임차인들에겐 '공포의 8월'이 성큼 다가왔다. 계약갱신청구권 실효가 만료된 매물이 4년치 전세보증금 인상분을 한꺼번에 반영한 신규 매물로 시장에 나올 가능성이 높아서다.
이에 정부에서 꺼낸 카드 중 하나가 실거주 의무 완화다. 분양가상한제 주택에 적용하는 최대 5년의 실거주 의무기간을 조정해 전월세로 돌릴 수 있도록 유도한다는 것이다. 임대차시장에 숨통을 트일 순 있지만 시장안정을 위해선 근본적으로 임대차2법을 고쳐야 한다는 지적이 나온다.
공포의 8월, '실거주의무' 처방 나올까
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 최근 부동산 전문가들과 간담회를 연 자리에서 내주 중 '임대차 시장 보완 방안'을 발표하겠다고 밝혔다.
오는 7월31일 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 2년이 되는 가운데 계약갱신 만료 물건이 나오면서 전세 시장 불안이 커질 것으로 예상되는 데 따른 조치다.
계약갱신청구권을 사용한 물건은 임대차 보증금 연 5% 이상 인상이 제한됐는데, 이 매물이 신규로 나오면 집주인들이 지난 4년간 오른 시세에다 향후 인상분까지 고려해 보증금을 책정할 경우 가격이 급등할 가능성이 있어서다.
이에 정부는 단기 대책으로 실거주 의무 완화 카드를 검토하고 있다.
지난 정부에서 투기를 막고 실수요자가 주택을 구입할 수 있도록 지난해 2월19일부터 수도권 분양가상한제를 적용받는 아파트에는 최대 5년의 의무 거주 기간을 부여했다. 집주인들이 일정 기간 실거주를 할 수밖에 없어 이른바 '전월세금지법'으로 불리기도 했다.
또 1주택자도 10년 보유 및 거주해야 양도세 장기보유특별공제 최대치인 80%를 부여하는 등 세금에도 실거주의무를 부여했다.
결국 신축 아파트, 기축 아파트 할 것 없이 일정 기간 임대를 놓지 못하게 하면서 전월세 매물이 씨가 마를 것이란 우려가 제기됐다. 상한제 의무 거주 기간의 경우 올 연말께 첫 적용 단지가 나올 예정이었다.
이같은 상황에 원희룡 국토부 장관은 지난달 23일 기자간담회에서 전월세 물건 공급 촉진 방안 중 하나로 실거주 의무 완화를 검토하고 있다고 밝혔다.
장기적으로 '임대차3법' 풀어야
시장에서도 실거주 의무 완화가 이뤄지면 단기적으로 임대차 물량이 확대될 것으로 보고 있다.
실제로 이전 정부가 '재건축 2년 실거주 의무'를 철회하자 서울 주요 단지의 전월세 매물이 쏟아진 바 있다.
2020년 6·17대책에서 재건축 조합원이 단지 입주권을 얻으려면 2년 실거주하도록 했다가 각종 논란 끝에 2021년 7월 법제화 이전에 백지화됐다. 그러자 집주인들이 다시 전월세 세입자를 구하면서 강남구 은마아파트, 마포구 성산시영아파트 등 주요 재건축 단지들의 전월세 매물이 한 달만에 두 배 이상 급등했다.
더군다나 올 하반기 입주물량도 줄어들다.
부동산R114에 따르면 올 하반기 서울 아파트 입주 물량(예정 포함)은 8326가구로 상반기(1만3826가구)보다 39.8% 감소할 것으로 추정하고 있다. 반면 동작구 흑석9구역, 노량진8구역, 서초구 방배삼익 등 2000여명의 조합원이 하반기 이주를 앞두고 있다.
전월세 가격은 벌써부터 꿈틀대고 있다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트 주간전세가격은 최근 2주 연속 -0.01%의 변동률을 보이다가 3주 만인 6월 첫째주(6일 기준) 보합 전환했다. 매매시장이 전반적으로 하락세를 보이는 것과는 정반대의 양상이다.
전문가들은 현재의 전월세 시장을 '폭풍전야'로 판단하고 있다.
두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 "경기 침체, 물가 상승, 원자재 가격 급등 등으로 인한 공급 차질, 입주 물량 급감 등이 맞물린 상황에서 8월 계약갱신청구권 만료 매물까지 나오면 전세가격이 요동칠 수밖에 없다"며 "이미 전세가격이 꿈틀대고 있는데 이같은 상황이 맞물리면 심각한 부작용이 나타날 수 있다"고 꼬집었다.
다만 전월세 시장의 안정화를 위해선 근본적으로 임대차3법을 손질해야 한다는 주장이다.
두 선임연구원은 "실거주 의무 완화로 물량 증가엔 일부 숨통을 트일 수 있지만 매물이 아주 저렴하게 나오지 않는 이상 전월세 시장 안정 효과는 제한적일 것"이라며 "결국엔 임대차3법을 손질해 규제를 대폭 완화해야만 유의미한 물량 증가가 이어질 것"이라고 말했다.
