# 김지영(가명) 씨는 2015년 인천에 있는 아파트를 100건 넘게 팔았다. 국세청은 김 씨에게 종합소득세 3700만원과 부가가치세 1억원을 고지했다. 김 씨가 부동산 매매업을 한다고 보고 사업소득세를 부과한 것이다.
주택을 팔 때 양도차익이 있으면 양도소득세를 내게 됩니다. 그런데 거래가 너무 잦으면 부가가치세와 종합소득세를 내야할 수도 있습니다. 과세당국이 부동산 매매업자로 보기 때문이죠.
양도세는 양도차익이 없으면 과세하지 않지만 부가세는 공급가액의 10%를 과세하기 때문에 양도차익이 없어도 세금을 내야 합니다. 종합소득세도 최고 42%의 누진세율을 적용하기 때문에 기존 소득과 합산하면 상당한 부담이 되는데요.
이런 세금들이 매매차익보다 클 수 있어 주의가 필요합니다. 특히 부동산 단기투자를 하거나 매매차익을 얻기 위해 자주 거래하는 경우 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 주택을 팔 때 발생하는 부가세와 종합소득세에 대해 알아봤습니다.
◇ 사업 목적이면 부가세 과세
개인이 주택을 팔 때는 부가세를 낼 필요가 없습니다. 하지만 부동산 매매업자가 국민주택규모 초과 주택을 취득해 양도하는 경우에는 부가세를 과세합니다. 국민주택규모는 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 지역으로 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하인 주거용 주택을 말합니다.
부동산매매업으로 등록하지 않더라도 거래 빈도가 잦으면 국세청은 사업상의 목적이 있는 것으로 간주해 부동산 매매업으로 보는데요. 부가가치세법 시행규칙에 따르면 부동산 매매업으로 간주하는 기준은 ▲부동산 매매업으로 사업자 등록을 내고 주택을 거래하는 경우 ▲사업상의 목적으로 6개월(1월1일∼6월30일 또는 7월1일∼12월31일) 중 한 번 이상 부동산을 사고 두 번 이상 파는 경우입니다.
다만 거래횟수가 더 적더라도 사업상 목적이 있다고 판단되면 부가세를 과세할 수 있습니다. 법원은 부동산을 팔 때 사업소득인지 양도소득인지에 관해 납세자와 과세당국 간 다툼이 생기는 경우 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 상대방 등에 비춰 수익을 목적으로 하는지 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려해 판단하고 있습니다.
실제로 아파트를 반복해서 팔았던 집주인이 국세청으로부터 추징 당한 부가세와 종합소득세를 돌려달라는 소송을 제기하기도 했는데요. 부산지방법원은 "수익을 목적으로 계속적이고 반복적인 아파트 양도가 이뤄졌다면 부동산 매매업의 일환으로 봐야 한다"며 "여기서 얻은 수익은 소득세법상 사업소득으로 봐야 한다"고 판결했습니다.
◇ 양도차익 1억원인데 세금은 1억1571만원
부동산 매매업자로 간주되면 세금을 얼마나 더 내야 할까요. 부동산 매매업자는 양도차익과 무관하게 매도가액의 10%를 부가세로 내고 종합소득세를 과세하기 때문에 경우에 따라 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다.
예를 들어 주택 20채를 보유한 사람이 지난해 10월 6억원에 산 집 한 채를 올해 8월 7억원에 팔았다고 해보죠. 부동산 매매업이 아닌 일반적인 경우 양도세 과세 대상입니다. 양도세는 60.5%(지방소득세 포함)를 적용해 약 3939만원을 부담하게 됩니다. [{(양도차익 1억원-기본공제 250만원-취득세 780만원)x55%-누진공제 1490만원}x1.1%]
부동산 매매업자로 간주되면 양도세 대신 종합소득세와 부가세를 내야 하는데요.
종합소득세를 구하려면 먼저 사업소득을 알아야 합니다. 부동산 매매업자가 부동산 매매를 통해 벌어들인 사업소득은 필요경비(매입가액과 취득세)와 기준경비를 공제한 금액입니다. 부동산매매업의 기준경비율은 21%이므로 사업소득은 약 7284만원이죠. [(매도가액 7억원-매입가액 6억원-취득세 780만원)x(100%-기준경비율 21%)=7283만8000원]
만약 연봉에서 비과세소득을 제외한 총급여가 1억원인 직장인이라면 세금은 얼마나 낼까요. 모든 소득을 합해 종합소득과세한다면 종합소득금액은 1억7284만원이 되죠. 여기서 본인 인적공제 150만원을 뺀 1억7134만원에 대해 소득세율 38%를 적용하면 최종 세액은 4571만원입니다.
부가세가 더 문제인데요. 종합소득세에 부가세 7000만원(매도가액 7억원의 10%)을 합치면 총 1억1571만원을 내야 합니다. 즉 부동산 매매업자가 아닐 때는 연봉과 무관하게 양도세 3939만원을 내면 되는데 사업자로 간주되면 7632만원의 세금을 더 부담해야 합니다.
