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'D-5' 한남3구역 시공사 선정…긴장감속 '정중동'

  • 2020.06.16(화) 16:48

'주목받기 싫다!' 조합 요청에 '침묵의 수주전' 한창
자금력(현대)vs대안설계(대림)vs사업속도(GS건설) 팽팽
은근한 비방전도…21일 최후의 승자는 누구?

(현대건설) "넉넉한 자금력을 바탕으로 2조원 이상의 사업비를 대여해 주겠다"

(대림산업) "원안 대비 804가구 개선된 2263가구의 한강 조망 로열 가구를 조합원에게 우선 배정하겠다"

(GS건설) "가장 빠른 사업 추진으로 조합원의 잃어버린 시간까지 되돌려주겠다"

용산구 한남3구역 재개발 수주전에 뛰어든 3사가 저마다 강조한 입찰 제안 내용을 간추리면 이렇다. 특화 설계를 배제한만큼 대안 설계나 금융비용 제공 등에서 수싸움이 치열한 모습이다. 

시공사들은 한남3구역 조합의 요청에 따라 보도자료 배포 등 없이 조용히 수주전에 임하면서도 '침묵 속 물밑 경쟁'에 한창이다. 시공사별로 내세우는 제안 내용이 확연히 갈리고 경쟁 구도도 윤곽이 드러나면서 조합원들도 표를 어디에 던질지 마음을 정하는 분위기다. 

이제 시공사 선정까지는 5일. 공사비 2조원, 사업비 7조원에 달하는 '공룡급 재개발' 한남3구역을 품에 안을 시공사는 누가 될 지 관심이 쏠린다. 

용산구 한남3구역 재개발 사업장 전경./채신화 기자

◇ 현대건설의 '자금력·상업시설' 

기호1번인 현대건설(단지명 '디에이치 한남')은 탄탄한 자금력이 눈에 띈다.

이 회사는 업계 최상위 수준인 AA-의 회사채 신용등급을 보유하고, 1분기 기준 현금 및 현금성 자산도 3조8437억원에 달한다. 

현대건설은 이런 자금력을 바탕으로 한남3구역 이주비를 기본 LTV(주택담보인정비율) 40%에다 추가 이주비 LTV 60%로 총 100%를 책임 조달하겠다고 했다. 또 사업 촉진비(5000억원)를 포함한 사업 대여자금도 '2조원 이상'으로 3사중 가장 높게 제안했다. 

추가 부담금도 입주 1년 후 100% 납부할 수 있도록 하고 미분양 시 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물 변제키로 했다. 아울러 높은 신용등급으로 HUG의 보증수수료를 면제받을 수 있어 사업비 보증수수료 565억원, 이주비 보증수수료 525억원 등 총 1090억원을 절감할 수 있다고 강조했다. 

현대건설(단지명 '디에이치 한남')이 한남3구역에 제안한 사업촉진비 등./한남3구역 시공사 합동 홍보설명회(6월 4일) 영상 갈무리

3만8000평에 달하는 상가 활성화 대책도 제시했다. 

상가 분양가는 평당 평균 3000만원 이상으로, 미분양시 약 2000억원의 추가부담금(가구당 약 5000만원)을 부담해야 한다. 이에 현대건설은 상가도 미분양시 100% 대물변제하겠다고 약속했다. 

단지내 상업시설에 현대백화점을 입점하고 대치동·목동·중계동 등에서 유명한 학원(종로엠스쿨, 메가스터티 등)을 들여 대규모 학원가도 조성하기로 했다. 

총 공사비는 1조7377억원으로 이 중 대안 공사비로는 1797억원을 책정했다. 대안 설계로는 9m 동간거리 해결을 위한 미라클 윈도우(16단계 투명도 조절로 사생활 보호), 이건 창호 등을 제시했다.

특히 현대건설은 윤영준 주택사업본부 본부장(부사장)과 김태균 도시정비사업 총괄상무가 한남3구역 조합원 신분을 획득했다고 밝히는 등 수주에 적극적인 태도를 보여 조합원들에게 눈도장을 찍었다.

