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[똑똑한 전세살이]①집도 신분증이 있다(feat.등기부등본)

  • 2023.01.25(수) 06:30

등기부등본 보고 전세사기 피하기
'채권최고액+전세금' 규모 따져봐야
총 4번 떼봐야…'신탁'은 원부 발급도

전세살이, 쉽지 않습니다. 대출 금리는 오르고 '빌라왕' 공포가 곳곳에 도사리자 세입자들의 불안감이 갈수록 커지는데요. 전세 계약 동안 마음 편히 살면서 전세보증금도 안전히 돌려받을 순 없는 걸까요? 비즈니스워치가 '똑똑한 전세살이' 연재를 통해 전세 계약 때 반드시 알아야 할 A~Z까지의 정보를 전달합니다.[편집자]

# 전세 살던 집이 경매로 넘어갔어요. 집주인이 집을 담보로 받은 대출을 갚지 못했다고요. 전세 계약할 때 집에 대출이 껴 있다는 얘긴 들었지만 대출 금액이 얼마 안 되고 집주인이 곧 갚을거니 걱정말라고 했었거든요. 중개업소 말만 철썩같이 믿었는데. 경매에서 집이 팔리면 제 보증금 돌려받을 수 있을까요?

임대차 계약에 대한 지식이나 경험이 부족한 젊은이들이 종종 겪는 사례입니다. 

계약할 전세 매물이 안전한지 객관적으로 판단하지 못하니 집주인이나 공인중개사의 말만 믿고 덥석 계약하는 실수가 생기는 건데요. 

이 경우 집도 잃고 돈도 잃는 최악을 맞게될 수 있죠. 그렇다면 '안전한 집'이라는 보증서가 있는 것도 아닌데 어떻게 판단할 수 있을까요?

인터넷등기소 내 등기부등본 열람 및 발급 화면.

바로 '등기부등본'에 답이 있습니다. 

등기부등본은 집주인이 누구인지, 어떤 집인지, 집을 담보로 얼마나 돈을 빌렸는지 등이 적힌 공적 장부인데요. 사람으로 치면 신분증이나 마찬가지입니다.

신분증으로 사람의 신원 확인을 하듯이 등기부등본으로 그 집에 관한 기본적인 면면을 확인할 수 있죠.

구하기도 쉽습니다. 인터넷등기소에 상세주소를 넣고 수수료 700원(열람)·1000원(발급)만 내면 누구나 볼 수 있죠. 

등기부등본은 크게 △표제부 △갑구 △을구로 구성돼 있는데요. 

표제부는 건물의 용도를, 갑구는 해당 물건의 소유권을, 을구는 해당 물건에 대한 각종 권리 사항을 나타냅니다. 

여기서 중요하게 봐야할 건 '갑구'와 '을구'인데요.

갑구는 해당 물건의 실소유자가 누구인지 나타내기 때문에 임대차 계약을 할 때 임대인과 갑구에 표기돼 있는 실제 소유주가 일치한지 확인해야 합니다.

임대인이 대리로 계약하러 왔다면 부동산 계약 위임장, 매도인, 대리인 신분증을 확인해야 되고요. 

가장 면밀히 봐야하는 건 '을구'입니다. 바로 이 을구를 볼 줄 알아야 '안전한 집'인지를 판단할 수 있거든요.

을구는 해당 물건을 담보로 한 근저당, 전세권 등 각종 권리사항이 나와 있는데요. 근저당(빚)이 과하게 많으면 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다.

근저당이 없거나 비율이 낮은 집에 들어가야 하는 이유죠. 

근저당권 채권 최고액을 보면 되는데요. 이는 소유자가 집을 매매하면서 실행한 대출로 가장 흔한 게 주택담보대출입니다. 

은행에선 통상 주택 매매가의 120~130%를 채권최고액으로 설정하는데요. 가령 근저당권 채권최고액이 2억2000만원이라면 실제 채권액은 2억원 정도입니다. 

그렇다면 근저당권의 비율이 얼마나 낮아야 안전하다고 볼까요? 

물론 빚이 없다면 가장 좋지만요. 통상 전문가들은 채권최고액과 내 전세금을 합한 금액이 주택 매매가의 70~80%인 경우를 안전권이라고 평가합니다.

가령 집 매매가가 3억원이고 내 전세금이 8000만원일 경우 해당 집의 채권최고액이 1억3000만원 이하여야 안전한거죠. 집이 경매로 넘어갈 경우 보통 매매가의 80% 정도로 낙찰되거든요.

만약 아파트가 낡았거나 부동산 경기가 안 좋을 경우엔 유찰돼서 더 낮은 가격에 팔릴 수 있고요. 빌라나 노후 아파트 전세로 들어간다면 '채권최고액+내 전세금'을 매매가의 70% 이하로 더 보수적으로 잡아야 합니다.

이밖에 을구에 가압류, 가등기, 가처분 등이 있으면 집이 언제 경매에 넘어갈지 모르는 상황이기 때문에 피하는 게 상책이고요.

'신탁' 물건도 주의해야 합니다. 갑구 소유자 항목에 '신탁'이라고 표기돼 있으면 건물의 소유권이 신탁 회사에 있다는건데요.

신탁부동산은 반드시 신탁 회사와 거래를 해야 하는데 이를 잘 모르고 계약하면 계약이 무효가 되면서 의도치 않게 '불법 점유자'가 될 수 있습니다. 

신탁 물건의 경우 신탁 원부를 따로 떼서 대출이 얼마나 있는지 파악하고 임대차계약 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다. 

이렇게 등기부등본을 꼼꼼히 따져봤다고 해도 끝이 아닙니다. 

입주 전 임대인이 추가로 대출을 받거나 소유권을 넘길 수도 있기 때문이죠. 이에 계약 전, 계약 후, 잔금 전, 잔금 후 총 4번 등기부등본을 떼보고 변경 사항이 없는지 확인해야 합니다. 

물론 등기부등본만 들여다본다고 무조건 '빌라왕'을 피할 수 있는 건 아닙니다.

등기부등본으로 세금 체납, 과거 압류 이력, 악성 임대인 정보까진 알 수 없고요. 계약 이후 집주인이 바뀔 수도 있기 때문이죠. 

하지만 등기부등본이야말로 전세 계약에서 가장 처음 두드려봐야 할 돌다리인 만큼 까다롭게 살펴볼 필요가 있는데요. 앞으로 '똑똑한 전세살이'를 통해 나머지 돌다리도 이어 알아보자고요!

 

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