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[포스트]다시 뜯어보는 9.13 부동산대책

  • 2018.09.20(목) 15:36

집이 있어도, 집이 없어도 지난 한주는 고민이 많으셨죠? 유주택자들은 내가 내야 할 세금이 늘어날지 또 대출은 어떻게 되는지 등 살필게 많았을 텐데요. 무주택자 역시 내 집 마련 기회가 늘어날 거라는데 진짜인지 관심이 크셨을 겁니다.

9.13 주택시장 안정대책이 발표된 지 1주일의 시간이 지났지만 여전히 어렵거나 헷갈린 부분이 많은데요. 그래서 다시 한번 찬찬히 돌아봤습니다.

 

▲ 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 지난 13일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정대책을 발표하는 모습.(사진: 이명근 기자/qwe123@)

 

# 종부세 대상 확대…'똘똘한 한채'는 영향 적어


9.13 대책에 가장 처음 담긴 내용은 종합부동산세(종부세) 개정안입니다. 부과 대상을 늘리고 세율도 인상하면서 이전보다 강도가 더 세졌는데요.

우선 종부세 과세대상 과세표준 3억~6억원 구간을 신설하며 기준을 낮췄습니다. 과세표준은 세(稅)부담 기준인데요. 종부세의 경우 주택 공시가격에서 과세 기준금액(종부세가 면제되는 금액, 주택은 공시가격 6억원, 1세대 1주택 단독 명의 보유시 9억원)을 뺀 값에 공정시장가액비율을 곱한 가격입니다.

※종부세 과표기준=(공시가격-과세기준금액)*공정시장가액 비율

과표를 결정하는 공정시장가액 비율도 점차 높아집니다. 현재 80%인 이 값은 매년 5%포인트씩 인상해 2022년에는 100%가 되는데요. 새 조세제도가 적용되는 내년 1월1일을 기준으로 한다면, 시가 18억원 주택이 내년에는 종부세 대상이 되고 이 주택자에게 부과되는 종부세는 104만원으로 추정됩니다.

 

 

집값이 오르면 공시가격도 오릅니다. 특히 정부가 집값 상승폭이 큰 지역부터 공시가격 현실화율을 높인다는 방침이고 공정시장가액비율도 점차 확대되니 종부세 금액도 갈수록 늘어나는데요.

초고가주택에도 종부세를 부과하기는 했지만 1년에도 억단위로 뛰는 집값에 비해 종부세는 많아야 10만원 단위로 올라 '똘똘한 한 채' 쏠림현상은 계속될 것이라는 우려는 사라지지 않고 있습니다.

# 집 여러 채? 세금 더 내세요!

문재인 정부는 초기부터 다주택자를 타깃으로 삼았죠. 이번 대책도 마찬가지인데요. 다주택자의 종부세 부담은 이전보다 크게 늘었습니다.

먼저 눈에 띄는 것은 조정지역내 2주택자도 다주택 규제대상으로 삼고, 추가세율을 적용하기로 했다는 점인데요. 조정지역은 투기과열까지는 아니지만 집값이 꾸준히 오르는 지역이라 이곳에 집을 두 채 이상 갖고 있다는 것은 실거주가 아닌 투기 수요라고 간주한 셈이죠.

이에 3주택 이상 다주택자 뿐 아니라 조정지역내 2주택자들도 구간별로 0.6%에서 최대 3.2% 세율로 종부세를 부담합니다.

 

 

가령 조정지역내 주택 총 합산 가격이 19억원인 2주택자라면 이전에는 종부세가 187만원 수준이었던데 반해 개정안을 적용하면 415만원으로 두 배 이상 증가한다는 게 정부 설명입니다.

또 조정지역에서는 이사 등을 이유로 일시적 2주택을 허용했던 기간도 줄였습니다. 이전에는 3년내에만 종전 주택을 팔면 1주택으로 인정돼 양도소득세가 비과세됐지만 이제는 그 기간이 2년내로 줄어든 것이죠.

# 집 더 사서 임대사업? 혜택은 없어!

9.13 대책이 나온 배경에는 7~8월부터 서울과 수도권 일부지역 집값이 급등한 까닭입니다. 정부는 다주택자를 대상으로 임대사업자 등록을 독려하기 위해 제공했던 세제혜택이 오히려 주택 구입을 부추겨 시장을 과열시킨 원인 중 하나로 보고 있는데요.

이 때문에 새로 집을 사서 임대사업자로 등록하려는 경우에는 세제혜택을 제공하지 않기로 했습니다.

 

대표적인 것이 조정지역내 다주택자가 수도권 6억원‧비수도권 3억원 이하 주택을 8년 장기임대 주택으로 등록하면 양도세 중과 제외, 종부세 합산 대상에서도 배제했는데요. 앞으로 새로 산 주택에는 양도세를 중과해 2주택은 일반세율에 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 중과하기로 했습니다.

 

 

양도세 감면 대상도 줄였습니다. 등록 임대주택(전용 85㎡ 이하, 수도권 외 읍‧면 지역 100㎡ 이하)은 양도세를 감면해주고, 10년 이상 임대시에는 100% 면제했는데요. 앞으로는 임대개시시 수도권 6억원‧비수도권 3억원 이하 주택에만 적용하기로 했습니다.

