부동산을 상속받는 경우 상속세 신고를 어떻게 하느냐에 따라 세금이 크게 달라진다는 특징이 있습니다.
상속세 신고는 당장 상속시점의 세금은 물론 미래에 재산을 양도할 때의 세금까지도 동시에 영향을 주기 때문이죠.
신고된 상속재산의 가치가 낮으면 당장 상속세 부담이나 취득세 부담은 줄지만, 추후 상속재산을 팔 때 양도차익이 늘어나 양도소득세 부담이 클 수 있어요. 반대라면 상속세 부담은 늘 수 있지만, 미래 양도세 부담은 덜게 되겠죠.
특히 상속은 실제 거래된 것이 아니기에 상속인이 그 가치를 평가해서 어느 정도 가격조정을 할 수 있다는 것도 특징인데요. 바로 감정평가를 활용하는 방법입니다.
미래의 양도세 부담 줄이는 효과
세법에서는 기본적으로 상속개시일(사망일) 현재 '시가'로 상속재산을 평가하도록 하고 있는데요. 상속받은 부동산은 실제로는 거래된 것이 아니어서 시가를 확인하기 어렵다는 문제가 있습니다.
시가는 매매가격을 가장 우선하지만, 상속받자마자 6개월 이내(신고기한)에 주택을 팔지 않는 이상, 매매가격은 상속재산 시가에서 제외된다고 볼 수 있는데요.
따라서 세법에서는 후순위로 감정평가액이나 수용 및 보상가격을 상속재산의 시가로 볼 수 있도록 하고 있고요. 다음으로 유사매매사례가액이 있는 경우에는 그 가격을 시가로 보고 상속재산을 평가할 수 있도록 합니다.
이 마저도 없다면 보충적 평가방법인 공시가격(기준시가)을 시가로 볼 수 있는데요. 공시가격은 일반적인 시가보다는 낮은 가격이라는 특징이 있죠.
대부분의 경우 상속세를 신고할 때, 상대적으로 낮은 가격인 기준시가로 신고를 하게 되는데요. 공익사업에 부동산이 수용되거나 경매 및 공매로 넘어가는 경우는 드물고요. 공동주택이 아닌 이상 유사 매매사례가액을 찾기도 쉽지 않기 때문입니다.
특히 가장 낮은 가격인 기준시가로 신고하는 경우 당장의 상속세 부담을 줄일 수 있다는 장점도 있으니까요.
하지만 상속재산의 낮은 신고가격은 추후 재산을 팔 때, 양도차익을 키워서 양도소득세가 늘어날 가능성도 키우는데요.
그래서 최근에는 감정평가를 받아서 상속주택의 취득가격을 높이는 것이 절세법으로 종종 활용되고 있습니다. 감정평가는 상속인이 자의적으로 평가를 받을 수 있다는 장점도 있거든요.
예를 들어 공시가격 6억원인 주택을 상속받아서 공시가격대로 상속 신고를 했다고 가정해 보겠습니다.
일괄공제와 배우자 등 상속인들의 상속공제금액을 생각하면, 상속세 부담은 거의 없을 텐데요. 하지만 이 주택을 5년 뒤에 실거래가격 16억원에 판다면 양도차익이 10억원에 대해 양도세를 내야 하는 큰 부담이 생깁니다.
만약 상속 당시 이 주택을 12억원에 감정평가를 받아 상속 신고를 했었다면, 양도차익은 4억원으로 줄어드는데요. 감정평가를 받는 쪽의 양도세 부담이 확실히 유리해 지죠.
양도세 혜택 있는 상황이라면 달라
하지만 이런 가정은 어디까지나 부동산의 가격이 지속적으로 오른다는 것을 전제하고 있는데요.
지금처럼 부동산 가격이 내리막일 때 상속받았거나 가격 변동이 별로 없는 외진 곳의 부동산을 상속받았다면 이런 절세효과는 크게 줄어들거나 사라질 수 있습니다.
