언제부턴가 한국 부동산은 '활황'보다 '침체'란 말이 더 익숙하다. 부동산으로 돈을 벌 수 있는 호시절은 지났다고들 한다. 그런 와중에도 뭉칫돈이 몰려들고, 쏠쏠한 수익을 내는 부동산은 여전히 있다. 김성환 한국투자증권 프로젝트금융본부 전무가 발굴하고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 타깃도 그곳을 겨냥하고 있다.
부동산하면 대개 `시원치 않은` 아파트나 오피스를 떠올리지만 대형 부동산 개발을 전제로 하는 PF 시장은 여전히 뜨겁다. 증권업계에서 이 분야 선두를 달리는 주자가 바로 김성환 전무가 이끄는 한국투자증권의 프로젝트금융본부다. PF는 주식이나 채권 파생상품도 아니고, 일반 투자자들에게는 낯선 분야지만 증권업계에서는 알짜배기 사업으로 자리잡고 있다. 이 시장을 거의 선점하다시피 한 그에게 비결과 앞으로 전망을 물어봤다.
[사진=이명근 기자 qwe123@]
◇ '최초' 수식어 제조기..PF 직접금융 선도자
김성환 전무는 지난해 한국증권에서 최연소 전무로 승진했다. 상무와 상무보 승진 때도 마찬가지였다. 부동산이 불황인 시절 부동산 금융으로 증권업계 최고의 실적을 달성한 것이 주효했다. 김 전무는 남들보다 먼저 PF 쪽에 관심을 기울이면서 성큼 앞서 나갔고 이제는 업계에서 그를 따라올 자가 없을 정도로 펄펄 날고 있다.
교보생명보험 기업융자팀에서 첫 경력을 쌓기 시작할 때만 해도 그는 평범해보였다. 그러나 기업융자가 유망할 것으로 보고 스스로 내린 선택이었고, PF의 성장성을 꿰뚫어 보고 생보사 최초로 PF팀을 셋업한 것도 그였다.
이후 2001년 증권업계에 발을 들여놓으면서 PF계에서 직접금융를 주도했다. 그전까지만 해도 PF시장은 간접금융 방식이 주도했다. 자금공급자와 수요자 사이에 금융기관이 자금조달을 매개하는 방식이다. 이와 달리 직접금융은 자금수요자가 공급자로부터 직접 자금을 조달하는 방법으로 기업이 주식이나 채권을 신규발행해 증권시장을 통해 판매하면서 이뤄진다. 고객 입장에서는 훨씬 저렴하고 합리적이다.
김 전무가 증권업계로 발을 옮긴 후 불과 3년여사이 80조원 규모에 달했던 간접금융 중 절반 가량이 직접금융으로 변모했다. 그는 상품자체를 증권사에 어울리게 바꿨다. PF 자산유동화증권(ABS)이나 자산담보부기업어음(ABCP)을 최초로 만든 장본인도 그다. ABCP 등은 다수의 개인투자자들에게 참여 기회를 주고 시공사 입장에서는 우발채무 등을 분산할 수 있다.
"간접금융은 규정과 규율이 타이트한 반면 직접금융은 규정이나 규율에 얽매이지 않고 이른바 '맨 파워'를 발휘할 수 있어 매력적이죠. 구조를 잘 짜니 그 다음 과정인 판매는 쉬웠습니다. 핵심에 충실한 거죠."
김 전무를 필두로 한 증권업계의 반격에 간접금융 PF 시장은 깜짝 놀랐다. 앉아서 가져갔던 파이가 눈앞에서 사라진 것이다. 물론 고객들로서는 득이었다. 금리도 낮아지고 자금조달까지 걸리는 시간도 빨라졌다. 그렇게 PF 시장의 축은 빠르게 증권업계 쪽으로 이동했다. 기득권자 입장에서는 '눈엣가시'가 딱 맞는 표현이었다. 현재는 그와 함께 일했던 전문가들은 전 증권사에 포진해 있다.
◇부실 없는 PF 신화..노하우 덕에 진입장벽 저절로
한투증권은 업계에서 고른 수익을 내는 것으로 유명하다. 여기에는 부동산금융도 큰 몫을 한다. 한투증권 프로젝트금융본부는 연간 7조~8조원의 PF를 주선하는데 500억 안팎의 수입이 발생하다. 한투증권의 전체 수익에서 차지하는 비중도 20%를 훌쩍 넘는다.
