'금리인하 vs 대출규제'…부동산시장 even하지 않아요

한은 "옜다 금리 인하"…주택시장 익힘은?

한국은행이 지난 11일 기준금리를 연 3.25%로 0.25%포인트 낮췄습니다. 시장 예상대로였죠. 2021년 8월 금리 인상 이후 3년 2개월 만에 이뤄진 인하인데요. 앞서 지난달 미 연방준비제도(Fed)가 금리를 0.5%포인트 내리는 이른바 '빅컷'으로 기준금리를 4.75~5.00%로 낮췄죠.

이번 결정은 금리 인하의 가장 큰 걸림돌이었던 가계부채 증가세가 9월 들어서며 둔화하는 모습을 보인 것과 연관성이 큽니다. 9월 말 5대 은행 가계대출 잔액은 5조6029억원 증가한 730조9671억원을 기록했는데요. 전달과 비교하면 증가폭이 절반 이상 줄었습니다. 가계부채 증가를 유발했던 수도권 집값 상승 속도가 더뎌진 것도 영향을 미쳤고요.

통상 금리 인하는 부동산 시장에 '호재'로 읽힙니다. 주택담보대출 등 금리와 이자 부담이 낮아지기 때문인데요. 다만 전문가들은 이번 금리 인하가 부동산에 미치는 영향은 크지 않으리라고 보고 있습니다. 

함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 "금리 인하 기대가 시장에 선반영됐고, 가계대출 총량규제, 전세대출 문턱을 높이며 거래 총량, 매매가 상승 둔화 움직임이 연말까지 이어질 것"이라고 했어요. 이어 "예금금리가 낮아지면 수익형 부동산의 임대수익 기대감으로 서울 일부 주요상권에 제한적인 유입 효과가 있을 수 있을 것"이라고 덧붙였죠.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "금리 인하가 부동산 가격 상승으로 이어지는 것이 원론적인 이야기지만 실제로는 장기적으로 가격에 영향을 미친다"면서 "현재 영향은 제한적이고 금리가 추가로 더 내릴 여지도 있어 (매수 대기자라면) 기다리는 것도 대안이 될 수 있다"고 말했어요.

비아파트 시장에는 긍정적 영향을 미칠 것이란 분석도 나왔는데요. 송승현 도시와경제 대표는 "정부의 대출 규제로 금리 인하가 부동산시장 전반에 영향을 미치기는 어려울 것"이라며 "다만 규제 완화, 임대수익 기대 등으로 거래량이 증가하고 있는 비아파트의 경우 금리 인하가 거래량과 가격 안정에 긍정적으로 작용할 수 있다"고 전망했습니다.

상업용 부동산 시장이 안정화 되려면 금리가 더 내려가야 한다는 분석도 나옵니다. 김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 "상업용부동산은 향후 상승 기대감을 반영해 투자하지 않기 때문에 아파트보다 대출금리에 더 민감하다"면서 "지식산업센터 등의 숨통이 트이려면 월세 수익이 대출 이자보다 높아야 하는데 아직 그 수준은 아니다"라고 말했어요. 

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원도 "상업용 부동산 수익률이 4~5% 수준인데 세금 등을 따지면 실효수익률은 3% 정도"라며 "금리가 2% 아래로 떨어져야 상업용 부동산 매력이 올라가기 때문에 금리인하가 시장에 미치는 영향은 거의 없다고 본다"라고 분석했습니다.

청약통장 전환했다가 '로또 청약' 놓쳤다고?

이달부터 청약예금·청약부금·청약저축 등 옛날 청약통장(입주자저축)을 만능통장이라 불리는 '주택청약종합저축'으로 바꿀 수 있게 됐죠. 민영이나 공공주택 중 1개 유형만 청약이 가능했지만 전환하면 모든 유형의 청약이 가능해져요.

