금융위원회가 2%대 고정금리 주택담보대출 상품을 내놓겠다고 발표하면서 구체적인 조건에 관심이 쏠리고 있다.
금융위는 아직 세부 요건은 확정하지 않았다. 다만 만기 일시상환형 변동금리 대출을 고정금리면서 원금을 함께 갚아나가는 주택금융공사의 적격대출로 전환하는 방식이어서 이 기준을 준용할 것으로 보인다.
반면 일부에선 그림의 떡이 될 수 있다는 지적도 나온다. 전체적인 이자 부담은 줄지만 원금도 함께 갚아야 한다는 점에서 매월 상환 부담은 오히려 훨씬 커지는 탓이다.
◇ 대출 대상은
2%대 고정금리 대출을 받을 수 있는 대상은 현재 만기 일시상환형 변동금리 주택담보대출을 받고 있는 대출자다. 올해는 전체 대출 한도가 20조 원이어서 한도가 소진되면 이용이 어려울 수 있다.
구체적으론 적격대출과 마찬가지로 담보가치가 9억 원 이하 주택으로 대출 한도는 5억 원 이하로 정해질 것으로 보인다. 대출을 받은 지 1년이 지나지 않은 신규 대출은 제외된다. 만기는 10년과 15년, 20년, 30년 등으로 다양하게 정해질 것으로 보인다. 다만 매월 원금을 함께 상환해야 하는 부담을 고려할 때 15년 이상의 장기상품이 주를 이룰 것으로 보인다.
금리는 일단 2%대 후반으로 정했다. 20년 만기를 기준으로 원금 전액 분할 상환대출의 금리는 2.8%, 70%만 분할 상환하고 나머지 30%는 만기에 한꺼번에 갚는 대출의 금리는 2.9%로 정했다. 실제 금리는 상품이 나오는 시점의 시중금리에 따라 다소 변화가 있을 수 있다.
◇ 혜택은 얼마나
일단 금리는 파격적인 수준이다. 현재 만기 일시상환형 변동금리 주택담보대출의 평균 금리(잔액 기준)인 3.5%와 비교하면 0.6~0.7%포인트나 낮은 수준이다. 1억 원을 빌렸다면 연간 이자만 60~70만 원 이상 아낄 수 있다.
기존 적격대출과 비교해도 마찬가지다. 기존 적격대출 금리는 은행별로 또 만기별로 차이가 있지만, 만기 20년 기준으로 농협과 수협이 3.29%로 가장 낮고, 전북은행은 4%가 넘는다. 국민과 우리, 신한 등 주요 시중은행도 3.5% 안팎이다.
여기에다 대출 잔액의 1.4~1.5%에 달하는 중도상환 수수료도 면제해준다. 이자 비용에 대해선 연말에 소득공제 혜택도 받을 수 있다. 앞으로 금리가 올라도 걱정할 필요가 없다는 것도 큰 장점이다.
◇ 당장 부담은 더 커
하지만 원금을 함께 갚아야 한다는 점에서 매월 상환 부담은 오히려 더 커진다. 가령 20년 만기로 2억 원을 만기 일시상환형에다 3.5%의 변동금리로 빌렸다면 매월 58만 원의 이자만 내면 된다. 원금은 20년 후에 한꺼번에 갚으면 된다.
반면 20년 만기로 전액 분할상환형에다 2.8%의 고정금리 대출로 갈아타면 매월 갚아야 할 원리금이 109만 원으로 두 배 이상 늘어난다. 원금의 70%만 분할상환하는 2.9% 고정금리 대출도 원리금 부담이 91만 원에 달한다. 물론 만기에 한꺼번에 원금을 갚아야 하는 부담은 없어진다.
시중금리가 더 떨어져 연 2%대 후반 아래로 내려가도 손해를 볼 수 있다. 실제로 최근 몇 년간 금융위의 고정금리 대출 확대 정책에 따라 고정금리로 대출을 받은 대출자들은 시중금리가 뚝뚝 떨어지면서 고스란히 손실을 떠안고 있다.
◇ 약발 잘 먹힐까
금융위는 올해는 일단 20조 원 한도로 대출 전환을 추진하고, 내년에 규모를 확대하는 방안을 검토하기로 했다. 지난해 부동산 규제 완화와 기준금리 인하 등으로 가계부채가 급증한 만큼 금리가 오를 경우에 대비해 충격을 분산해두자는 취지다. 실제로 이르면 올 하반기쯤 미국의 금리인상이 유력시되고 있다. 그러면 우리나라 시중금리가 덩달아 오르면서 변동금리 대출자들은 이자 부담이 갑자기 커질 수 있다.
반면 2%대 고정금리 대출은 이자는 물론 원금을 함께 갚는 방식이어서 변동금리 대출자들이 얼마나 호응을 할지는 여전히 미지수다. 기존 이자 상환에도 허덕이는 대출자들이 과연 원금까지 함께 갚을 수 있겠느냐는 얘기다.
금융위 관계자는 “신규 대출이 아니라 기존 은행을 통한 전환대출인 만큼 감정비와 수수료 등의 비용 절감분만큼 금리를 내리는 등 인센티브를 충분히 제공하겠다”고 밝혔다. 반면 금융권 관계자는 “전체적인 이자 부담은 줄지만 매월 상환 부담이 두 배 이상 늘어난다는 점에서 고정금리 전환에 따른 부담이 만만치 않을 것”이라고 지적했다.