기준시가와 매매가격의 차이에 따른 양도차익이 있을 수 있지만, 그 간격은 좁혀질 테니까요.
따라서 감정평가를 통한 절세법은 여러 가지 변수를 고려해야 하는데요. 상속인의 주택 보유현황과 상속주택의 가격도 중요한 변수입니다.
상속인이 무주택자라면 상속주택을 팔더라도 1세대 1주택자로서 12억원까지 양도세 비과세혜택을 받을 수 있고요.
상속인이 1세대 1주택자였더라도 기존 주택을 먼저 팔고, 나중에 상속주택 1채만 있을 때 팔 경우 양도세 비과세 대상이 될 수 있죠.
이렇게 어차피 상속인이 비과세를 받을 수 있는 환경이라면 굳이 감정평가를 받아서 상속가액을 높일 필요는 없을 것입니다. 부동산 외 다른 상속재산도 있다면, 자칫 상속세 부담만 키울 수 있거든요
만약 토지를 상속받았다면 토지의 양도세 감면 부분도 챙겨보고 판단해야 합니다.
돌아가신 분이 8년 이상 스스로 농사를 짓던 땅을 상속받았다면, 8년 자경감면으로 1억원에서 최대 2억원(5년 간)까지 양도세액을 감면받을 수 있기 때문이죠.
이런 경우, 감정평가를 받지 않고 기준시가로 신고하는 것이 상속세 부담과 양도세 부담 모두를 줄이는 방법이 될 겁니다.
유사매매사례 적용을 예방하는 효과
그럼에도 감정평가가 유리한 측면은 또 있습니다. 기준시가대로 신고했다가 뒤늦게 유사매매사례가 발견될 수 있다는 점 때문입니다.
매매사례, 감정가액, 수용보상가격이 없는 경우ㅇ는 유사매매사례도 상속재산의 평가방법으로 활용할 수 있기 때문입니다.
유사매매사례는 상속인이 적용할 수도 있지만, 보통 과세관청이 나중에 발견해서 적용하는 경우가 많은데요. 기준시가로 신고된 상속세 사례에 대해 세무조사를 해봤더니 유사매매사례가 발견되는 사례입니다.
실제로 아파트와 같이 동일한 입지의 동일 면적 주택이 몰려 있는 공동주택의 경우 유사매매사례가 가장 잘 발견되는데요.
국세청이 상속세 세무조사로 이런 사례를 발견한다면, 이 가격을 시가에 포함할 수 있는 규정이 있습니다. 상속재산 평가심의위원회를 열어 유사매매사례가액을 시가로 인정받고, 이 가격으로 상속세를 새로 계산해 부과하는 것입니다.
평가심의위원회의 심의신청은 납세자도 할 수 있고, 국세청도 할 수 있는데요. 상속세 신고기한이 지난 후 9개월 사이에 매매사례가 있는 경우에도 평가심의위의 평가를 받을 수 있다고 합니다.
상속세는 납세자의 신고금액이 아니라 국세청의 결정으로 최종 확정되는데요. 상속세 신고기한이 끝난 후 9개월 내에 발생한 유사매매사례가액도 상속재산으로 평가될 수 있는 겁니다.
하지만 애초에 평가순위에서 앞서는 감정평가를 받아 상속세를 신고한다면 유사매매사례평가는 받지 않아도 되는데요. 공동주택을 상속받는다면 이런 사례도 주의해야 하겠습니다.
이에 대해 이장원 세무사는 "상속재산을 낮게 평가하기 위해서 무조건 기준시가로 신고하는 것은 오히려 추후 과세관청의 결정이나 세무조사에서 세금추징으로 이어질 수 있다"며 "부동산 가격의 급등락하는 상황이라면 선순위 시가인 감정평가를 활용해 안정적인 시가로 신고하는 것이 좀 더 유리할 수 있다"고 조언했습니다.
