"전세 문제, 공급으로 풀어야 한다"(노형욱 전 국토교통부 장관, 2021년)→"전세 제도가 이제 수명을 다했다"(원희룡 전 국토부 장관, 2023년)→"전세 제도 빨리 개혁해서 다양한 임대주택 공급해야"(박상우 현 국토부 장관, 2024년)
'전세'의 위상이 점점 떨어지고 있습니다. 정부는 불과 3년 전인 2021년만 해도 '갭투자(전세 끼고 주택을 매매하는 것)' 등의 문제를 주택 공급으로 풀겠다며 우회 해결책을 제시했는데요. 2022년 들어 금리 인상, 대규모 전세사기 사태 등으로 상황이 더 악화하자 전세제도 자체를 '개혁'의 대상으로 꼬집고 나선 겁니다.
관행적인 전세제도의 근본적 허점이 국내 주택 임대차 시장의 각종 문제를 야기했다는 게 박상우 장관의 생각입니다. 박 장관은 이를 '민간 장기임대'로 풀겠다고 제시했습니다. 전세 수요를 주거 품질이 높고 오래 거주할 수 있는 월세로 옮기겠다는 취지로요. 과연 그렇게 될 수 있을까요?
전세 대신 '장기 월세'로?
박상우 국토부 장관은 지난 5일 국토부 기자단을 대상으로 연 간담회에서 "불안정한 전세에서 장기적·안정적인 양질의 임대주택으로 주거 패러다임을 전환할 것"이라고 밝혔습니다. ▷관련기사: 박상우 "전세는 은행에 주는 월세…장기임대 전환해야"(2월5일)
전세 제도가 있는 한 갭투자, 전세 사기 등의 부작용을 피하기 어렵다는 취지에서 '장기 월세'로 가야 한다는 방향을 제시한 건데요. 박 장관은 "빨리 개혁해서 정상적이고 다양한 주택 공급이 되도록 길을 마련해야 한다"고 강조도 했습니다.
정부가 공식적으로 전세 제도의 '대안'을 벼른 건 박근혜 정부 때 '뉴스테이(기업형 임대주택)' 이후 약 9년 만입니다. 노형욱 전 장관 시절 때도 임대차 3법 이후 전세난 우려가 나오고 갭투자에 따른 깡통전세 위험이 드러났었는데요. 그때만 해도 주택을 충분히 공급해서 전세 불안을 잠재우겠다는 정도였죠.
그러나 2022년 들어 금리 인상, 대규모 전세사기 사태 등이 임대차 시장을 강타하자 '전세 제도'를 조준하기 시작했습니다. 원희룡 전 장관은 전세 제도의 손질을 예고했고요. 박상우 현 장관은 전세 수요를 월세로 옮겨 전세의 자연스러운 종말(?)을 유도하겠다는 구상을 밝혔습니다.
이를 위해 꺼낸 카드는 '민간 장기임대' 입니다. 지난달 내놓은 1·10 대책(주택 공급 확대 및 건설경기 보완방안)에서 신규 도입하겠다고 한 '기업형 장기 민간임대' 얘기입니다.
이 상품은 안정적인 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제를 줄여주는 게 핵심입니다. 초기 임대료 제한 및 임대료 증액 추가 제한을 완화하고, 의무 임대 기간 중 임차인 변경 시 임대료 시세반영이 되도록 하고요. 합리적인 세제 지원도 예고했습니다.
운영 주체는 장기임대 리츠로 한정하고요. 장기임대 리츠가 공모형일 경우 기금 융자 지원 확대 등을 통해 공모 리츠 참여를 유도하겠다는 방침입니다.
아울러 고령자·청년 등에 특화된 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 장기 민간임대 사업모델도 마련키로 했습니다. 고령자 특화시설+서비스를 제공하는 '실버 스테이', 1인 가구 등 일반 청년 등을 위한 공유주택(임대형기숙사) 등으로요.
실버 스테이로 예를 들면 민간이 갖고 있는 부지에 오피스텔을 짓고 1층엔 식당, 2층엔 헬스장, 3층에 세탁실 등을 넣고 그 위로 주택을 조성하는 식입니다. 아파트보다는 평형이 좁겠지만 노인들은 해당 건물에서 식사, 운동, 세탁 등의 케어를 받을 수 있을 테고요.
청년·신혼부부 특화 주택의 경우 육아 시설이나 쇼핑 등 놀이 시설을 조성할 텐데요. 이렇게 되면 임대료는 높겠지만 수억원에 달하는 아파트 전셋값에 비하면 보증금은 비교적 저렴할 테니까 목돈이 없어도 주거 독립, 신혼 생활을 시작할 수 있겠죠.
