| ▲ 그래픽 : 변혜준 기자/jjun009@ |
내년 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과세가 적용됩니다. 2주택자는 일반세율+10%포인트, 3주택자 이상은 일반세율+20%포인트의 페널티를 부과 받죠.
양도차익이 생겨도 챙길 수 있는 돈이 줄어든다는 얘기입니다.
그렇다면 어떻게 할까요. 4주택을 보유하고 있는 나부자씨의 사례를 통해 대처 방법 알아볼까요.
1단계 : 따져보기
우선 자신이 갖고 있는 주택의 특징을 파악해야 합니다. 결혼이나 합가(合家) 등의 이유로 중과세 배제 대상에 해당하는 주택은 없는지부터 확인해야겠죠.
또 자신이 계속 살 집인지 가격이 더 올라 시세차익이 생길 집인지 자식에게 물려줄 집인지도 따져보고, 현재 기준으로 양도차익은 각각 어느 정도 되는지도 확인해야합니다.
여기에 금융자산을 포함해 자신의 재무상태도 염두에 둬야합니다. 갑자기 자금이 필요해질 수도 있으니까요.
[나부자씨 보유주택]
A 강남 10년차 아파트 8억원
B 강남 재건축 아파트 10억원
C 노원구 15년차 아파트 5억원
D 동탄1 신도시 아파트 4억원
2단계 : 판단하기
보유 주택을 어떻게 처리 할 것인지 판단해야 합니다. 팔 것인지, 보유할 것인지, 증여할 것인지 말이죠.
또 판다면 언제 팔 것인지, 보유한다면 임대사업자로 등록할지 말지도 선택해야 합니다.
자신이 판단하기 어렵다면 세무사나 공인회계사의 도움을 받는 게 좋습니다. 물론 선택은 자신이 해야겠죠.
①팔 것인가 : 몇 채를 팔 것인지, 손해를 봐도 팔 것인지
②버틸 것인가 : 언제까지 버틸 수 있는지, 금리가 오를 가능성은 없는지
③증여 할 것인가 : 자녀에게 고루 나눠줄 것인지, 부담부증여시 양도세 부담은 없는지
④임대사업 할 것인가 : 월세소득은 나오는지, 임대소득세 부담은 없는지
3단계 : 실행하기
구체적인 액션플랜을 세우고 나면 자신의 판단이 합리적인지 되물어봐야 합니다.
대출로 집을 샀다면 버티는 것보다 파는 게 낫겠죠. 팔기로 결심했는데 가격 하락 폭이 크다면 버틸 수 있는 방법을 찾아봐야 합니다.
①판다면
어떤 주택을 언제 팔아야 하는지가 중요합니다. 향후 오를 가능성이 떨어지는 주택을 먼저 처분하는 게 유리합니다. 나씨의 경우 C, D 중에 선택하든가 둘 다 처분하는 방법이 있습니다. 매도타이밍은 내년 2월 이전이 좋습니다. 3월에는 `팔자` 물량이 몰리면서 가격이 떨어질 수 있기 때문이죠.
②증여한다면
누구에게 어떤 주택을 증여할지 골라야 합니다. 직장과 소득이 있는 자녀에게 물려줘야 절세할 수 있습니다. 무턱대고 장남에게 넘겨줬다간 세무조사를 당할 수도 있습니다. 나씨가 B 주택을 넘겨줄 경우, 나 씨가 부담해야 할 양도세도 많고 자금출처조사도 받을 수 있습니다.
③임대사업을 한다면
임대사업에 따른 절세 혜택을 받으려면 최소 4년은 임대사업을 유지해야 합니다. 도중에 팔면 세금을 물어내야 하죠. 여유 자금이 없는 사람이라면 임대사업자로 나서는 게 불리하다는 얘깁니다. 아예 임대사업을 생각한다면 기존 주택을 팔고 임대사업에 적합한 중소형 주택으로 교체하는 게 좋습니다.
