"반도체 성과급 등 본인들의 자산으로 주택을 구입하는 행위에 정부가 개입하는 것은 (정부가 할 일이) 아니라고 생각합니다. 그러나 그런 부분이 주택시장의 가격을 올리면 얘기가 달라집니다. 이른바 '반도체 벨트' 인근에서도 이런 가격 상승이 불안해 대출을 얻어 진입하려는 수요가 몰릴 수 있기 때문입니다. 이를 규제로 차단하면 시장 불안을 잠재우는 데 효과가 있을 것이라고 생각합니다."
정부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 내달 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역, 내달 5일부터는 토지거래허가구역으로 추가 지정했다. 투기과열지구 및 조정대상지역은 전체 주택, 토허구역은 아파트를 대상으로 한다. 반도체 산업의 역대급 호황으로 풍부해진 유동성이 주택 구입으로 흐르는 것 자체는 막을 수 없지만, 집값에 대한 불안심리 조성은 막겠다는 게 정부 방침이다.
국토교통부는 해당 지역에 대한 투기적 매수를 차단해 실수요자를 보호하고 주택시장 과열에 대응하기 위해 지난 29일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 이같이 결정했다고 30일 밝혔다.
이처럼 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되면 대출·청약·세제 관련 규제가 적용된다. 대표적 규제는 주택담보대출 한도의 6억원 이하 제한, 6개월 이내 전입 의무 등이 부과되는 것이다. 조정대상지역 다주택자의 경우 취득세와 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 1세대1주택 비과세 요건도 강화된다.
앞서 국토부는 이런 규제지역을 기존 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구에서 지난해 10월 서울시 25개 자치구 전체, 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지)으로 확대한 바 있다. ▷관련기사:"규제 피한 곳 찾습니다"…수요 풍선 얼마나 부풀까?(10월27일)
이와 함께 경기도는 시·도 도시계획위원회를 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 오는 5일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 국토부 관계자는 "이번 투기과열지구 및 조정대상지정 신규 지정과 함께 부동산 시장을 교란하는 불법행위에 대해 엄정 대응하는 등 주택가격 상승 지역에 대한 모니터링을 강화할 계획"이라고 말했다.
다음은 이유리 국토교통부 주택정책과장, 한정희 토지정책과장과의 일문일답이다.
-이번 토지거래허가구역 지정 지역에도 개정 시행령에 따른 실거주 유예 등 적용되는지 궁금하다 ▷관련기사:'비거주 1주택' 실거주 유예…"제 계갱권은요?"(5월18일)
▲신규 지정된 3곳에도 그대로 적용된다. 기준은 동일하다. 5월10일부터 신청일까지 무주택자에 한정해서다. 쉽게 말해 이번에 토허구역에 3곳이 추가 지정된 것이고 전체적 제도 틀과 내용은 기존과 동일하다. 대상 지역만 추가된 것이다.
-이번 규제 지역은 지정 기준을 충족한 지 몇달이 됐는데, 너무 늦게 지정한 것 아닌가
▲정량적인 지정 기준을 운용하고 있지만(직전 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 초과), 이를 충족했다고 지정하고 미충족했다고 즉시 해제하고 그러지는 않는다. 상황 지켜보면서 종합적으로 판단해 결정했다. 특정 지역은 집값 상승률 기준이 앞서 나타나기도 했지만, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이슈(5월9일) 등이 중간에 있어 전체적 시장 흐름을 고려하면서 모니터링 한 결과 이번에 지정하기로 결정했다.
-경기도에 정량적 지표 상회하는 지역이 더 있는데, 이런 곳은 안한 이유가 무엇인가
▲조정대상지역은 물가상승률과 집값 상승률을 비교해 1.3배를 기준으로 판단한다. 이번 3곳은 1.3배 요건을 충족했기 때문에 조정 대상지역이 됐고, 다른 곳은 이를 충족하지 않아 고려 대상으로 삼지 않았다. 규제 지역을 지정할 때 풍선효과에 대한 이야기는 항상 나온다. 시장 상황을 고려해야겠지만, 아직 과열 아닌 곳을 대상으로 지정할 때는 조심스러운 부분이 있다. 추가적으로 시장 모니터링해서 판단하겠다.
