"더 이상 오를 힘이 부족할 것으로 봤는데 이제는 아니다. 다시 상승세가 본격화될 것이다"
한 부동산 시장 전문가(A씨)가 태세를 전환했다. 지난 몇 년간 해마다 집값이 올라 올해는 상승세가 주춤할 것으로 전망했지만 최근 시장을 보면 상승폭이 확대될 수밖에 없다고 꼬집었다.
무엇보다 서울시와 정부‧여당의 정책 엇박자가 시장을 흔들고 있다. 재개발 활성화를 위한 규제완화로 시장이 들썩이는 가운데 정부와 여당인 더불어민주당이 LTV(주택담보대출비율) 완화 등으로 불을 붙였다는 지적이다.
개발 이슈에 대출규제 완화까지
서울시는 지난 달 26일 민간 재개발 활성화를 위한 규제 완화 대책을 발표했다. 그 동안 재개발 사업의 첫 관문이자 가장 높았던 문턱인 주거정비지수제를 폐지하고, 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 단축했다.
또 재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정과 매년 재개발 구역 지정 공모 등을 통한 구역도 발굴하기로 했다.
재개발 사업 추진에 발목을 잡았던 규제가 사라지고, 매년 새로운 재개발 구역을 발굴하겠다는 계획이 발표되자 시장은 들썩일 수밖에 없다. 중장기적으로 주택 공급 확대는 시장을 안정시킬 것이라는 긍정적 평가도 있지만 단기적으로 이 같은 개발이슈는 부동산 시장으로 자금을 유입시키는 요인이다.
이를 막기 위해 서울시가 재개발구역 지정을 위한 후보지 공모 시, 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 권리산정기준일로 고시해 지분쪼개기 등 투기세력 유입을 차단하겠다는 방침이지만 이 역시 한계가 존재한다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "주거정비지수제를 폐지하고 재개발 구역 지정 등도 활발해지면 가격 변동성이 커질 수 있다"며 "가격이 불안해지면 바로 규제를 강화한다고는 했지만 어떻게 균형을 잡아갈지가 관건"이라고 말했다.
이런 가운데 정부‧여당은 무주택 실수요자의 LTV를 완화하기로 하면서 규제 장벽을 낮췄다. 지난 달 27일 민주당 부동산 특별위원회가 무주택 실수요자에 대해 집값의 60~70%까지 주택담보대출을 허용하는 대출 규제방안을 내놓은데 이어 3일(이날) 열린 제23차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 7월부터 서민 실수요자에 대한 LTV 등 대출규제 완화를 시행할 계획임을 밝혔다.
실수요자에 대한 대출규제 완화 필요성은 지속적으로 제기돼왔지만 주택공급 확대를 위한 개발 계획이 발표된 상황이 겹치면서 오히려 집값 불안을 심화시키는 불쏘시개가 된 셈이다.
갈수록 심화하는 집값 불안
이 같은 우려는 시장에 바로 반영되기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 5월 마지막 주 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.25%로 전주보다 확대됐다. 특히 서울은 0.11%, 수도권은 0.3%로 각각 0.01%포인트. 0.04%포인트 상승했다.
한국부동산원은 "세제 및 LTV 완화 움직임과 2.4 공급대책이 지속되는 가운데 교통여건 등이 양호하거나 실수요 접근이 좋은 중저가‧소형 위주로 올랐다"고 분석했다.
A 부동산 전문가는 "서울시의 재개발 규제 완화로 주택공급이 늘어나는 2025년 이후에는 효과가 날 수 있지만 당장은 개발호재로 가격이 오를 수밖에 없는 상황"이라며 "이 타이밍에 대출규제를 완화하면 투기든 실수요든 개발 호재 지역에 집을 사려는 경우가 늘면서 가격이 급등할 수밖에 없다"고 지적했다.
여기에 6월 들어 다주택자 양도세 중과 등이 적용되기 시작하는 것도 시장에는 부담 요인이다. 부동산114가 2017년 이후 매년 6월1일 과세기준점 전후 서울 아파트 매매가격 추이를 분석한 결과, 5월에 비해 6월에 상승폭이 확대되는 것으로 나타났다.
특히 올해는 다주택자 양도세 중과가 적용돼 6월 이후에는 시장에 나오는 매물이 더 줄어들 가능성이 크다. 갈수록 집값을 끌어올리는 요인들만 남아있는 것이다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "올해는 보유세 이슈와 더불어 다주택자 양도소득세 중과 이슈가 동시에 걸려있다"며 "과세 기준점 전후로 절세 목적 매물이 일부 회수되고 매물 잠김 현상이 상당 기간 발생할 가능성이 높아 6월부터 매도자 우위 시장이 강화, 상승세가 더 강화될 전망"이라고 분석했다.
이어 "재개발은 물론 3기 신도시 개발 본격화 역시 해당 지역에선 개발 호재로 인식돼 가격 상승 요인"이라며 "대출규제 완화로 자칫 작년보다 심한 패닉바잉 현상이 나타날 수도 있다"고 전망했다.
