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④줬다 뺏기의 반복, 주임사 혜택 부활할까

  • 2022.10.25(화) 07:25

[양도세 개편]임대주택 양도세 혜택 변천사
폐지된 등록임대 혜택, '상생임대'로 부활 전망도

/사진=이명근 기자 qwe123@

부동산 관련 세법이 자주 바뀌면서 가장 큰 혼란을 겪은 사람들 중 하나는 주택임대사업자다. 

정부는 임대주택의 보급과 양성화를 위해 주택임대사업을 독려하는 혜택을 쏟아냈다가 주택가격 급등으로 혜택이 과도하다는 지적이 일자 곧바로 정책을 뒤집었다. 정부가 당근을 버리고 채찍을 들기까지는 불과 1년밖에 걸리지 않았다.

스스로를 정책 도우미라고 생각했던 임대사업자들은 순식간에 투기꾼으로 낙인 찍히며 정책 피해자로 전락했다.

"깎아줄게 들어와"…비과세감면 퍼주더니

당초 정부는 다주택자라도 임대사업자로 등록해서 장기간 주택을 임대해주면 양도소득세 감면 등 다양한 혜택을 부여했다.

임대주택 외에 본인이 거주하는 주택을 양도하는 경우에는 임대주택을 주택수에서 제외하고 1세대 1주택과 같은 비과세혜택을 적용했다.

또한 2017년 8.2 부동산 대책에서 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 도입될 때에도 주택 공시가격 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 임대주택에 대해서는 중과되지 않도록 예외를 적용했다.

특히 2018년 말까지 취득한 장기일반민간임대주택(국민주택 규모)의 경우 10년 이상 임대사업을 한다는 전제로 양도세 100%를 감면하는 혜택을 추가했다. 

또한 이미 보유하고 있던 국민주택규모의 기존주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제(8년 이상 50%, 10년 이상 70%)도 적용받을 수 있었다.

서울에 있더라도 국민주택규모 임대주택이라면 주택가격과 무관하게 양도세를 전액 면제받거나 최대 70%의 장기보유특별공제도 받을 수 있는 파격적인 혜택이었다.

/그래픽=비즈니스워치

"과도하다" 돌변 …축소와 규제, 일부는 폐지

각종 부동산 대책을 쏟아냈기에 집값이 안정될 줄 알았지만, 시장은 그렇지 않았다. 집값은 천정부지로 뛰었고, 정부 대책의 일부에 포함됐던 임대사업자 혜택은 과도하다는 평가와 비난으로 돌아왔다. 고가주택과 다주택보유자들에게 너무 많은 혜택을 줬다는 것이다.

정부는 임대사업자에 대한 혜택을 쏟아낸지 1년여만에 혜택을 줄이기 시작했다.

2018년 9.13 대책에서 조정대상지역에서의 다주택 중과배제 혜택을 삭제했고, 장기일반민간임대주택에 대한 감면혜택은 임대당시 기준, 공시가격 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 주택으로만 한정하는 것으로 대상을 크게 줄였다.

2019년 2월 12일 이후부터는 임대사업자의 거주주택 비과세 혜택을 평생 1회만 받도록 하는 규제도 만들었다.

또 임대주택을 거주주택으로 바꿔가면서 비과세혜택을 주던 것도 마지막에 양도하는 임대주택에 한해 직전 임대주택 양도 후에 발생한 양도차익만 비과세 받을 수 있도록 개정했다.

결국 일부 임대사업에 대해서는 주택임대사업자 등록제도 자체를 폐기하는 수순까지 밟았다. 

정부는 2020년 7.10 주택시장 안정 보완대책을 발표하면서 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트를 매입하는 매입임대유형을 없애고 의무임대기간도 10년으로 통일시켰다. 이미 임대등록했던 사업자들은 의도치 않은 등록말소 수순에 들어갔다.

2021년에는 건설임대만 남기고 주택임대사업자 등록제도를 전면 폐지하는 방안을 논의했다가 백지화하기도 했다.

상생임대가 임대주택제도 되살릴까

임대사업자에 대한 정책을 손바닥 뒤집듯 했던 정부가 다시 당근을 꺼냈다.

과거 '착한임대'라던 명칭을 '상생임대'로 바꾸고, 임대등록 주택의 양도시 양도세 비과세혜택을 주는 제도다. 1세대 1주택자가 임대하는 주택에 한한 혜택이지만, 임대료 증액제한 5%룰만 지키면 2년 거주요건 없이도 비과세를 받을 수 있다.

앞서 아파트에 대한 매임임대주택제도가 폐지된 상황이지만, 상생임대제도 도입을 시작으로 임대사업자 제도가 다시 활성화할 것이라는 기대도 있다.

최왕규 세무사는 "실제로 임대료 5%인상 룰을 지키는 부분에 대해 현장의 임차인들 만족도가 높은 것이 사실"이라며 "임대인은 혜택을 위해서라도 지켜야 하는 룰이지만, 임차인에게도 높은 월세부담을 덜 수 있다는 긍정적인 측면이 있다. 이미 아파트는 등록을 못하게 됐지만, 임대주택에 대한 제도개편을 한다면 세제혜택 부분도 포함해서 고민해봐야 할 것"이라고 말했다.

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