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9.13대책, 종전 임대사업자는 괜찮아요

  • 2018.09.18(화) 14:19

발표일 이전 계약 체결+계약금 지불시 대상 아냐
계약서 없는 가계약과 구두계약은 분쟁 소지 있어

법이나 제도가 바뀌면 국민들에게 가장 중요한 것은 '나도 대상이 되는가'다.
 
고가주택에 대한 종합부동산세 인상, 양도소득세 혜택 축소와 임대사업자에 대한 세제혜택 일부 폐지 등을 담은 9.13 부동산 대책이 발표된 후에도 마찬가지였다. 관련 전문가들에게는 문의전화가 빗발쳤고, 공시가격 열람 사이트 등 일부 부동산 정보 홈페이지는 일시적인 마비를 겪기도 했다.
 
특히 주택임대사업자에 대한 세제혜택 축소는 임대사업 인센티브 정책이 나온 지 1년여만에 방향을 180도 튼 것이어서 관련 사업자들의 혼란과 궁금증이 컸다.
 
하지만 고강도 대책이라고 해서 무조건 두려워할 필요는 없다. 법 개정이 필요한 경우 당장 시행되지 않거나 즉시 시행되더라도 발표일 이전 사례에는 소급적용되지 않는 경우가 대부분이기 때문이다. 
 
이번 대책의 실제 적용대상은 누구이며 언제부터 적용되는지 항목별로 따져봤다.
 
▲ 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김현미 국토교통부 장관, 최종구 금융위원장 등이 13일 오후 서울 세종대로 정부서울청사에서 '주택시장 안정방안' 관계부처 합동브리핑을 갖고 있다.
 
# 9월13일 이후 조정대상지역 '신규 취득' 임대주택 양도세 중과
 
우선 조정대상지역 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제혜택은 '신규 취득' 임대주택에 한해 사라진다. 여기서 포인트는 '신규 취득'이다.
 
지난 4월1일부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때에는 양도소득세율을 중과해서 매겼지만 임대주택으로 등록한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용했다. 3월31일까지 임대등록한 주택은 5년 이상, 4월1일 이후 등록한 주택은 8년 이상 임대하는 게 조건이다. 취득당시 기준시가가 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하인 주택에 한해 주어진 혜택이다.
 
하지만 9월13일 대책 발표일 이후 조정지역에서 신규 취득한 임대주택에 대해서는 다시 중과세율이 적용된다. 2주택은 일반세율에서 10%포인트, 3주택 이상이면 20%포인트를 중과한다.
 
예를 들어 9월13일 이전에 1주택(임대 혹은 거주)을 보유한 사람이 9월13일 이후 조정대상지역에 1채를 신규취득해 임대사업을 하는 경우 8년 임대 뒤 해당 주택을 팔면 양도차익에 대해 기본세율+10%중과세율로 양도세를 내야 한다.
 
<신규 조정지역 2주택인 경우>
현행 : A(거주나 임대)+B(조정지역 추가 임대)시 B주택 양도세율은 기본세율
개정 : A(거주나 임대)+B(조정지역 추가 임대)시 B주택 양도세율은 기본세율+10%중과세율
 
또 9월13일 이전에 2주택을 보유한 사람이 9월13일 이후 조정대상지역에 1채를 추가로 신규 취득해 임대사업을 하는 경우에는 8년 임대 뒤 팔 때 기본세율+20%중과세율로 양도세를 부담한다.
 
<신규 조정지역 3주택인 경우>
현행 : A(거주)+B(임대)+C(조정지역 추가임대)시 C주택 양도세율은 기본세율
개정 : A(거주)+B(임대)+C(조정지역 추가임대)시 C주택 양도세율은 기본세율+20%중과세율
 
다만 9월13일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전대로 중과세율을 적용하지 않는다. 종전에 조정대상지역에서 임대사업을 하고 있는 임대사업자는 임대주택을 추가로 취득하지 않으면 무관하다.
 
조정대상지역 임대사업자의 양도세 중과는 소득세법 시행령 개정사항이어서 국회를 거치지 않고 기획재정부의 입법예고 등만 거치면 된다. 뒤집힐 가능성도 희박하다.
 
■ 조정대상지역 임대주택 양도세율
9월13일 이전 취득 : 일반 세율(6~42%)
9월13일 이후 취득 : 2주택 중과세율(16~52%), 3주택 중과세율(26~62%)

# 조정대상지역 '신규 취득' 임대주택 내년 종부세부터 합산과세
 
신규 취득 임대주택에 대해서는 종합부동산세 합산배제 혜택도 없앴다. 8년 장기 임대주택(기준시가 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)의 경우 종합부동산세를 다른 보유주택과 합산해서 계산하지 않는 혜택을 주고 있지만 9월13일 이후 조정대상지역에 신규로 취득해 임대사업을 하는 주택은 종부세를 다른 보유주택과 합산과세한다.
 
