"국내 리츠의 배당률은 최소 5.5%(SK리츠)에서 최대 15.2%(NH프라임리츠) 수준입니다. 국내 가계자산 대부분이 부동산에 묶여 있는 상황에서 리츠를 통한 정기적 배당 수취는 노후 준비 측면에서 의미가 큽니다."
박세라 신영증권 연구위원은 비즈워치와의 인터뷰에서 "최근 퇴직연금 계좌를 통해 리츠를 담는 고객이 늘고 있다"며 이같이 밝혔다. 리츠의 투자 대상이 부동산 기반이라는 점에서 신용 위험이 상대적으로 낮고 배당금 지급이 선택이 아닌 의무라는 점이 타 인컴자산과 차별화된다는 설명이다.
이익 90% 이상 배당 의무…"안정적 현금유입원"
박세라 연구위원은 2011년 12월 신영증권 리서치센터에 입사했다. 건설·부동산 연구원으로 2015년부터 무려 10년째 활동하고 있다. 2024년부터는 한국리츠협회에서 부동산 자산운용 전문인력 보수교육에서 리츠·부동산 부문 강의를 하고 있다.
박 연구위원은 "상장 리츠 시장이 다시 주목받고 있다"고 진단했다. 2022년 이후 고금리, 부동산 경기 둔화, 유상증자 부담 등이 겹치며 위축됐던 투자심리가 2024년 하반기 기준금리 인하 기대감과 함께 회복 조짐을 보이고 있다는 설명이다. 여기에 고령화에 따른 인컴자산 수요 증가도 맞물리면서 리츠의 배당수익률이 재조명되고 있다.
실제 리츠의 시가배당률은 기준금리(2.75%)를 훌쩍 웃돈다. 지난 4월 9일 종가를 기준으로 시가배당률이 높은 리츠는 △NH프라임리츠 15.2% △KB스타리츠 10.7% △미래에셋맵스리츠 10.2% △미래에셋글로벌리츠 10.0% 등이다. 국내에 상장된 23개 리츠 중 시가배당률이 가장 낮은 SK리츠 배당률도 5.5% 수준이다.
부동산투자회사법에 따르면 리츠 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해 운용하고 이익의 90% 이상을 배당해야 한다. 이 같은 점이 정기적인 현금 유입을 가능케 하는 구조라는 설명이다.
주목할 만한 리츠는?…"신한알파·ESR켄달스퀘어·SK"
박 연구위원은 △신한알파리츠(시가배당률 6.6%) △ESR켄달스퀘어리츠(6.2%) △SK리츠(5.5%)에 각각 주목했다.
2018년 상장한 신한알파리츠는 2개 자산(운용자산 약 7000억원)으로 시작, 2025년 현재 10개 자산, 2조5000억원 규모로 성장했다. 신한알파리츠가 BNK디지털타워 편입하면 운용자산(AUM)은 3조원에 이를 것으로 보인다.
박 연구위원은 "신한알파리츠는 유상증자 횟수가 많음에도 불구하고 꾸준히 주가가 우상향하며 투자자 신뢰를 받고 있다"면서도 "포트폴리오의 약 50%가 도심 업무지구(CBD) 지역에 편중돼 있어 향후 공급과잉 우려는 주의해야 한다"고 말했다.
ESR켄달스퀘어리츠는 국내에서 유일하게 물류센터 전문 상장 리츠로 차별점을 보이고 있다. 고양, 부천 등 주요 지역에 준신축 물류센터를 보유하고 있다. 임차인의 50% 이상이 쿠팡이고 현재 임대율은 99%에 달하는 만큼 안정적인 운용이 가능하다.
다만 이자비용 상승 우려가 있다는 평가다. 박 연구위원은 "지난해 말 2400억원의 차입금 리파이낸싱으로 이자비용이 상승, 주당배당금(DPS) 하락 우려가 있다"며 "2025년에도 4900억원 규모의 차입금 만기가 예정돼 있어 리파이낸싱 시 추가 이자비용 상승 여부도 리스크"라고 짚었다. 그러면서 "향후 자본 구조 변화에 주목할 필요가 있다"고 덧붙였다.
시가총액이 1조6000억원 이상으로 성장한 SK리츠도 관심 리츠로 꼽았다. 박 연구위원은 "SK리츠는 SK하이닉스를 임차인으로 둔 수처리센터 등 인프라 자산을 보유하고 있어 안정적인 현금 흐름을 확보하고 있다"며 "연 4회 배당 체계를 갖췄고, 판교 플래닛타워 등 신규 자산 편입도 예정돼 있다"고 말했다.
"가장 중요한 건 단연 '시가배당률'"
리츠 투자에 있어서 가장 중요한 것으로는 단연 '시가배당률'을 꼽았다.
박 연구위원은 "리츠는 채권 상품이 아니기 때문에 배당금이 고정돼 있지 않다"며 "운영 과정과 전략에 있어서 배당금이 달라질 수 있기 때문에 배당금 전망이 중요하다"고 밝혔다. 부채 만기에 따른 이자비용 변동과 건물의 임대차 만료 일시 등을 파악해 안정된 영업이익 창출이 가능한지 파악해야 한다는 것이다.
아울러 그는 "배당금 전망에 따라 주가가 함께 변동된다는 점에서 배당만을 고려하면 주가 변동에 따른 손해를 볼 수 있다"며 "부동산 기업 관점에서 비싸지 않은 가격에 매입하는 것도 중요하다"고 짚었다.
리츠투자에 있어서는 상장 리츠에 직접 투자하는 것과 ETF를 통한 간접 투자 사이의 차이도 인지해야 한다.
박 연구위원은 "각 상장리츠에 직접 투자하면 리츠의 결산일에 따라 배당 시점을 조절할 수 있고 회사에 발생하는 특정 이슈에 유연하게 대응할 수 있다"며 "상징지수펀드(ETF)는 분산투자 효과와 거래 편의성이 있다"고 말했다. 그러면서 "ETF는 분기 배당으로 고정되어 있는 경우가 많고 운용보수도 일부 발생한다"고 덧붙였다.
정부의 리츠 시장 활성화 방침에 따른 향후 전망도 밝다는 설명이다. 박 연구위원은 "최근 자산 재평가 허용, 부동산 재간접펀드 투자 허용 등 리츠 회사에 대한 제도적 보완이 이뤄지고 있다"며 "이는 상장 리츠의 수급 안정과 시장 성장에 긍정적 영향을 줄 것"이라고 평가했다.