다만 상가내 현대백화점 입점, 백화점과 신설역사를 잇는 보행통로 추진 등은 실현 가능성이 낮아 보인다는 평가를 받기도 했다. 

대림산업(단지명 '아크로 한남 카운티')이 한남3구역에 제시한 (왼쪽부터)트위스트 설계, 틸트 설계./한남3구역 시공사 합동 홍보설명회(6월 4일) 영상 갈무리

◇ 대림산업의 '대안설계·한강조망'

대림산업(단지명 '아크로 한남 카운티')은 대안설계를 통한 고급화로 시선을 끌었다. 

이 회사는 총 공사비 1조8880억원중 5015억원을 대안설계 공사에 쓰겠다고 제안했다. 3사중 가장 높은 금액이다. 

대표적인 대안설계 방식으로 트위스트 타워 설계, 틸트 타워 설계를 내세웠다. 

트위스트 타워는 주동의 입면을 회전시키는 방식으로 '꽈배기' 형태를 띈다. 틸트 타워는 발코니를 사선으로 조성하는 방식으로 둘 다 고급스러움을 추구한 설계 방식이다. 

최근 트위스트 타워 적용시 일부 단지의 동간거리와 전용면적이 달라져 '경미한 변경'을 벗어난다는 지적을 받기도 했으나, 용산구청이 "문제 없다"는 입장을 밝히면서 일단락된 상태다. 

이 밖에도 대림산업은 테라스와 발코니를 총 3775가구에 적용하고 천장고 최대 2.85m 조성, 영화 '기생충'에 등장하는 하이엔드 주방 조성, 9개 스카이 커뮤니티 조성 등도 제안했다. 

금융 항목으로는 ▲이주비 직접대여 3200억원(가구당 약 1억원 즉시 지급 효과) ▲이주기간 6개월, 철거기간 2개월, 공사기간 2개월 등 총 10개월 사업기간 단축 ▲1+1 특별제공품목(47가지) 선택시 200억원 혜택 ▲SRC기둥식 구조 장수명 주택 구조로 분양가 상한제 적용 시 건축가산비용 인정받아 570억원의 일반분양수입 확대 등을 제시했다.   

GS건설(단지명 '한남자이 더 헤리티지')이 한남3구역에 제안한 5개 권역별 분양 방식./한남3구역 시공사 합동 홍보설명회(6월 4일) 영상 갈무리

◇ GS건설의 '사업 속도'

GS건설(단지명 '한남자이 더 헤리티지')은 대안 설계나 비용 혜택 보다는 '빠른 사업 속도'에 무게 중심을 뒀다.

이를 위해 '권역별(1~5권역) 분양'을 제시했다. 

한남3구역은 블록마다 경사나 높이가 다르고 1만619가구 이주, 5816가구 입주 등 가구수가 많아 일괄 분양하기엔 시간이 오래 걸릴 수 있어서다.

GS건설은 한남3구역의 7개블록 13개 단지를 5개 권역으로 통합해 권역별로 이주·시공하겠다고 제안했다.

▲1권역(210가구) 33개월 ▲2권역(1604가구) 45개월 ▲3권역(1001가구) 41개월 ▲4권역(72가구) 40개월 ▲5권역(1405가구) 51개월 등으로 권역별 기간을 달리해 이주비 이자 등을 개별 정산하고 사업비를 절감하겠다는 방침이다. 

이렇게 되면 경쟁사 대비 평균 13개월, 최대 22개월까지 사업 기간을 줄일 수 있다고 봤다. 착공 시기도 이주 완료 후 3개월 이내인 2022년 7월로 가장 빨리 잡았다.  

하지만 GS건설은 3사중 유일하게 대안설계를 제시하지 않으면서 상대적으로 '수주에 소극적'이라는 지적을 받기도 했다. 

이 회사의 총 공사비는 1조6550억원으로 대안 공사비를 포함하지 않았다. 사업비 대여자금(1조5000억원), 이주비 대여자금(LTV 90%)도 경쟁사보다 낮았다. 

한편 용산구 한남동 686번지 일대인 한남3구역은 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 5816가구로 조성된다. 시공사 선정 총회는 오는 21일 오후 2시 강남 코엑스에서 열린다.

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