고속도로 휴게소를 누가 운영하고 얼마나 돈을 버는지는 휴게소 관련 사업을 고민하는 소상공인들에게 꼭 필요한 정보다. 그럼에도 그동안 휴게소 매출은 공개되지 않았고 운영자들도 베일속에 가려진 경우가 많았다. 휴게소 평가에서 누가 어떤 평가를 받았는지는 휴게소 이용자에게 소중한 정보다. 그러나 한국도로공사는 그동안 선별적으로 상위평가 결과만 발표해왔다. 비즈니스워치는 정보불균형 해소와 알권리라는 공익적 목적으로 관련 정보를 분석해 전면 공개한다. 우리가 몰랐지만 알아두면 좋은 휴게소이야기. [편집자]
고속도로 휴게소를 얘기하는데 외국계 금융사인 맥쿼리자산운용을 빼놓을 수 없다.
2014년 전국 고속도로 휴게소중 매출 1, 2위인 덕평휴게소(영동고속도로)와 행담도휴게소(서해안고속도로)를 접수한데 이어 이듬해에는 평창휴게소(영동고속도로 서창방면)도 인수했다.
행담도와 덕평은 기존 휴게소개발 사업자들이 어려울때 손을 내밀어 지분을 인수했고, 평창휴게소는 한국도로공사가 재무구조 개선을 위해 이미 조성돼 있는 휴게시설을 민간에 매각한 첫 사례가 됐다. 휴게소 개발시장에서 맥쿼리의 등장은 언제나 극적이다.
◇ 행담도개발 접수하며 등장..장기대출+유상감자
맥쿼리는 국내에서 인프라펀드를 통해 민자 지하철, 도로, 항만, 철도, 터미널 등 사회간접시설에 활발하게 투자해 유명세를 떨치고 있다. 휴게소 개발시장에서는 행담도휴게소를 접수하면서 주목받기 시작했다.
행담도휴게소와 주변 부지를 개발하기 위해 설립된 시행사인 행담도개발이 투자자금 조달에 차질을 빚으면서 휴게소 운영이나 부지개발이 한계에 봉착한 때다. 행담도개발의 주요 주주들의 손바뀜이 계속되다 대주주 지분이 씨티그룹으로 넘어갔지만, 씨티그룹 또한 계열 증권사가 행담도개발 관련 회사채 발행 주간사를 담당하면서 잘못된 정보를 제공해 투자자들을 속였다는 논란에 휩싸이면서 결국 맥쿼리펀드에 지분을 넘겼다.
맥쿼리펀드는 2014년 씨티그룹이 보유한 행담도개발 지분 90%를 1250억원에 인수했다. 이후 맥쿼리는 행담도 2단계 관광휴양형 개발사업 일부를 포기하고 관련 토지 사용권을 반납하는 등 개발사업을 조정했다. 또 행담도개발에 13년 거치 8년 원금균등분할상환, 이자율 11.9% 조건으로 711억원(한국도로공사 포함 790억원)을 장기대출해주는 한편 행담도개발이 790억원 규모 유상감자를 실시해 상당부분 투자금을 회수한다. 이와 함께 행담도휴게소 운영권을 대기업인 CJ푸드빌에 넘겨 안정적인 운영이 되도록 했다.
이후 맥쿼리는 한국도로공사 지분 10%와 장기대출채권도 넘겨받았다. 맥쿼리가 지분 100%를 보유하고 있는 행담도개발은 행담도휴게소와 주변 개발시설에 대한 토지사용료를 내고 2035년 12월31일 이후 한국도로공사에 기부채납할 예정이다.
◇ 덕평랜드 49% 투자..유상감자로 코오롱건설 지원-신종자본증권으로 자금회수
맥쿼리는 행담도휴게소와 주변 개발권을 인수한 같은 해 덕평휴게소도 접수한다. 이번에는 지분 49%, 2대주주 자격이다.
당시 덕평휴게소 개발 사업자는 덕평랜드로, 코오롱글로벌이 100% 대주주였다. 덕평랜드는 모회사인 코오롱글로벌이 건설경기 침체 등으로 재무위기를 겪으면서 함께 고난의 길을 걷고 있었다. 코오롱글로벌은 결국 지분 49%를 맥쿼리펀드에 134억원을 받고 매각한다.
맥쿼리는 덕평랜드가 발행하는 채권형 신종자본증권 570억원을 매입한 뒤, 덕평랜드가 이 자금을 바탕으로 466억원의 유상감자를 실시해 코오롱글로벌이 466억원의 투자금을 회수할 수 있게 했다. 이를 통해 코오롱글로벌은 600억원의 자금을 확보하게 된다.
