고로 공정거래위원회로부터 제재를 받기도 했다.
그로부터 6년이 지난 현재 일산자이는 장부상 미분양이 남아있지 않다. 할인 판매와 분양가 28% 가량만 내고 3년간 거주할 수 있는 방식(애프터리빙)의 마케팅으로 분양주택이 모두 입주자를 찾았다. GS건설 관계자는 "애프터리빙 입주자 중 70% 가량은 1년 후 아예 매입하겠다는 의사를 밝힌 상태"라며 "이제는 미분양의 긴 터널을 빠져나왔다"고 말했다.
| ▲ 일산자이 위시티 전경(사진: GS건설) |
◇ '임시주인' 떠나면 도로 미분양
전국의 미분양 주택 수는 올들어 5만가구대까지 줄었다. 16만가구를 넘었을 때와는 시장 분위기가 확연히 다르다. 하지만 여전히 상당수 미분양 단지는 '시한폭탄'을 안고 있는 상황이다. 관건은 전세로 살아본 입주자들이 실제 계약에 나서느냐에 달려 있다.
금융감독원에 따르면 작년 상반기까지 애프터리빙 등 전세 분양 방식으로 집단중도금대출이 집행된 주택은 5000여가구(대출금액 8000억원)에 달한다. 이와 별도로 건설사들이 전세방식 분양에 주로 활용한 대한주택보증의 집단보증금반환보증은 1425건(발급금액 2425억원)이다.
한 건설사 관계자는 "이는 임시변통으로 미분양 집계에서 빠진 주택이 6000여가구가 넘는다는 것을 의미한다"며 "판촉상의 이유로 지자체 집계시 신고하지 않은 미분양 주택도 다수 있는 것을 감안하면 주택시장이 미분양 우려를 완전히 털었다고 보기는 어렵다"고 말했다.
◇ 쏟아지는 공급..다시 미분양 우려도
| ▲ 2013년 기존 미분양 해소 및 신규분 발생 비교(자료: 국토교통부) |
작년 하반기부터 늘어나기 시작한 공급 물량도 미분양 '복병'이다. 실제로 작년 수도권 아파트 미분양은 되레 늘었다. 한 해 동안 기존 미분양 물량은 2만3476가구 해소됐지만 신규로 늘어난 미분양이 2만4121가구나 됐기 때문이다.
올해 역시 김포, 화성, 평택 등 기존 무더기 미분양 지역에서 신규 분양물량이 나와 공급과잉 우려가 다시 나온다. 이는 작년 국토교통부가 제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획 등을 통해 미분양이 많은 지역에 민간 아파트 분양을 제한키로 한 것과는 동떨어진 흐름이다.
작년 하반기부터 한국토지주택공사(LH)의 택지지구 아파트 용지 판매량이 급증하고 있는 것도 수급 불균형의 원인이 될 수 있다. LH 공동주택 용지는 작년 3분기부터 올 1분기까지 4266만㎡(6조6762억원어치)가 팔렸다. 이는 아파트 6만~7만 가구를 지을 수 있는 규모다.
한 분양대행사 관계자는 "기존 미분양 아파트를 20~30%씩 할인 분양하는 곳에서도 건설들이 사업일정에 쫓겨 대단지 물량을 내놓기도 한다"며 "이런 곳은 중장기적으로 미분양이 다시 적체될 수밖에 없다"고 말했다.
| ▲ (2014년 1분기 130만1000㎡, 2조1446억원 판매, 자료: LH) |