무엇보다 대출 장벽이 크게 높아졌습니다. 투기지역‧투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자에게는 통상 60~80% 수준이던 LTV(주택담보인정비율)를 40%로 확 낮추는데요. 또 이 지역에서 공시가격 9억원 이상의 주택을 새로 구입하기 위한 대출도 원칙적으로 금지됩니다.

다만 이같은 규제는 새로 주택을 구입해 임대사업 등록하려는 경우에 해당하는 것으로, 이전에 등록한 사업자들은 기존 혜택이 계속됩니다.

# 은행 돈으로 부동산 투자? 꿈도 꾸지마!

대출 규제도 더 촘촘해졌습니다. 최종구 금융위원장은 "금융을 이용해 사는 집 이외의 집을 사려는 것을 막겠다"고 엄포를 놓기도 했는데요.

2주택 이상 보유한 경우에는 규제지역 내에서 새로 집을 살 때 주택담보대출이 이제 불가능합니다. 1주택자도 원칙적으로는 금지되지만 이사를 위한 일시적 2주택이면 기존 주택을 최장 2년 이내 처분한다는 조건으로 대출이 가능합니다.

또 부모봉양 등 예외가 허용되는 사례에 한해 대출이 가능한데요. 정부는 대출 관련 원칙만 지켜지면 예외적인 불가피한 사유에 대해 은행 자체 여신심사위원회에서 판단하게 될 것이라고 설명합니다.

 

 

무주택자도 규제지역에서 공시가격이 9억원 이상인 초고가주택을 사려면 실거주 목적이라는 점을 명확히 해야만 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 단 9억원 이하 주택은 무주택자라면 대출받는데 큰 문제는 없다고 하네요.

대출로 집을 사려는 경우가 아니라 집을 담보로 돈을 빌려 생활자금으로 사용하는 경우도 있을텐데요. 2주택 이상을 보유한 사람들에 대해서는 LTV와 DTI(총부채상환비율)을 이전보다 10%포인트 강화, 대출금액이 줄어들 전망입니다.

특히 생활안정을 위해 주택담보대출을 받으려면 이 돈을 추가로 집 사는데 사용하지 않겠다는 약적을 체결해야 하는데요. 이를 어기면 대출은 즉각 회수되고 3년 동안 주택관련 신규 대출을 받을 수 없습니다.

# 무주택자는 대우받는 세상

 

집 있는 사람들은 규제를 통해 시장 참여를 제한하는 반면 무주택자들을 위해서는 집 살 수 있는 기회를 늘려주기 위해 정부가 고민한 흔적이 담겨있는데요.

앞으로는 주택청약 당첨(조합원 관리처분 포함)시 계약을 한 것도 주택을 소유한 것으로 간주해 무주택기간을 산정합니다. 이전에는 청약 당첨자들이 분양권 프리미엄을 받고 전매하면 주택을 소유한 것으로 보지 않아 반복해서 당첨될 수 있는 가능성이 있었는데, 이런 상황을 원천 차단하겠다는 것이죠.

또 추첨제로 당첨자를 선정할 때 무주택자 신청자를 우선으로 추첨을 실시합니다. 가령 투기과열지구로 묶인 서울 분양 단지에서 전용 85㎡ 초과는 50%를 추첨으로 당첨자를 선정하는데요. 이 경우에도 무주택자를 우선으로 하고, 나머지 물량에 대해 유주택자를 추첨하겠다는 것입니다.

정책 발표 이후 평수를 넓혀 새집으로 이사 가려는 1주택자들의 기회 자체를 너무 없앤 것 아니냐는 볼멘소리가 나오기도 했는데요. 국토부는 무주택자와 1주택자 실수요자 모두를 보호할 수 있는 방안을 마련하겠다고 입장을 밝힌 상황입니다.

 

 

이와 함께 수도권 분양가 상한제 주택에 대해서는 시세와 비교해 전매를 제한하고, 공공분양주택은 최대 5년 거주해야하는 의무기간도 설정하도록 했는데요. 서민 주거안정을 위한 주택에 투기수요가 진입하는 것을 막기 위한 조치입니다.

# 내 집은 어디에

앞선 정책 대다수는 부동산 시장을 과열시킨 투기수요를 차단하기 위한 조치인데요. 이미 크게 오른 집값을 바라보는 서민들 입장에선 내 집 마련 꿈이 너무 먼 것이 현실입니다.

때문에 정부가 새로 공급할 주택에 관심이 쏠릴 수밖에 없는데요. 국토부는 21일 서울과 수도권 주요 지역에 대한 신규 주택공급 계획을 발표할 계획입니다.

 

 

당초 서울 그린벨트 해제를 통한 주택공급이 예상됐는데요. 서울시와 시민단체들의 강력한 반대로 그린벨트를 해제하는 대신 서울내 유휴지를 활용하고, 건축규제 완화 등을 통한 주택공급이 예상됩니다. 구체적인 입지와 규모는 국토부 발표가 나와야 알 수 있는 상황입니다.

9.13 대책 발표 후 관련 기사가 쏟아졌습니다. '세금 폭탄' '종부세 폭탄’ '멀어지는 내 집 마련 꿈' 등 다양한 사례와 내용을 담고 있는데요. 실제 규제 대상은 전체 국민중 극히 일부에 불과합니다. 그런 만큼 과도한 비판보다는 정책이 나에게 어떤 영향을 줄지 꼼꼼하게 알아보는 게 더 중요할 겁니다.

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