양도소득세는 부동산을 팔 때 내는 세금입니다. 부동산을 살 때보다 가격이 오른 부분(양도차익)에 대해 세금을 내는 겁니다. 부동산으로 돈을 벌었으니 세금을 내는 것은 당연한데, 막상 내려고 하면 아까운 것도 인지상정이죠.
양도세는 거래하기 전에 조금만 주의를 기울이면 절세할 수 있는 방법이 있습니다. 부동산을 살 때와 팔 때의 타이밍도 중요하고, 여러 개의 부동산을 보유한 경우 거래의 우선 순위를 어떻게 가져가느냐에 따라 세액이 달라집니다.
지난 8월 정부가 발표한 다주택자 양도세 강화방안도 주의깊게 따져봐야 합니다. 지역이나 주택 수에 따라 거액의 세금을 내야할 수 있으니 팔기 전에 면밀한 검토가 필요합니다.
| ▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@ |
# 취득가액을 높여라
양도세를 계산할 때 가장 중요한 것은 바로 취득가액인데요. 취득가액이 높을수록 양도차익이 줄어들기 때문에 양도세 절감 효과가 있죠. 예를 들어 3억원에 취득한 주택을 5억원에 판다면 양도차익이 2억원입니다. 하지만 이 주택의 취득가액이 4억원이라면 양도차익이 1억원으로 줄게 돼 그만큼 양도세를 덜 내게 됩니다.
상속이나 증여를 통해 물려 받는 부동산은 감정평가를 통해 합법적으로 취득가액을 높일 수 있습니다. 상속 받은 부동산이 과세 미달이라면 상속세를 낼 필요가 없기 때문에 세금 신고도 하지 않는 경우가 많은데요. 이럴 경우 상속가액(취득가액)을 시가의 30~70%에 불과한 기준시가로 평가합니다.
시가 10억원짜리 부동산을 3억~7억원에 취득한 것으로 보는 거죠. 이 부동산을 12억원에 판다면 실제 양도차익은 2억원에 불과하지만, 국세청은 기준시가를 취득가액으로 삼아 양도차익을 5억~9억원으로 봅니다. 하지만 부동산을 상속 받을 때 미리 감정을 받아놓으면 시가에 가깝게 평가를 받을 수 있어 양도차익을 줄일 수 있습니다.
증여 받은 부동산도 상속재산과 마찬가지로 증여 당시의 평가액을 취득가액으로 정합니다. 증여가액이 낮으면 증여세 자체는 적더라도 나중에 부동산을 양도할 때 취득가액이 낮아지면서 양도세를 더 내게 되는데요. 부동산을 물려 받을 땐 나중에 낼 양도세까지 감안해 평가를 받고 취득가액을 높이는 것이 절세에 유리합니다.
# 우선순위를 따져라
두 개의 부동산을 연이어 팔아야 할 땐 타이밍이 중요합니다. 같은 해에 모두 팔거나 다른 해에 나눠서 파는 경우에 따라 양도세가 달라지기 때문입니다. 부동산을 한 해에 두 건 이상 매매하면 이듬해 5월 양도세 확정신고 때 합산해서 과세합니다. 그래서 두 부동산의 양도차익을 2년에 걸쳐 분산시키면 누진세율(6~40%)에서 더 낮은 세율 구간을 적용 받을 수 있어 절세가 가능하죠.
만약 A주택에서 양도차익이 발생했는데 B주택에서 차손이 생긴 경우에는 같은 해에 모두 팔아야 양도세를 절감할 수 있습니다. 예를 들어 5000만원의 양도차익이 발생한 A주택을 올해 초에 팔고 B주택에서 2000만원의 양도차손을 안고 연말에 판다면 양도세 확정신고를 통해 양도차익 3000만원에 대해서만 세금을 부담하면 됩니다. 반면 B주택을 내년에 팔면 올해 양도차익 5000만원의 세금을 그대로 내기 때문에 절세 효과가 없겠죠.
반면 두 주택에서 모두 양도차익이 발생했다면 올해 한 채를 먼저 팔고, 내년에 다른 한 채를 팔아야 양도세가 줄어듭니다. 양도차익에서 기본공제를 뺀 과세표준이 각각 4500만원인 C주택과 D주택을 올해 한꺼번에 팔면 과세표준 9000만원에 대한 양도세율 35%(과세표준 8800만~1억5000만원) 구간을 적용받지만, 올해와 내년에 나눠 팔면 각각 15%(1200만~4600만원) 수준의 양도세만 내면 됩니다.
# 임대사업자로 등록하라
지난 8월2일 정부가 내놓은 부동산 대책은 다주택자의 양도세 부담을 늘린다는 내용인데요. 서울과 경기, 세종, 부산 등 조정대상지역의 다주택에 대해 내년 4월부터 10~20%포인트의 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 배제합니다. 조정대상지역에서 8월3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건도 채워야 1세대1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
양도세 추가 부담을 피하려면 내년 4월 전까지 주택을 팔아야 하는데요. 막상 주택을 내놓기 아깝거나 팔지 못할 사정이 있다면 임대사업자로 등록하는 방법도 있습니다. 조정대상지역에 집을 보유한 다주택자가 5년 이상 장기임대사업자나 8년 이상 준공공임대사업자로 등록하면 중과세를 적용 받지 않습니다.
다만 주의할 점은 임대를 시작할 당시 공시가격이 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 주택에만 해당한다는 겁니다. 관할 시·군·구청에 임대사업자 등록을 통해 등록증을 받은 후 세무서에도 사업자 등록을 마쳐야 합니다. 5년 이상 장기임대한 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택에 2년 이상 거주해야 합니다.