덕평랜드가 맥쿼리펀드를 대상으로 발행한 채권형 신종자본증권은 만기 30년, 5년 경과후 만기때까지 전부 또는 일부상환 가능, 만기 후 30년씩 연장가능하다. 영구채 성격에 따라 자본으로 분류되고 맥쿼리는 성과연동이자율(배당)을 받는다. 2014년 12월 발행된 뒤 맥쿼리는 2015년 81억원, 2016년 63억원, 총 144억원 가량을 배당받았다.
코오롱글로벌과 맥쿼리는 덕평랜드 지분 49%를 거래하면서 서로가 필요한 것을 얻었다.
코오롱글로벌은 지분 매각과 유상감자를 통해 600억원을 확보하는 대신 덕평랜드에 대한 지배권을 넘겨줬다. 코오롱글로벌은 맥쿼리와 약정을 통해 지분이 51%로 더 많지만 대표이사 등 주요 경영진에 대한 임명권을 포기했고 의결권도 50%만 행사하기로 했다. 대신 100% 지분을 가진 네이처브리지를 통해 덕평휴게소와 맥쿼리가 추가로 인수한 평창휴게소(서창방면) 운영권을 확보했다.
맥쿼리는 지분인수 134억원과 덕평랜드에 신종자본증권 570억원을 매입하는 투자를 해 덕평랜드가 가진 덕평휴게소와 주변부지 개발권을 사실상 접수했다. 덕평랜드는 맥쿼리가 접수한 뒤 지난해부터 덕평휴게소를 개발하고 남은 부지 추가 개발을 진행중이다. 덕평랜드는 덕평휴게소 및 주변부지를 25년 사용하고 2029년에 한국도로공사에 기부채납한다.. 맥쿼리는 또 신종자본증권 투자금도 지금과 같은 배당 추이로 보면 큰 문제가 없으면 조기에 투자금 회수가 가능할 것으로 예상된다.
| ▲ 고속도로 휴게소는 개발과 운영권을 놓고 대기업과 중소중견기업, 국내외 금융사 등이 뛰어들어 치열한 경쟁을 벌이고 있다. |
◇ 평창휴게소(서창방면) 인수'..도로공사 휴게소 첫 매각 사례
행담도와 덕평휴게소를 접수한 맥쿼리는 이듬해 흥미로운 상황에서 다시 등장한다. 한국도로공사와 평창휴게소(서창방면)를 367억원에 인수하는 계약을 체결하면서다.
이 거래는 한국도로공사가 이미 조성돼 있는 휴게소를 민간에 매각하는 첫 사례다. 민간자본이 한국도로공사 소유 부지를 임대해 처음부터 휴게소를 개발한 민자 휴게소(덕평, 행담도, 마장휴게소)와 다르다. 한국도로공사가 향후 이같은 매각을 추진할 계획이 없다는 점을 감안하면 첫 사례이자 마지막 사례가 될 수도 있다.
한국도로공사는 2014년 부채를 줄이기 위해 휴게소 4곳과 주유소 5곳, 충전소 5곳을 한꺼번에 매각하는 방안을 추진했다. 평창휴게소(서창방면)-강릉휴게소(강릉방면)를 묶고, 구리휴게소(외측방면)-옥계휴게소(속초방면)를 또 하나로 묶고, 5개 주유소와 5개 충전소를 묶어 세 갈래로 진행됐다.
주유소와 충전소 묶음은 처음부터 입찰이 제대로 이뤄지지 않았고 휴게소 두 묶음은 정안피엘씨와 한국투자증권 컨소시엄이 총 1206억원에 낙찰받았다. 하지만 자금조달이 제대로 되지 않아 딜이 깨졌고, 결국 개별 입찰에서 평창휴게소(서창방면)만 맥쿼리가 인수했다.
맥쿼리는 평창휴게소(서창방면)를 20년 동안 운영한 뒤 한국도로공사에 재매각할 수 있는 권리를 갖고 있다. 민자 휴게소가 토지사용료를 내고 기간이 끝나면 기부채납하는 것과 달리 토지사용료없이 운영한 뒤 다시 매각을 할 수 있는 것이다.
평창휴게소(서창방면)은 코오롱글로벌 100% 자회사인 네이처브리지가 맥쿼리로부터 20년 동안 임대해 운영한다.
평창휴게소(서창방면)는 내년 평창동계올림픽 수혜를 얼마나 보게 될지, 덕평휴게소에 이어 협력을 하고 있는 맥쿼리와 네이처브리지가 어떤 성과를 낼 것인지가 관심사다.
