하반기 부동산 시장은 어떤 흐름을 보일까? 주택시장은 연초만 해도 실수요 위주로 거래가 늘어나며 회복세가 나타났다. 하지만 정부가 전월세 소득에 대한 과세(2.26대책) 카드를 꺼내면서 활기가 떨어진 상태다. 오피스텔은 새 입주물량이 올해들어 급격히 늘고 있고 빌딩엔 빈 사무실이 넘친다. 하반기 부동산 시장을 거주용 부동산과 수익형 부동산으로 나눠 점검해 본다.[편집자]
하반기 주택시장은 지난 3월 이후 이어지고 있는 정체된 흐름이 지속될 것으로 예상됐다. 정치권 인사 위주의 박근혜정부 2기 경제팀이 꾸려지면서 부동산 규제 완화에 대한 기대감은 좀 더 커졌다는 평가다. 하지만 현재 논의되고 있는 수준의 정책 모멘텀만으로는 시장이 다시 활기를 회복하기에는 한계가 있다고 전문가들은 관측했다.
◇ 매매시장
전문가들은 하반기 주택 매매시장은 위축된 거래 분위기가 지속되면서 가격도 보합선에 머무르는 수준이 될 것이라고 전망했다. 정부가 부동산을 통해 내수경기를 부양하려는 의지를 보이고 있지만 경기 조정국면에서 뚜렷한 활기를 찾지는 못할 것이라는 예측이 대다수다.
김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "세월호 사고 등으로 소비심리가 위축된 상황인 데다 하반기 거시경제 여건 역시 상반기와 크게 다르지 않다"며 "주택 매매시장은 상반기에서 이어진 약보합 수준의 흐름을 보일 것"이라고 내다봤다.
특히 최근 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 언급하면서 심리적인 동력확보에 나섰지만 힘이 부친다는 분석이 나온다.
김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "금융규제 완화로 임대소득 과세 방침 이후 냉각된 시장 분위기가 장기화하는 것은 피할 수 있을 것으로 보인다"며 "가을 이사철에 실수요 위주로 거래가 늘어나겠지만 그렇다고 뚜렷하게 활기를 찾기는 어렵다"고 진단했다.
◇ 전월세시장
전월세 시장은 작년 하반기와는 달리 안정적 흐름을 보일 가능성이 큰 것으로 예상됐다. 상반기에 보였던 2% 이내의 가격변동률이 하반기에도 유지될 것이라는 관측이다. 김규정 연구위원은 "최근들어 전세시장에 약간의 변동성이 생기긴 했지만 작년 만큼 불안해질 우려는 낮다"며 "이미 작년에 전세가격이 많이 오른 상태여서 가격 상승폭 자체가 제한적"이라고 분석했다.
정부의 임대소득 과세 방침 속에서 다주택자들이 월세보다 상대적으로 세금 부담이 적은 전세 방식으로 공급하는 사례가 늘어나는 것도 전세시장이 안정될 것으로 보는 배경이다.
정태희 팀장은 "저금리 기족 속에서 월세 받기를 선호하던 다주택 임대소득자들이 과세 우려로 전세로 바꿔 내놓는 경우가 많아졌다"며 "소폭이지만 전세 공급도 많아지고 매매시장으로 수요가 분산됐기 때문에 하반기 시장이 크게 흔들리지는 않을 것"으로 내다봤다.
다만 분양 및 매매시장 위축이 지속되면 전세시장도 불안해 질 수 있다는 지적이다. 김지은 책임연구원은 "하반기 몰려 있는 입주물량 가운데 팔리지 않은 물량이 적지 않은데 시장 냉각으로 이 물량이 준공후 미분양으로 남게 되면 기대했던 만큼 전세 공급이 이뤄지지 않게 된다"며 "또 집을 사려던 수요자들이 다시 전세시장으로 돌아와 전셋값을 상승시킬 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다"고 했다.
◇ 분양시장
신규 분양시장에 대한 전망은 그나마 매매시장보다 나은 편이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지역별로 다르지만 매매시장 만큼 위축되진 않을 것"이라며 "입지나 가격 면에서 경쟁력이 있는 단지들은 LTV·DTI 규제 완화로 자금 부담을 덜게되는 실수요자들의 관심을 받을 수 있을 것"이라고 전망했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "최근 수요자들이 새 아파트를 선호하는 경향이 있어 신규분양이 매매시장보다는 전망이 밝은 편"이라며 "다만 청약 대기수요가 있는 물량이 별로 보이지 않아 상반기보다는 청약성적이 저조할 것으로 보인다"고 예상했다.
상반기엔 지방을 중심으로 호조세를 보였지만 하반기엔 지역별로 차별화가 심해지면서 미분양이 늘어날 수 있다는 지적도 나온다. 김지은 책임연구원은 "소비심리가 위축되면서 분양시장도 연초보다는 힘이 떨어지고 있는 상황"이라며 "수도권 외곽지역에서 공급되는 대단지 물량은 미분양이 우려된다"고 말했다.
