'뉴 스테이(NEW STAY)'라는 정책 브랜드로 추진되는 기업형 임대주택은 새로운 유형의 임대주택이다.
주로 저소득층 주거복지를 위해 공급하는 공공임대주택이나 분양전환을 전제로 한 민간임대주택(5년·10년)과는 성격이 다르다.
뉴 스테이는 우선 입주자격 제한이 없다. 소득이 많아도 주택이 있어도 입주할 수 있다. 여기에 '장기 체류형 호텔'인 레지던스처럼 청소·세탁·가구렌탈 등 주거서비스를 받을 수도 있다. 다만, 임대료 인상은 연 5%로 제한된다.
◇ '뉴 스테이' 왜 나왔나
작년 11월 박근혜 대통령은 국무회의에서 "시장이익 수준의 수익을 보장하면서 입주자가 장기간 저렴한 임대료로 거주할 수 있도록 기업형 민간임대를 활성화하기 위한 방안을 강구해달라"고 주문했다. 기업형 임대는 보다 다양하고 획기적인 민간임대 공급모델을 발굴하라는 대통령 주문의 결과물이다.
특히 최근 전셋값 상승을 상대적으로 비싼 아파트들이 주도하고 있다는 판단이 기업형 임대의 등장 배경이다. 주택 구매가 가능할 만큼 자금 여력이 있지만 전세시장에 눌러앉아 있는 전세 수요층에게 주거 선택의 폭을 넓혀 주겠다는 것이다. 이를 통해 전세난을 진정시키겠다는 게 정부의 복심이다.
| ▲ 뉴스테이 정책 브랜드 로고 및 개요(자료: 국토교통부) |
국토교통부는 경제협력개발기구(OECD)가 중산층을 '중위 소득의 50~150%'에 해당하는 가구로 규정하는 것을 인용해 "4인가구로 세후 가처분 월소득이 177만원~531만원 수준인 가구들이 중산층에 해당한다"며 이들을 잠정적인 뉴 스테이의 수요층으로 잡았다.
기업형 임대는 이 같은 중산층 임대 수요를 끌어들이기 위해 아파트를 분양하는 건설사들이 자사 아파트 브랜드에 'Stay'나 'Stay 8'(8년 거주)이라는 단어를 추가해서 임대 브랜드로 활용할 수 있도록 했다.
김재정 국토부 주택정책관은 "신라호텔이 비즈니스호텔 브랜드 '신라스테이'를 두는 등 특급 호텔 운영사들이 실용적인 비즈니스호텔 서브 브랜드를 두는 것과 마찬가지로 건설사들이 기존 브랜드 훼손 없이 임대 브랜드를 운영할 수 있을 것"이라고 예상했다.
◇ 입주때 '月 100만원' 8년 뒤 '최고 130만원'
뉴 스테이는 중산층을 타깃으로 한 만큼 임차인 자격을 두지 않는다. 초기 임대료 규제가 없어 보증금과 임대료는 사업자가 정할 수 있다. 사업자 입장에서는 임대수익을 위해 월세가 유리하지만, 수요를 어느정도 끌어모으려면 전세 보증금 비율이 높아야 하기 때문에 절충점인 반전세 형태가 주를 이룰 전망이다.
특히 기업형 임대에서는 단순한 시설물·임차인 관리 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사제공, 가구·가전 렌탈 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있도록 할 예정이다. 서비스 고급화를 명분으로 초기 임대료는 시세보다 높아질 수 있다는 예측도 있다.
하지만 수요자 입장에서 기업형 임대주택은 8년의 임대의무기간 동안 세입자가 희망할 경우 계속 거주할 수 있도록 한 것이 가장 큰 장점이다. 다만 임대료 3개월분 연체, 불법 전대, 임차인에게 상당한 보상을 한 경우에는 임대인이 재계약을 거부할 수 있도록 했다.
| ▲ 국토교통부는 중산층 소득범위와 RIR(Rent to Income Ratio·가구소득 대비 임대료 비율) 등을 종합한 결과, 중산층이 지불가능한 월 임대료는 40만원～150만원 수준으로 파악하고 지방의 경우 3분위 이상, 수도권은 5분위 이상, 서울은 8분위 이상이 기업형 임대주택 월 임대료를 지불할 수 있을 것이라고 예상했다. |
기업형 임대가 일반 전셋집과 다른 점은 공공임대처럼 임대료를 연 5% 이상 올릴 수 없다는 점이다. 권혁진 국토부 주택정책과장은 "2년에 1차례씩 총 3차례 재계약하면 8년 뒤에도 임대료 및 임대보증금 상승률은 최대 30%정도로 제한된다"며 "그만큼 전월세 급등에 대한 불안을 덜 수 있다"고 설명했다.
국토부가 수도권 중위 전셋값(1억8500만원)을 기준으로 사례를 든 보증금 6200만원, 월세 60만원(월세전환율 6% 적용)짜리의 경우 마지막 계약 연차(입주 7~8년차)에도 보증금은 8060만원, 임대료는 월 78만원까지만 오른다.
기업형 임대도 최초 입주 후 8년이 지나면 분양전환이 가능하다. 하지만 의무사항은 아니어서 사업자가 임대로 유지할지, 분양전환할지를 정하면 된다. 정부는 기금 조달 금리 인하나 세금 감면 확대 등으로 8년 이후에도 추가 장기 임대를 유도할 방침이다.
