내년도 서울과 수도권 집값은 상승할 것이란 전망이 나왔다. 각각 3%, 3.5%씩 오를 것이란 예측이다. 서울을 중심으로 주택수급 불균형이 지속하는 등 주택수요에 비해 공급이 부족한 영향이라고 분석했다.
다만 상승 폭은 올해보다 낮아지고, 인천 대구 등 일부 공급과잉지역 등은 하락세를 보일 수 있다고 내다봤다.
매매·전월세 상승 폭 둔화… 인천, 대구 등 하락 전망
주택산업연구원은 14일 이같은 내용의 '2022년 주택시장 전망'을 발표했다. 전국 기준 매매가는 2.5%, 전세가는 3.5% 상승할 것으로 내다봤다. 올해 말까지 예상되는 매매가 상승폭(10.5%)과 전세가 상승폭(6.6%) 보다는 대폭 낮아진 수치다. 수도권 매매가격은 3.5%, 서울은 3%, 지방 1.5%를 기록할 것으로 전망했다.
주택산업연구원(이하 주산연)은 내년 주택시장에 대해 "저금리 기조 속에서 입주 물량 부족과 전월세 가격 급등이 이어질 것"이라며 "수급불균형과 (매매)가격상승 추세가 이어질 것"이라고 분석했다.
전월세시장은 △임대차 3법으로 인한 전세 물량 감소 △서울 등 입주 물량 감소 △매매가 급등 등이 가격 상승을 견인할 것으로 분석했다. 예상 상승률은 전국 3.5%이며, 수도권 4%로, 이중 서울은 3.5%로 전망했다. 지방은 이보다 떨어진 3%다.
상승 폭은 매매와 전·월세 모두 올해보단 완화될 것으로 전망했다. 주산연은 "현재 주택가격이 매우 높고, 정부가 금리 인상 의지를 지속적으로 밝히고 있다"며 "보유세 부담 증가, 대출규제로 인한 주거이동 제약 등이 하방압력으로 작용해 상승폭이 완화될 것"이라고 설명했다.
서종대 주택산업연구원 대표는 "최근 집값이 하락하는 경향을 보이고 있지만, 이를 정부의 수요억제정책의 성과라고 보기는 어렵다"며 "장기적으로 보면 주택 수요에 비해 공급이 부족하기 때문에 지속적인 하락은 불가능하다"고 말했다.
다만 인천, 대구 등 일부 공급과잉지역은 하락세로 전환 혹은 하락을 이어갈 것이라고 경고했다.
5년간 누적된 공급 부족… 해결책은 ‘규제 완화’
주산연은 주택 가격 예측의 정확도를 확보하고자 새롭게 개발한 '수급지수'를 공개했다. 수급지수는 2017년을 기준으로, 연도별로 수요증가량과 공급량을 비교한 지표다. 수급지수가 100을 초과하면 초과공급, 100 미만이면 공급 부족을 나타낸다. 기준값과의 차이가 클수록 초과, 혹은 부족 현상이 크다는 의미다.
수급지수 분석 결과 내년 수급지수는 89로 올해(87.1·이하 수급지수)에 이어 수요·공급 간 괴리가 큰 것으로 나타났다.
주산연은 "최근 5년간 누적 전국 매매 수급지수 87.1, 전·월세 수급지수 96.6으로 공급이 절대적으로 부족한 상황"이라고 설명했다. 가구 수로 환산하면, 주택 수요증가량은 296만 가구인 데 반해 공급은 258만 가구에 그쳐, 총 38만 가구가 부족하다"고 분석했다.
지역 간 공급 격차도 컸다. 주산연은 "서울(70.5), 경기(89.8), 대전(87.6), 울산(60.0) 등에 공급 부족이 예상되는 반면, 대구(129.1), 인천(109.1), 부산(143.3) 등은 초과공급이 누적되고 있다"고 지적했다.
이는 △수요증가 판단오류 △실제 공급물량 판단오류 △공공택지 부족 문제 간과 등으로 주택정책이 실패한 결과라고 비판했다.
서종대 대표는 "주택시장의 안정은 공급이 베이스가 돼야 한다"며 "현재 대선 주자들이 제안하는 양도세나 보유세 등의 정책은 일시적 집값 안정에 그칠 것"이라고 지적했다.
아울러 "지난 5년간 정부의 잘못된 정책 판단으로 인해 많은 국민이 고통을 받았고, 주택 수요와 공급 불균형이 지속했다"며 "대출규제와 공급규제를 함께 완화해 주택시장을 정상화해야 한다"고 덧붙였다.