이에 따라 1주택(임대, 거주 모두 해당)자가 9월13일 이후 수도권 조정대상지역에서 기준시가 6억원 미만인 주택을 취득해 임대사업을 하는 경우에도 보유중이던 1주택과 신규 취득한 임대주택을 합산해 종부세를 과세하게 된다.
 
<신규 조정지역 임대사업자 종부세>
현행 : A(거주)+B(임대)+C(조정지역 추가임대)시 B주택과 C주택 모두 합산배제
개정 : A(거주)+B(임대)+C(조정지역 추가임대)시 B주택은 합산배제, C주택은 A주택과 합산과세
 
종부세 합산과세 역시 9월13일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 해당사항이 없다. 또한 9월13일 이후에 취득했더라도 종부세 과세기준일이 매년 6월1일이므로 내년 12월에 낼 종부세부터 합산과세를 적용받게 된다.
 
아울러 9.13 대책에는 종부세율이 종전보다 0.2%포인트~0.7%포인트, 조정대상지역 2주택과 3주택 이상 다주택자의 경우 최대 1.2%포인트 인상되기 때문에 관련 종부세법이 통과될 경우 조정대상지역 신규 임대주택의 종부세 부담은 더 늘어난다.
 
■ 조정대상지역 임대주택 종부세 과세방법
9월13일 이전 취득 : 합산 배제(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)
9월13일 이후 취득 : 합산 과세(전국)
 
# 수도권 기준시가 6억원 이하여야 양도세 100%감면
 
8년의 의무 보유기간이 있는 장기임대주택이나 준공공임대주택을 10년 이상 임대하는 경우 양도소득세 100%를 면제하는 혜택도 더 축소된다. 
 
올해 말까지 취득해 3개월 내 임대사업자로 등록한 후 향후 10년간 임대하는 경우에 제한적으로 주어지는 혜택인데, 지금까지는 국민주택규모인 85㎡ 이하(수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하)인 면적 기준만 적용됐지만 앞으로는 수도권 기준시가 6억원 이하, 비수도권 기준시가 3억원 이하인 가액기준도 충족해야 한다.
 
올해 9월13일부터 12월31일 사이에 취득(매매계약 체결 및 계약금 납부)한 후 임대등록을 하는 경우에는 면적과 가액기준을 모두 충족해야만 양도세 면제 대상이 될 수 있다.
 
제도 자체가 올해말까지만 한시적으로 시행되는 것(폐지법안 국회 제출)이기 때문에 12월31일 이후 취득분은 면적과 가액요건을 모두 갖췄더라도 혜택을 받을 수 없다.
 
■ 10년 이상 임대주택 양도소득세 100%감면
9월13일 이전 취득 : 국민주택규모 이하(수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하) 조건
9월13일 이후 취득 : 국민주택규모 이하(수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하) + 기준시가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하) 조건
 
 
임대주택을 8년 이상 임대시 장기보유특별공제(장특공제)를 50%까지 해주고, 10년 이상 임대시 70%까지 적용하는 장특공제 추가공제 혜택에도 면적 요건 외에 주택 가액요건이 필요해졌다.
 
9월13일 이후 취득한 임대주택의 경우 수도권은 기준시가 6억원 이하, 비수도권은 기준시가 3억원 이하인 경우에만 추가 장특공제를 받을 수 있다. 마찬가지로 9월13일 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 지불한 경우에는 종전과 같이 국민주택규모인 85㎡ 이하(수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하)이면 가액에 관계 없이 장특공제 추가공제 대상이 된다.
 
또 임대주택 외 고가 1주택자에 대한 장특공제의 경우 2년 이상 거주요건을 갖추도록 소득세법 시행령을 개정하기로 했는데, 이 경우 임대사업자의 거주주택도 규제에 포함된다. 다만 2년 거주요건 규정은 2020년 1월1일 이후 양도분부터 적용된다.
 
■ 임대주택 장특공제 추가공제(8년 50%, 10년 70%)
9월13일 이전 취득 : 국민주택규모 이하(수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하) 조건
9월13일 이후 취득 : 국민주택규모 이하(수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하) + 기준시가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하) 조건
 
★취득일자(9월 13일) 기준
계약서를 쓰고 계약금을 지불한 날을 기준으로 함. 9월 13일 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 지불했다면 이번 대책에 영향이 없음. 단, 9월13일 이전에 가계약금을 주고 구두로 계약을 한 경우 실질과세 원칙에 따라 계약서가 없으면 효력이 없음. 
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