-정성적인 판단도 포함되나
▲거래량 추이, 청약 경쟁률, 인허가, 공급 상황, 자가보유율, 점유율 등 정량적 지표 외에도 집값 상승에 영향 미칠 수 있는 개발 호재가 있는지, 자금조달계획상 차입 비중이나 거래 특성 등도 고려해서 시장상황을 판단하고 있다.
-규제 효과가 있을까
▲이런 규제가 어느 정도 효과가 있었는지에 대해선 다른 의견이 있을 것이다. 작년 10·15대책 때 규제지역 지정하지 않았더라면, 시장이 어떻게 될 것 같으냐 그런 관점에서 보면 지정 이후 대출 차입 통해 구입하는 수요는 많이 줄었고, 거래량도 많이 꺾였다. 전체적으로 시장 안정 차원에서는 일정 부분 도움이 됐다고 판단한다.
-풍선효과는 어떻게 하나
▲작년 10·15대책 때는 서울 전역과 인근 지역까지 집값 상승세가 많이 확산되는 상황이었다. 그래서 비교적 광범위하게 지정했다. 지금 나타나는 양상은 동탄과 반도체 라인 중심으로 상승세가 높은 상황이다. 그런 지역에서 어느정도 범위에서 움직일 것이냐 측면에서 보면, 지금보다 아주 광범위하게 퍼질 가능성은 낮다 본다.
-이번에 추가 지정된 3곳은 기존 상승 시장과 다르게 보는 것인가
▲어느 정도 특수성이 있다고 본다. 그러나 기존에도 서울 전역 25개구와 경기 12개 지역이 지정돼 있기 때문에, 그런 기존 지역 수요들이 퍼질 수 있는지 부분, 3기 신도시 등 외곽 공급이 대기하고 있어 그런 것들도 고려해야 할 것 같다.
-풍선효과 또 나타나면 규제 지역을 추가로 지정하나
▲계속 모니터링을 하겠다.
-투기적 매수를 차단하기 위해 규제 지역을 지정한다고 했는데, 그렇게 판단한 근거는 무엇인가
▲시장 지표 가운데 대표적으로 갭투자 비율, 외지인 거래 비율 등을 고려해서 판단한다. 기본적으론 거래량, 가격 상승률 높은 점 등을 종합적으로 고려했다.
-갭투자 비율 집계한 게 있나
▲내부적으로 집계했다. 공식적으로 말하기는 조심스럽다.
-3개 지역 거래의 차입 비중은 얼마나 되나
▲30~40%로 파악된다. (20억원짜리 아파트를 살 때 대출 비중이 6억~8억원이라는 의미)
-동탄 같은 지역에서도 2신도시는 많이 올랐으나, 1신도시는 많이 안 올랐다. 불만 있을 것 같다. 구 단위가 아니라 동 단위 등 '핀셋'으로 하기 어렵나?
▲가격 거래와 관련한 통계 기준이 자치구 정도가 최소 레벨이다. 동탄에 대해서도 구 단위로 모니터링 했다. 더 마이크로하게 접근해서 시장의 거래 자료를 확인해볼 수는 있겠지만, 판단의 영역이라 그렇게 하면 다른 불만이 있지 않을까 한다.
-이번에 지정된 지역 집값이 급등한 원인이 반도체 성과급 영향으로 보나? 자금을 마련한 수단이 현금 위주이고 실거주 목적이라면 규제가 큰 효과 없을 것 같다
▲반도체 성과급 등 대출을 통하지 않고도 자산이 많아져 주택구입 수요가 증가하는 영향도 있는 상황으로 인지하고 있다. 다만 본인들의 자산을 가지고 주택 구입하는 것까진 정부가 개입하거나 컨트롤할 부분은 아니라고 생각한다. 그러나 그런 부분이 주택시장의 가격을 올리면, 인근에서도 이런 가격 상승이 불안해 대출을 얻어 진입하려는 수요가 몰릴 수 있다. 이를 차단하는 것만으로 시장 불안을 잠재우는데 효과 있을 것이라고 생각한다.
