살고 있는 동네가 재개발되거나 살던 아파트가 낡아 재건축된다고 하면 당장 돈을 벌거나 새집이 생길 거 같다는 장점만 부각될 수 있는데요.
하지만 재개발·재건축은 그 사업 기간도 길고, 절차 등 규정도 복잡해서 실제 당사자들에게 때로는 지난하고 두려운 일이 되는 것도 사실입니다.
당장 조합이라는 이름으로 모르는 곳에서 도장을 찍으러 오거나 어려운 말들만 가득한 우편물도 계속해서 날아올 테고요. 살던 곳은 허물어지니까 몇 년이 걸리는 공사기간에 살, 또 다른 집도 마련해야 하죠.
재개발과 재건축을 단지 새 아파트 입주권으로만 보지 않고, 당사자들이 그 과정에서 어려움을 겪을 수 있는 부분에 대해서 정리해 봤어요. 부동산법률 전문가인 김예림 변호사(법무법인 심목)에 물어봤습니다. (※이 기사는 비즈워치 유튜브 채널 '돈워리' 영상을 기반으로 작성됐습니다.)
Q 재개발·재건축 왜 이렇게 오래 걸리나요?
단계가 많고 각각 소요되는 기간이 길어요. 재건축을 기준으로 보면 안전진단을 거쳐서 새로 지어야 하는 아파트라고 판단이 되면 조합설립추진위원회가 구성이 됩니다.
이 추진위에서 부동산 소유주들에게 조합설립 동의를 받아서 사업을 시행하기 시작하는 거죠. 구체적인 건축계획이 수립되는 것이 사업시행계획인가, 그리고 조합원들의 권리와 의무가 확정되는 관리처분계획인가 절차를 거칩니다.
이후에 이주하고 철거하고 착공이 되고요. 새 아파트가 준공되면 이제 입주를 할 수 있는거죠.
관리처분계획인가까지 났다면 재건축이 안정적으로 진행중이라고 판단할 수 있는데요. 우선은 안전진단부터 이주 철거까지 걸리는 기간이 상당히 길어요.
재건축은 평균 10년, 재개발은 평균 13년이 소요된다고 하지만, 실제로는 더 오래걸리는 경우도 많아요. 사업 초기단계라면 20년은 더 걸린다고 봐야 해요.
은마아파트는 2003년에 조합설립이 추진됐는데 20년 뒤인 2023년에 겨우 조합설립인가를 받았죠. 앞으로도 10년은 더 가야 하는 상황이죠.
재개발 같은 경우 정비구역 내 토지나 주택을 소유한 분들이 모두 조합원이 되다 보니까 조합원 몇천 명의 의견을 모아야 사업이 진행되기도 하거든요. 이견조율이 쉽지 않은 구조이죠.
Q 조합이라며 도장 받으러 왔을 때 어떡하죠?
조합원들의 의견을 모아야만 사업이 진행되기 때문에 사업진행과정에서 조합이 서류를 통해 동의를 구하거나 확인을 요구하는 경우가 여러차례 발생해요. 그런데 이런 문서에 대해 제대로 확인하지 않는 경우가 생각보다 아주 많아요.
어떤 문서인지 제대로 읽어보지 않고 동의하지 않는 경우도 있고, 동의하더라도 내용을 확인하지 않고 서명하는 경우도 많다는 거죠.
이런 동의문서를 받게 된다면, 우선은 문서의 주체, 누가 이 문서를 작성하고 동의를 받고 있는 것인지를 확인해야 하고요. 그 내용을 꼼꼼히 읽어봐야 합니다.
재개발·재건축 사업이 진행되는 경우에는 대표적으로 추진위원회를 설립하고자 할 때부터 토지 등 소유자의 과반수 이상의 동의가 필요하고요.
조합을 설립할 때에도 기본적으로 토지 등 소유자 75% 이상의 동의가 필요해요.
그 이후에도 인허가절차, 사업을 진행할 때에도 총회 의결을 통해서 주요사항을 결정하게 되는데, 그 때마다 조합원들의 동의를 필요로 하는 경우가 생깁니다.
따라서 어떤 내용으로 사업이 진행중인지, 이 동의를 왜 구하고자 하는지를 꼭 확인하고 동의를 해야 하겠죠.
문제는 사업지마다 불협화음이 있어서 사업에 반대하는 사람들 역시 단체를 만들어서 활동하고, 조합원들에게 동의를 구하는 경우가 많다는 것인데요.
이렇게 여기저기서 동의서를 요구하는 경우가 비일비재하기 때문에 반드시 누가 동의를 요구하는지, 내용은 무엇인지를 확인해야 해요.
Q 그중에서도 가장 중요한 서류는 뭐가 있을까요?
가장 중요한 것 중 하나는 조합설립 동의가 있고요. 그리고 분양신청절차 이행에 대한 동의가 있어요. 이 두 가지에 동의하지 않으면 나중에 새 아파트 입주권을 못 받을 수도 있습니다.
재건축 같은 경우에는 조합설립 동의를 하지 않으면 매도청구대상이 되어서 입주권을 못받는데요. 기존 아파트에 계속 살 수 있는 것이 아니기 때문에 조합과 매매계약을 통해 강제로 팔고 떠나야 하는 입장이 되는 거죠.
분양신청도 기간 내에 하지 않으면 현금청산되는 경우가 발생하는데요. 현금청산은 새 아파트 입주권리를 얻지 못해서 현금으로 보상을 받는 개념이에요.
현금으로 보상을 받기는 하지만, 부동산 가격이 오르는 시장에 있는 지역이라면 금액적으로 손해를 볼 수 있어요.
특히 조합원 입주권이라는 것이 조합원분양을 통해서 상대적으로 싼 값에 분양받고, 시세차익에 따른 프리미엄을 붙일 수 있다는 장점이 있기 때문에 현금청산되면 손해가 크다고 봐야 해요.
Q 분양신청은 언제해야 하나요?
사업시행계획인가 이후에 분양신청 기간이 있어요. 이걸 공고도 하고 개별통지도 하는데, 이런 것에 관심을 멀리하고 놓치면 현금청산될 수도 있다는 것을 알아야겠죠.
만약에 조합의 잘못으로 분양신청통지를 못 받아서 분양신청을 못한 경우라면 구제받을 수는 있다고 해요.
Q 살던 집에서 나가줘야 하는 시점은 언제인가요?
관리처분계획인가가 나면 조합이 그 집이나 토지를 사용할 수 있게 되는데요. 이 때 조합원과 세입자, 현금청산자 모두 집을 비우고 나가야해요.
물론 관리처분계획인가가 나더라도 6개월에서 1년 정도의 이주기간은 주어지는데요. 이 때 이주비 대출을 해준다거나 이주비 보상을 해주는 등의 절차가 진행됩니다.
Q 세입자로 살고 있는 경우에도 보상이 있나요?
재건축 같은 경우에는 세입자 등의 이주비 보상은 법으로 정해져 있지 않아요. 그래서 조합원이나 소유자가 아니면 이주비 보상은 받을 수 없다고 봐야 합니다.
기본적으로 조합원도 이주비 대출을 받아 이주를 하는 것이거든요. 재건축 현금청산자의 경우에도 이주비는 없어요. 내집을 팔고 나오는 개념이죠.
새로 들어갈 집은 6개월에서 1년 정도의 이주기간을 주기 때문에 보통은 충분히 임시거처를 마련하거나 다른 집을 매입하는 시간은 벌 수 있어요.
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