흔히 부동산 PF 하면 부실 이미지가 언뜻 떠오른다. 미분양사태로 건설사가 줄도산하거나 PF를 주선한 저축은행들이 고전하는 그림이 먼저 그려지기 때문이다. 그러나 김성환 전무에겐 편견일 뿐이다. 그가 다룬 PF 가운데 단 한건의 부실도 없었다.
여기에는 오랫동안 쌓아온 노하우와 꼼꼼한 분석이 숨어있다. PF는 도로나 공항처럼 대규모 건설사업에 필요한 자금을 조달할 때 금융기관이 자금조달에 필요한 업무(금융자문 등)를 총괄하는 것을 말한다. 금융기관이 단순히 자금만 끌어오는 게 아니라 사업타당성을 검토하는 등 제반업무를 맡는 것이다.
한때 PF는 주택시장 활황을 등에 업고 아파트 분양대금이나 중도금대출 등 은행위주의 단순업무라는 인식이 강했다. 미래 수익성이나 현금흐름 등을 토대로 만들어져야 하는데 과거 저축은행들의 PF는 시공사 보증 등의 담보나 신용을 바탕으로 돈을 빌려주면서 문제가 생긴 것으로 볼 수 있다. 결국 무수한 변수와 리스크에 대비해야 하는 PF의 본질을 무시한 셈이다.
김 전무는 "'명의(名醫)'라는 것은 경험이 있기 때문에 가능하다고 본다"며 "리스크가 무엇인지에 대한 빠른 분석이 가능하고 각종 시뮬레이션이나 통계치를 쌓아가는 것이 부실이 발생하지 않는 요인"이라고 강조했다.
이런 노하우는 저절로 진입장벽을 쌓아줬다. 증권업계가 부동산금융에 뛰어들 때만해도 거의 전 증권사가 이 분야에 발을 담갔지만 의외로 한투증권과 자웅을 겨뤘던 대형사들의 경우 크게 커지지 못했다. 직접금융의 단순한 테크닉뿐 아니라 미래 예측력에 필요한 부동산 노하우와 분석력이 필요했기 때문이다.
김 전무는 "전문분야에서 쌓아온 경력과 경험이야 말로 타사보다 앞서고 오래갈 수 있는 비결이라고 본다"고 평가했다. 현재 한국투자증권에서는 업계에서 유일하게 부동산 금융과 관련된 보고서를 매주 배포하고 있다.
◇ PF의 무한매력..증권업계 新효자 기대
흔히 PF하면 도로나 가교 등 큰 건물이나 건설 프로젝트를 떠올리지만 김 전무가 발굴하는 분야를 보면 무궁무진하다. 한국투자증권 부동산금융부는 제주국제영어도시 국제학교 건설은 물론 국내 병영시설 BTL(임대형 민자사업) 및 풍력발전 PF금융 등을 성공시켰다. 오피스를 사고파는 자본투자 가운데서도 한투증권이 주관한 것이 여럿돼 올 상반기에도 새 바람을 일으켰다는 평가를 받았다.
한투증권은 골프장 전수조사에도 나섰는데 수백곳의 골프장을 돌아다닌 결과 20건 이상의 리파이낸싱 거래를 이끌어내며 상당한 성과를 거뒀다. 골프장 경영이 어려운 곳을 찾아다니며 구조조정을 통해 자금흐름을 좋게 해주고 증권사도 수수료 수익을 버는 일석이조의 효과였다.
PF 업무 자체도 상당히 매력적이란 평가를 많이 받는다. 증권사하면 전통적으로 해왔던 M&A나 주식, 채권 투자가 다는 아니란 얘기다. 수수료 수입이 상당한 반면 관련 인력도 적다보니 핵심분야가 될 수 있다는 설명이다. 인당 생상성으로 따지면 따라올 부서가 없다.
김 전무는 "딜 사이클이 짧은 것도 장점"이라며 "M&A랑 비교할 때 단시간 안에 모든 과정을 볼 수 있고 수익도 금방 실현된다"고 말했다. 그는 "증권사 직원 입장에서도 1~2년사이 많게는 수백건의 딜을 경험하기 때문에 인기 본부"라고 자신했다. (②편으로 계속)