-주거정책심의위원회 심의에서 소수의견이 없었나
▲동 단위 등 마이크로하게 접근할 수 있는 것도 중장기적으로 봐줬으면 좋겠다는 의견이 있었다.
-조정대상, 투기과열, 토허제 등 3가지 규제들이 세트로 가나
▲지금 단계에서 말하기 어렵다. 시장 상황에 따라 다를 것이다. 투기과열지구와 조정대상지역은 대출규제와 세제를 끼고 있다. 이는 대출 수요를 억제하는 효과가 있다고 하면, 토허제는 실거주 의무가 발생한다. 그래서 갭투자, 세 끼고 주택 구입하는 가수요를 차단하는 효과 있다. 상호 보완적이란 얘기다. 시장 양상을 고려해야겠지만 이런 두 가지 측면에서 억제하는 역할을 하고 있다고 본다.
-경기 지방자치단체에서 이번 규제지역에 대해 반발이나 우려 없었나
▲경기도는 지정 자체에 대해 공감하는 입장 표명해왔다. 충분히 소통하고 공감대를 형성해 법에 따른 절차도 거쳤다.
-앞서 5월9일 양도세 중과 유예 종료 보면서 이번 지정 지역을 결정했다고 했는데 그렇게 많은 시간이 필요했나
▲짧다면 짧고 길다면 긴 시간이다. 시장 상황이나 시장에 영향을 미칠 수 있는 변수가 워낙 많았다. 그런 여러 움직임을 모니터링해 결정하는데 시간이 소요됐으나, 많은 시간이 소요됐다고 생각하진 않는다.
-전세 불안이 우려된다
▲전월세 매물이 10·15 당시 규제지역을 지정한 이유로 줄었나? 그것은 사실이 아니다. 2024년 초반부터 완만히 내려가고있는 상황이다. 전월세는 실제 거주 수요이므로 입주물량이 굉장히 중요하다. 2022년부터 착공이 많이 줄었고, 그래서 입주도 줄었다. 그런 것들이 전월세 물량을 줄이는데 작용한다. 전월세 시장 측면에선 공급이 정공법이다. 비아파트 공급 활성화 방안 등이 전월세 시장 측면에선 제일 효과적 해법 아닌가 한다.
-다주택자 규제하면 결국 전세 부족으로 이어질 수밖에 없을 것이다
▲다주택자가 내놓는 매물을 무주택자가 흡수하는 형태로 제도가 세팅됐다. 기존 전월세로 거주하던 무주택자가 다주택자 물건을 구입해 자가로 전환되는 시장 형태를 기대하는 것이다. 세제, 대출 규제는 과도한 차입을 해서 구입하는 것을 억제하는 효과 있다.
-비아파트 공급도 시간차가 있을 것이다
▲공급 확대가 정공법이고 근본적 대책이지만 시차가 항상 있어 고민되는 부분이다. 공급 시차가 가장 짧은 것이 비아파트다. 지식산업센터나 기존의 오피스텔 개조, 리모델링하는 것이 더 짧다. 이런 시차가 짧은 공급 모델을 활용해 시장 숨통을 틔우는 식으로 보완적인 접근한다. 아울러 3기 신도시, 택지지구 등의 공급 속도를 제고하는 투트랙으로 움직일 것이다.
-주택담보인정비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 제한되는 세부적 기준 시점 등은 어떻게 되나
▲기존과 똑같이 적용된다. 소급 이슈가 없도록 하겠다.
-동탄 집값이 너무 빠르게 올라가는 배경에는 거래 성사로 수수료를 챙기는 공인중개사들 역할도 있을 것이다. 공인중개사 중개 수수료율을 집값의 일정 금액 이상부터는 동일하게 적용하는 등 상향 거래 유도에 대한 유인을 줄일 규제는 검토할 수 있나
▲불법적 가격 띄우기, 담합 등 부정적 행위에 대해선 소비자보호기획단에서 엄정하게 대응하겠다.
