‘로또 청약’ 2018년 부동산 키워드 중 하나다.
저렴한 분양가는 서민들에게 내 집 마련의 꿈을 실현시킬 수 있는 기회를 준다. 정부에서도 부동산 시장 거품을 빼고 과도한 집값 상승을 막는 수단으로 분양가 상한제를 활용하고 있다.
하지만 이는 로또청약이라는 부작용을 불러왔다. 주변 시세보다 너무 싼 가격에 새 아파트를 공급하면 소수의 청약 당첨자만 수혜를 입는다.
3기 신도시에서도 로또 청약에 대한 우려가 벌써부터 나온다. 특히 입지가 좋고 서울 못지않은 집값을 자랑(?)하는 과천과 하남에서 이같은 현상은 두드러질 수 있다. 이 때문에 공공임대와 수익공유형 모기지를 활용하는 등으로 부작용을 최소화해야 한다는 지적이다.
◇ 과천‧하남, 서민 들어갈 수 있을까
4일 부동산114에 따르면 작년 말 기준 과천시 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매가격은 4023만원에 달한다. 전용 84㎡ 아파트를 사려면 적어도 10억원은 있어야 한다. 이와 함께 하남시 집값도 3.3㎡ 당 1849만원을 기록했다.
이들 지역은 지난해 두 자릿수의 집값 상승률을 기록하며 서울 못지않게 주택 시장이 과열됐다. 과천의 경우 재건축 단지가 많았고, 지식정보타운 개발 호재까지 영향을 미쳤다.
하남시는 미사지구와 위례신도시 등 서울 접근성이 좋은 지역을 중심으로 거주 수요가 늘면서 집값 상승을 이끌었다. 여기에 청약 경쟁률도 높아 투기과열지구로 지정되기도 했다.
이에 반해 또 다른 3기 신도시인 남양주시와 인천 계양구 매매가격은 각각 3.3㎡당 894만원, 815만원에 그쳤다. 신도시 공공택지에서 공급되는 주택은 분양가상한제를 적용한다. 이같은 주변시세를 고려하면 과천과 하남에서 로또단지가 양산될 가능성이 크다.
작년 말부터 분양을 준비했던 ‘북위례 힐스테이트’와 ‘위례포레자이’ 등도 로또단지로 불린다. 위례신도시 분양이 막바지로 향하는 가운데 이미 이 지역 집값은 천정부지로 치솟았다. 2016년부터 입주가 본격화된 이후 매년 두 자릿수의 상승률을 기록하고 있다.
현재 위례신도시 3.3㎡ 당 매매가는 3100만원을 웃돈다. 반면 분양가 상한제가 적용된 이들 단지 분양가는 3.3㎡ 당 1800만원 중반 수준에 불과하다. 이같은 현상이 3기 신도시에서도 벌어질 가능성이 크다.
◇ 분양보단 임대…수익공유 모기지도
특히 과천과 하남은 입지 면에서도 다른 두 지역보다 서울 강남에 인접해 있는 등으로 향후 집값 상승 가능성이 큰 지역으로도 꼽힌다.
분양가상한제 적용으로 시세보다 싼 가격에 공급을 하면 일부 청약 당첨자들에게만 도시 조성에 따른 수혜가 쏠리게 된다. 또 지역 부동산 시장을 과열시키는 등의 혼란도 예상된다. 부동산 시장을 안정시키기 위해 탄생한 3기 신도시가 오히려 시장 불안을 불러올 수 있다는 것이다.
이에 따라 전문가들은 집값이 비싼 지역에서는 일반 분양이 아닌 영구임대를 중심으로 주택을 공급해야 한다고 조언한다.
권대중 명지대 교수는 “과천이나 하남 등 주택 가격이 비싼 지역은 영구임대주택을 공급하는 형태로 가야 한다”며 “시세가 비싼 곳에 분양가 상한제를 적용한 분양주택을 공급하면 청약 시장이 과열되고, 분양 받은 사람만 차익을 실현하는 로또 현상이 또 발생하기 때문”이라고 설명했다.
이어 “이들 지역에서 흡수하려는 수요는 강남에 사는 세입자(전‧월세 거주자)인데 높은 품질의 영구임대주택을 공급하면 충분히 수요 흡수가 가능할 것”이라며 “인기 지역은 투기시장이 되지 않도록 하는 정책이 필요하다”고 조언했다.
이와 함께 분양 주택을 공급할 경우 최근 신혼희망타운 입주자들을 대상으로 한 수익공유형 모기지 상품 도입도 고려해볼만 하다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택 가격 부담으로 신도시 접근이 어려운 실수요자를 위해서는 공유형 모기지를 활용하는 것도 방법이 될 수 있다”며 “저리로 대출 지원을 해주고 집값 상승에 따른 수익을 일부 환수하면 입주자에게 쏠리는 과도한 수혜도 막을 수 있을 것”이라고 말했다.<시리즈 끝>