금리(최대 2.8%→3.1%)도 더 높고 소득공제, 배우자 통장 보유기간 합산 등 혜택도 주어집니다. 월 납입 인정액도 기존 10만원에서 25만원으로 높아졌죠. 다만 통장 전환하면 그 전에 전 모집공고가 나온 단지는 청약할 수 없어요. 청약을 신청한 경우에는 결과가 나올 때까지 통장을 전환할 수도 없죠. ▷관련기사:  [청약 할래말래?]②'보완·개편·수정' 올해도 풍년이구나~(9월12일)

하지만 최근 이런 사실을 모르고 청약통장을 전환한 이들에게서 "로또 청약을 놓쳤다"라는 하소연이 나옵니다. 지난 10일 1순위 청약을 받은 서울 강남구 대치동 '디에이치 대치 에델루이' 얘긴데요. 이 단지는 지난달 26일 모집공고가 났습니다. 이달부터 청약통장 전환이 가능했기 때문에 청약통장을 전환한 수분양자라면 에델루이 청약은 불가능한 거죠. 

일부 수분양자들은 "각종 혜택을 준다기에 통장을 갈아탔는데 로또 청약 신청길이 막혀 황당하다"고 불평합니다. 하지만 국토부는 이미 자료로 안내했고, 모든 청약이 입주자 모집공고일 기준 그 전날까지 유지한 청약통장을 기준으로 하는 대원칙이 있는 만큼 문제가 없다는 입장이에요.

통장 전환 때 쓰는 은행 신청서 하단에도 이러한 안내사항이 붙어 있습니다. 하지만 일반인들이 주요 사항을 모두 파악하기가 쉽지 않고, 청약통장을 전환해도 '순위와 납입실적이 그대로 인정된다'고 밝힌 점도 혼란을 키웠다는 지적이 나옵니다.

좋은 취지로 청약통장 전환을 추진했음에도 비판을 받고 있는데요. 청약제도, 너무 복잡하긴 하죠.

목동 재건축 속도낸다…8단지 이어 13단지도 '49층'

서울 양천구 목동 신시가지 재건축에 속도가 붙고 있어요. 비강남권 중 재건축 알짜지역으로 꼽히는 지역이죠. 준공 30년이 넘은 노후 단지들에 신속통합기획을 적용해 총 5만3000가구가 넘는 미니 신도시로 만드는 사업이 추진되는 거예요. 

목동 1~14단지 가운데 이달 들어 8단지와 13단지의 재건축사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정안 공람이 공개됐는데요. 8단지는 서울 지하철 5호선 목동역을 도보로 이용할 수 있어요. 1352가구에서 최고 49층 1881가구로 재탄생하게 돼요. 공공주택은 299가구, 일반분양은 205가구가 공급돼요. 

13단지는 2280가구에서 최고 49층 3751가구로 탈바꿈해요. 공공주택은 550가구로 계획됐어요. 행정구역상으로는 목동이 아닌 신정동에 속하는 목동 신시가지 뒷단지(8~14단지) 중 하나예요. 서울 지하철 2호선 양천구청역을 도보로 이용할 수 있어요. 

목동 재건축 아파트 단지 중 올해 들어 정비구역지정 공람까지 진행된 곳은 13단지까지 총 5곳이에요. 속도가 가장 빠른 곳은 목동 6단지인데요. 지난 7월 최고 49층 2173가구로 재건축하는 정비구역 지정안이 서울시 도시계획위원회 분과소위원회를 통과했어요. 지난 4월과 5월에는 14단지와 4단지의 정비구역지정 공람이 진행됐고요. 

목동 재건축 단지들은 서울시 토지거래허가구역으로 지정돼 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자가 어려운데요. 서울 전반의 집값이 관망세인 가운데서도 재건축 기대감으로 가격이 상승하고 있는 모습이에요. 목동13단지 전용 89㎡는 지난 8월 16억3500만원에 신고가로 거래됐어요.