대신파이낸셜그룹 최초 공모상장 리츠이자 올해 첫 상장리츠에 도전하는 대신밸류리츠가 이달 수요예측과 청약을 진행한다.
대신밸류리츠는 서울 중구 을지로 중심업무지구(CBD)에 위치한 대신343 빌딩(대신파이낸셜그룹 본사 사옥)을 기초자산으로 가지고 있다. 지하7층, 지상26층의 연면적 5만3000㎡(1만6000평) 규모의 프라임 오피스 빌딩이다.
2020년 이후 CBD의 핵심 권역이 기존 광화문 중심에서 을지로 권역으로 이동하고 있는 가운데 대신343 빌딩은 을지로3가역과 지하로 연결되고 남산1호터널과도 인접한 교통접근성, 남산 영구조망 등 다양한 입지적 장점을 보유했다.
특히 대신증권을 비롯한 대신파이낸셜그룹 계열사가 최대 10년간 책임임차하는 마스터리스(Master Lease) 계약을 체결했다. 임대계약 기간 발생하는 공실리스크를 임차인이 부담한다는 의미다. 따라서 운용 기간 동안의 공실 위험은 사실상 사라졌고, 트리플넷(Triple Net) 계약을 통해 제세공과금과 유지관리비 등 건물 운영비도 임차인이 부담한다. 임대료는 매년 2.75%씩 인상하고, 3년 차에는 시장임대료 수준에 따라 최대 10% 추가 인상도 가능해 수익성 방어 여력도 갖췄다.
업계에선 "자산 자체의 가치는 국내 프라임 오피스 중에서도 최상위급"이라는 평가가 나온다. 실제로 서울 도심 내 대형 금융·보험 계열 본사 빌딩 가운데 책임임차 구조로 안정성이 보장된 사례는 많지 않다.
대신자산신탁이 자산관리회사(AMC)로 운용을 맡는 대신밸류리츠는 유가증권시장(코스피) 상장에 앞서 12~13일 이틀간 기관투자자 수요예측을 실시한 후 23~24일 청약을 진행한다. 공모가 5000원에 총 1930만주를 모집, 공모예정 금액은 965억원이다.
리츠는 배당주다. 투자 대상이 부동산이어서 신용 위험이 상대적으로 낮고 배당금 지급은 관련법령에 따라 선택이 아닌 의무다. 금리 인하 기대가 커지는 최근 리츠의 상대 매력도가 커지고 있는 가운데 대신밸류리츠는 공모가 기준 목표 배당수익율을 연 6.35%(7년 평균 예상)로 제시하고 있다. 일반적인 반기 배당이 아닌 분기배당(연 4회)을 도입, 정기적으로 예측 가능한 현금 흐름을 원하는 투자자에게 적합하다는 평가다.
최근 자산 재평가 허용, 부동산 재간접펀드 투자 허용 등 리츠회사에 대한 제도적 보완이 이뤄지고 있는 점도 상장 리츠의 수급적 안정과 성장에도 긍정적 영향을 줄 것이란 분석이 나온다.
금융투자업계 관계자는 "대신밸류리츠는 자산의 희소성과 안정성이 동시에 확보된 구조"라며 "시장의 일시적 상황에 따른 해석보다는 장기 수익성과 자산 품질에 초점을 맞춘 접근이 필요하다"고 말했다.