실제로 한국부동산원 통계에 따르면 12월 기준 서울 아파트 중위매매가격은 8억5700만원에 달하는데요. 박 장관은 "몇억원 모아야 되는 전세가 아니고 1년 치 보증금 몇천만원 모아서 월세 내며 살면 되는 것"이라며 "수준에 맞는 집을 구하고 쉽게 결혼하게 하겠다"고 말했습니다.
월세화 가속?…'민간' 참여 관건
민간 장기임대 공급이 활성화되면 '전세의 월세화'에도 가속이 붙을 것으로 보입니다. 이미 금리 인상, 전세 사기 등을 거치면서 임대차 시장에서 전세의 위상이 많이 떨어졌거든요.
국내 기준금리는 2021년 7월 0.5%에서 2023년 1월 3.5%까지 3.0%포인트 오른 뒤 쭉 유지 중입니다. 전세 대출 이자를 내는 것보다 월세가 더 저렴해지자 월세 수요가 늘었고요. 2022년 말부터 '빌라왕' 등 대규모 전세사기 사태가 잇달아 나타나면서 보증금을 떼일 걱정이 적은 월세로 돌아섰습니다.
실제로 월세를 조금이라도 낀 임대차 거래 유형이 많아지면서 전세 비중이 눈에 띄게 작아지고 있습니다. 국토교통부에 따르면 전국 주택 임대차 거래 중 전세 비중은 △2019년 60.7% △2020년 59.0% △2021년 53.9% △2022년 45.6% △2023년 44.6% 등으로 집계됐습니다.
더군다나 정부가 전세보증금 보호를 강화하기 위한 조치로 전세보증보험 가입 문턱을 높이자 오히려 전세 매물이 줄어드는 등 또 다른 부작용도 나타나고 있는데요. 이에 박 장관이 제시한 장기임대처럼 다양한 임대차 유형이 필요한 때라는 목소리가 나옵니다.
송승현 도시와경제 대표는 "전세 제도의 특수성 때문에 전세사기나 투기 등으로 변질되는 측면이 있다"며 "과거엔 전세보증금을 현금으로 마련해서 들어가 살다가 목돈이 모이면 매매로 넘어가는 주거 사다리 역할을 했지만 대출 비중이 높아지면서 부작용이 많아졌다"고 짚었습니다.
그는 "오랜 시간 이어 온 전세를 당장 없앨 순 없지만 전세와 월세 중간 정도 기능을 할만한 장기 임대로 완충 역할을 하게 만드는 건 필요해 보인다"며 "전세 대출을 활용한 전세, 공공 전세, 민간 장기 월세 등 다양한 상품이 생기면 주택 수요자들의 선택권도 확대될 것"이라고 말했습니다.
다만 민간 장기임대의 경우 월 임대료 부담이 관건입니다. 이는 보증금 비중에 따라 월 임대료를 조절할 수 있게 하되, 안전장치 역시 필요하다는 줘야 한다는 의견입니다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "장기 임대는 보증금이 적어 월세를 많이 지불하게 되는 구조라 그에 따른 부담이 있을 순 있다"면서도 "기존 공공임대처럼 보증금 비율을 조정할 수 있게 하고 보증금을 높이면 에스크로 제도, 보증보험 가입 등을 통해 보장해 주는 식으로 유연하게 운영하는 방법도 있다"고 했습니다.
민간 건설사들의 참여도 관건입니다. 정부가 '규제 최소화'를 예고한 만큼 참여 수요가 있을 거란 예상이 나오는데요. 함 랩장은 "국내 주택 사업은 분양형 구조에 치우쳐 있어 미분양, 경기 침체로 인한 부도 우려 등에 노출돼 있기 때문에 장기임대 등을 통해 사업 패턴을 바꿀 수 있는 기회일 수 있다"고 봤습니다.
하지만 정책 신뢰도가 떨어져 충분한 참여를 이끌어낼 수 있을지는 미지수입니다. 향후 임대료 상승 등의 문제가 생기면 다시 규제를 조일 수 있다는 불안감이 있거든요. 주택임대사업자 제도의 혜택을 줬다가 뺏어서 문제가 됐던 것처럼요. ▷관련 기사:[인사이드 스토리]'선물세트?' 임대사업자 콧방귀 이유(2024년1월16일)
송 대표는 "처음엔 규제를 완화해 줬다가 공급량이 많아지고 임대료가 너무 오르면 캡(상한)을 씌우거나 혜택을 없앨 수도 있다"며 "주택임대사업자 제도 등이 그런 이유로 신뢰를 잃고 참여도가 떨어진 것과 같은 상황을 되풀이하지 않으려면 정책 연속성을 보장해 줘야 한다"고 제언했습니다.
국토부도 아직까지 참여 규모를 가늠하지 못하고 있습니다. 국토부 관계자는 "민간이 최대한 참여할 수 있도록 구체적인 내용을 만들어 3월 안에 발표할 것"이라고 했습니다.
