국내 금융회사의 해외 부동산 대체투자 56조원 중 5.9%인 3조원이 손실로 인식됐다. 특히 기한이익상실(EOD)이 발생한 사업장이 올해 들어 28곳으로 늘어나면서 2조4600억원의 잠재적 손실 위험이 발생한 것으로 나타났다. EOD 발생으로 선순위 투자자의 매각 결정이 이뤄지면 선순위 이외 투자자는 원금 회수가 어려워질 수 있어서다.
다만 투자 규모가 총자산의 0.8% 수준으로 투자 주체와 규모 등을 고려할 때 시스템 리스크로 번질 가능성은 낮다는게 금융당국의 입장이다. 그럼에도 해외 부동산 시장의 추가 악화 가능성에 대비해 금융사의 리스크 관리 강화를 유도할 방침이다.
일부 금융권의 해외 부동산 투자는 공모펀드 형식으로도 이뤄지면서 금융사 자체 손실뿐만 아니라 개인 투자자의 손실도 일정 수준 불가피할 전망이다.
해외 부동산투자 평가손실 3조원 넘어
22일 금융감독원에 따르면 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 작년 9월 말 기준 56조4000억원으로 나타났다. 금융업권별로는 △보험 31조9000억원(56.6%) △은행 10조1000억원(17.9%) △증권 8조4000억원(14.9%) △상호금융 3조7000억원(6.6%) △여전 2조2000억원(0.5%) △저축은행 1000억원(0.2%) 순이다.
국내 금융사의 해외 부동산 대체투자 평가손실은 원금(56조4000억원) 대비 5.9% 수준인 약 3조3040억원으로 파악됐다. 이 가운데 금융회사의 단일 사업장 투자에서 EOD 사유가 발생한 규모는 2월 현재 2조4600억원이다.
EOD란 채권자인 금융기관이 채무자에 빌려준 자금에 대해 만기 전에 회수를 요구하는 것으로, 채무자가 만기까지 연체금을 내지 못하거나 원금을 상환하지 못할 가능성이 커졌을 때 선언한다.
EOD 발생한 사업장은 28개로 대다수가 미국 뉴욕 상가, 오피스와 유럽 지역에서 발생했다. 코로나19 이후 재택근무가 정착되고 고금리가 지속되면서 오피스 공시율이 높아지자 타격을 입은 것으로 분석된다.
김병칠 금감원 부원장보는 "EOD 사유는 보통 선순위 채권자에 대한 이자 또는 원금 미지급이 있는 캐시플로우 문제와 자산가치 하락에 따른 담보인정비율(LTV) 조건 미달로 나뉘는데, 지금 EOD가 발생한 것들은 대부분 캐시플로우에 문제가 생긴 것"이라고 설명했다. 이어 "지난해에는 북미지역에서 EOD 사유가 발생한 건들이 주로 나왔지만, 향후 유럽 쪽 상업용 부동산의 가격 조정이 전망되면서 올해 EOD 발생한 것은 대체로 유럽 쪽이 될 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
다만 김 부원장보는 기한이익상실(EOD) 사유가 발생하더라도 현금흐름이 아닌 건물가격 하락에 따른 담보인정비율(LTV) 문제의 경우 원금 회수 가능성이 있다고 진단했다. 그는 "LTV 조건 때문에 EOD가 발생하면 투자자 간의 EOD가 발생한 부분에 대해서 대출을 추가 일으키거나 후순위 대출 모집해서 만기 연장해 끌고 가는 경우가 많은데 그렇게 되면 보통 3~5년 만기 연장해서 부동산 가치가 다시 회복될 수 있는 정도의 시간을 벌 수 있다"며 "그렇게 될 경우에는 캐시플로우는 들어오는 것이기 때문에 손실 없고 원리금 회수가 가능할 수 있다"고 덧붙였다.
개인투자자 손실도 불가피
임대형 해외 부동산 공모펀드 2조3000억원 가운데 9000억원 규모의 펀드가 올해 만기가 도래하면서 개인 투자자의 손실도 예상된다. 개인 투자자의 임대형 해외 부동산 공모펀드 투자 규모는 1조9000억원이다. 해외 부동산 공모펀드는 수익자 총회 과반수 이상 동의 시 만기를 연장할 수 있으나, 만기 연장에 실패할 경우 손실이 현실화될 수 있다.
김 부원장보는 "연내 만기가 도래하는 펀드는 8개인데, 이 가운데 이익 배당 유보가 난 것은 1건으로 해당 건에 대해서는 일정 부분 손실이 날 수도 있다"며 "2건의 자산매각과 관련해서도 손실 가능성이 있다"고 설명했다.
다만 해외부동산 공모펀드에 가입한 개인투자자들도 손실 위기에 처한 것 아니냐는 우려와 관련, 금감원은 홍콩H지수 주가연계증권(ELS)과 달리 대규모 손실은 없을 것이라고 선을 그었다. 해외 부동산 공모 펀드의 경우 만기가 통상 5~7년으로, ELS(3년)보다 길고, ELS는 투자자가 만기를 연장하는 것이 불가능하지만, 공모 펀드는 수익자 총회에서 과반수가 동의하면 연장할 수 있기 때문이다.
"시스템 리스크 없을 것…금융사 감내 가능"아울러 금감원은 금융사의 해외 부동산 대체투자가 금융사나 금융 시스템에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단했다. 해외 부동산 대체투자 잔액은 작년 9월 말 기준 금융권 총자산의 0.8% 수준에 불과하다. 해외 부동산 대체투자 규모가 큰 보험업권도 총자산 대비 투자 비중이 2.8%다.
김 부원장보는 "상업용 부동산이 추가로 상당폭 하락할 것이라고 가정하고 '스트레스테스트'를 해본 결과 규제 비율을 하회한다든지 위험이 발생하는 금융사는 없었다"며 "이것이 이번 투자의 리스크를 국내 금융사가 감내할 수 있다고 생각하는 이유"라고 설명했다.
금감원은 일부 해외 부동산 펀드 관련 민원에 대해 조사하고, 개별 금융사에서 집행한 부동산 투자가 적절했는지 등도 확인할 예정이다.
김 부원장보는 "최근 특정 펀드의 손실 발생으로 금감원에도 민원이 접수되고 있다"며 "해외 부동산 투자에 대해서 모범규준 마련해서 금융회사가 준수해야 하는 절차들을 규정하고 있는데 추후 금감원에서는 금융회사를 검사할 때 투자하는 과정에서 이러한 절차를 준수했는지 등을 검사할 것"이라고 말했다.
