기업형 임대주택은 공급 물량이 관건이다. 민간 자금으로 임대주택을 획기적으로 늘리는 것이 정부의 목표다. 하지만 중산층을 위한 임대사업은 아직 수요를 가늠하기 어렵고 수익성도 확보되지 못한 상황이다.
정부는 그런 만큼 충분한 지원이 필요하다고 판단했다. 기존 규제를 대거 풀고 세제 완화, 기금 지원, 사업절차 간소화 등 '특혜'에 가까운 당근책을 이번 기업형 임대사업 육성 방안에 담았다.
건설업계는 "전에 비해 임대사업을 해 볼만해졌다"면서도 "그렇다고 당장 팔을 걷어붙이고 나설 만큼인지 가늠하기 어렵다"고 평가하고 있다. 각종 지원책에도 사업성에 대한 확신은 갖지 못하는 모습이다.
◇ "땅 풀고 돈 대주고 세금 덜어주고"
정부는 우선 임대의무기간과 임대료 상승제한(연 5%)만을 남기고 임대주택과 관련한 규제를 모두 없애기로 했다. 특히 최초 임대료와 보증금, 보증금/월세 비율을 사업자가 자율적으로 정할 수 있도록 해 사업자로 하여금 시장상황에 따라 사업성을 확보할 수 있도록 한 것이 핵심이다.
사업자들이 택지를 쉽게 확보할 수 있도록 한 점도 대표적 사업 유인책이다. 국공유지에서는 미매각 학교용지, 캠코 관리부지, 동사무소, 우체국을 비롯해 역세권 부지, 공공기관 지방이전 종전부지 등 가용한 모든 공공부지를 현물출자하거나 장기임대해 사업이 가능하도록 할 계획이다. 특히 한국토지주택공사(LH) 부지를 할인하거나 할부기간 연장 등으로 조건를 완화해 기업형 임대사업자에 우선 제공키로 했다.
재개발·재건축 등 정비사업 부지에서도 일부를 기업형 임대사업자에게 장기임대로 공급하면 건축규제를 완화해주며 주차장, 테니스장, 식당부지 등 소형 사유지도 용적률을 완화하거나 양도세를 줄여주는 방안을 담았다. 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에서도 공급촉진지구 등을 지정해 기업형 임대를 지을 수 있도록 했다.
▲ 정부는 기업형 임대사업자를 비롯한 장기임대 사업자에게 주택기금 융자한도를 상향하고 금리도 낮춰, 저리로 사업비를 마련할 수 있도록 했다. 매입 및 건설임대 모두 면적에 따라 가구당 8000만원(60㎡이하), 1억원(60∼85㎡)을 지원하며 85㎡초과 135㎡에 대한 융자도 신설해 1억2000만원까지 지원키로 했다. 표는 국민주택기금 임대주택 지원 개선안(자료: 국토교통부) |
또 사업자에게 주택기금 융자한도를 상향하고 금리도 낮춰, 저리로 사업비를 마련할 수 있도록 했다. 김재정 주택정책관은 "8년 장기 임대에 대해서는 조달금리 수준으로 지원하고 8년 이후 1년 증가시마다 모든 규모의 주택에서 금리를 0.1%포인트씩 최대 10년간 1%포인트를 인하할 수 있도록 했다"고 설명했다.
또 사업자가 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 '종합금융보증'을 도입해 주택 건설기간을 포함한 최소 10년간 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 시공사 연대보증 금융비용(연 6∼7%) 대비 2%포인트 이상 낮은 금리로 자금을 마련할 수 있도록 했다.
세금 측면에서도 다양한 감면 혜택을 제공한다. 양도세의 경우 장기보유특별공제를 신설하거나 폭을 확대하는 방식으로 세금을 줄여주며 취득세, 재산세, 소득세 및 법인세도 대상을 확대해 주택 면적에 따라 감면 폭을 확대할 계획이다.
◇ "사업성 제각각..부채·분양전환 리스크도 여전"
정부는 이 같은 기업형 임대 육성방안을 통해 현재 연 3%대인 임대사업의 수익률이 5%대 초반까지 끌어올려질 것으로 예상했다. 건설사들도 일단 긍정적인 반응이다. 요청했던 개선 사안들이 상당 부분 반영됐고 초기 사업부담도 적어 일단 1~2곳에서 시범사업을 시작할만하다는 평가다.
주택사업부 내에 전담 팀을 새로 꾸린 A사 관계자는 "정부에서 기업형 임대라는 새로운 시장을 만들기 위해 상당히 많은 고민을 한 듯하다"며 "적극적으로 사업을 검토해볼 계획"이라고 말했다. 그는 "가장 걸렸던 게 택지 확보였는데 할인이나 할부 조건 완화로 건설사 입장에서는 사업성 있는 택지를 확보할 가능성이 높아졌다"고 말햇다.
다만 불분명한 부분들이 마저 해소되야 사업에 적극적으로 뛰어들 수 있다는 의견도 적지 않다. 택지에 대해서도 "공급되는 토지가 과거 택지지구 내 임대주택 용지처럼 상품성이 떨어지게 되면 사업성 확보가 쉽지 않다"는 지적이 나왔다.
| ▲ 세종시 아파트 건설 현장 /이명근 기자 qwe123@ |
특히 특수목적회사(SPC)를 통해 임대사업을 할 경우 SPC 부채의 모회사에 연결 여부가 핵심 논쟁으로 꼽혔다. 정부가 한국채택 국제회계기준(K-IFRS)에 따라 '건설사가 SPC 의사결정 과정에 관여하지 않는 것이 명백한 경우'에 한해, 회계기준원의 판단을 거쳐 재무제표 연결대상에서 제외시킨다고 했지만 해당여부가 불투명하다는 것.
B건설사 관계자는 "최근 2~3년 동안 건설사들이 경영 악화를 겪은 탓에 부채비율 증가는 매우 민감한 이슈"라며 "혹시라도 임대사업 부채가 본사 회계에 반영될 가능성이 남는다면 기업형 임대에 주력할 수 없다"고 지적했다.
분양전환 리스크와 관련해서도 임차인의 민원 등으로 감정가가 시세보다 낮게 형성되는 것을 개선할 방안이 필요하다는 지적도 나왔다. C건설사 관계자는 "임대주택사업의 낮은 수익률을 감안했을 때 임대기간 동안의 손실을 분양전환을 통해 확보할 수 있다는 확신이 있어야 사업에 뛰어들 수 있을 것"이라고 말했다.
D건설사 관계자는 "일단 사업 다각화 측면에서 긍정적이지만 확보할 수 있는 사업지나 사업 형태에 대해 사례별로 사업성이 제각각일 것으로 보인다"며 "사업지에 따라 선별적으로 참여여부를 결정할 수 있을 것"이라고 설명했다.
