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고무줄 세법에 농락당한 임대사업자

  • 2018.09.14(금) 11:25

임대사업 관련세법 툭하면 개정
혜택 줄였다 늘렸다 `들쭉날쭉`

임대사업자들이 또 뒷통수를 맞았다. 다주택자라도 임대사업자로 등록해서 임대를 주고 장기간 보유를 하면 다양한 세제혜택을 주겠다고 보장 한 것이 불과 1년 전이다. 
 
조정대상지역이라 할지라도 임대사업자는 양도소득 중과를 피하게 해주고, 보유요건 등만 잘 지키면 양도소득 장기보유특별공제 추가공제 혜택과 재산세, 종부세(합산배제) 감면혜택까지 주기로 했다.
 
민간임대사업자를 전월세 시장의 안전판으로 활용함과 동시에 이들로부터 임대소득세도 안정적으로 걷겠다는 양수겸장의 포석이었다.
 
이후 임대사업등록자는 크게 늘었다. 집을 팔 것이 아니라면 임대주택 공급이라는 정책에 부응하고 세제혜택도 받는 것이 유리하다는 판단에서다.
 
그런데 불과 1년만에 상황이 바뀌었다. 신규 취득하는 경우로 제한하긴 했지만 임대사업자로 등록하더라도 조정대상지역이라면 양도소득세를 10%포인트에서 최대 20%포인트 중과하고, 종부세도 합산과세한다는 정책이 발표됐다. 임대사업자에 대한 대출규제도 덤으로 따라왔다.
 
작년 11월말 임대사업자에 대한 인센티브 방안을 마련한 지 10개월만에 궤도를 갈아탄 것이다.
 
조세제도는 예측 가능해야 한다. 납세자가 재산의 보유·처분 등 의사결정을 하는데 결정적인 영향을 주기 때문이다. 하지만 틈만 나면 개정되는 세법은 납세자의 예측가능성과 이를 바탕으로 한 의사결정 기회를 박탈해 왔다. 특히 부동산 세제는 아침에 바꾸고 저녁에 고치는 일이 반복돼 왔다.  
 
비즈니스워치 택스워치팀이 역대 부동산 세제 중 임대사업자 세제혜택 개정 연혁을 따로 떼어서 점검해보니 일부 제도의 경우 납세자인 임대사업자들을 거의 농락하는 수준으로 운영돼 왔다.
 
# "올해 안에 팔아야 혜택"은 거짓말
 
대표적인 납세자 농락사례로는 1999년말에 신설된 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면혜택을 들 수 있다. 당시 미분양 대책의 하나로 나왔던 혜택인데, 신축주택을 매입해서 5년 이상 임대사업을 하고 양도하는 경우 양도소득세를 전액 면제해주는 파격적인 혜택이다보니 요건이 까다로웠다. 
 
1999년 8월20일~2001년 12월31일 사이에 신축된 주택이나 1999년 8월19일 이전에 신축된 공동주택(아파트) 중 1999년 8월20일 현재 미분양된 주택, 그리고 1999년 8월20일 이후 신축주택을 5년간 임대한 후에야 양도세를 전액면제 받도록 설계됐다.
 
그런데 2008년 12월26일 전액면제혜택을 80%로 줄인다는 내용으로 법이 바뀌었다. 다만 단서가 달렸는데, 2009년 12월31일까지 양도하면 종전처럼 전액면제해주겠다는 내용이다.
 
거래활성화대책으로 이해할 수 있겠지만 문제는 그 다음이다. 이 제도가 2010년 1월1일에 다시 전액면제 제도로 바뀐 것이다. 2008년말 정부정책만 믿고 부랴부랴 임대주택을 팔았던 사업자들만 '봉'이 된 셈이다.
 
어차피 100%이던 것을 올해 안에 팔지 않으면 80%로 깎겠다고 엄포를 놓은 뒤 다시 종전대로 제도를 운영한 것이다.
 
■ 신축임대주택 양도소득세 감면제도
1999.12.28 신설 : 5년 이상 임대시 면제
2008.12.26 개정 : 5년 이상 임대시 80%감면(단 2009.12.31까지 양도분은 면제)
2010.01.01 개정 : 5년 이상 임대시 면제
 
5년 이상 임대 후 양도하는 경우 양도소득세 50%를 깎아주고 10년 이상 임대후 양도하면 100% 감면(면제) 혜택을 주는 있는 장기임대주택 양도소득세액 감면제도도 혜택이 들쭉날쭉하면서 여러번 손질됐다. 
 
이 혜택은 1986년 1월1일~2000년 12월31일 중 신축주택과 1985년 12월31일 이전 신축 공동주택 중 1986년 1월1일 현재 미분양주택을 취득해 임대한 경우 등으로 제한돼 있다. 그마저도 2000년 12월29일 개정된 법에서는 2000년 12월31일 이전에 임대개시한 경우로 대상을 제한했다.
 
같은 혜택을 2008년 12월26일에는 2009년 12월31일까지 양도하지 않으면 5년 이상 임대시 40%, 10년 이상 임대시 80%로 줄이기로 했는데, 불과 1년 뒤인 2010년 1월1일 개정 세법에서는 종전과 같이 50%, 100%로 혜택을 돌려놨다. 신축임대주택 양도소득세 감면혜택과 마찬가지로 예측가능성이 뭉개진 사례다. 
 
■ 장기임대주택 양도소득세액 감면
1998.12.28 신설 : 5년 이상 임대 후 양도시 50%감면(10년은 100%)
2000.12.29 개정 : 2000.12.31 이전 임대개시한 경우에 한함
2008.12.26 개정 : 5년 이상 임대 후 양도시 40%감면(10년은 80%), 단 2009.12.31.이전 임대시 50%,100%
2010.01.01 개정 : 5년 이상 임대 후 양도시 50%감면(10년은 100%)
 
 
# 양성화 욕심에 과도한 혜택 줬다 비난
 
8년을 의무임대기간으로 두고 있는 준공공임대주택(현재는 8년 장기일반민간임대주택 포함)은 장기보유특별공제의 공제율을 추가로 얹어주는 혜택을 주는데 이제도도 짧은 기간에 많은 변화로 임대사업자들에게 혼란을 줬다.
 
2014년 1월1일에 도입된 이 제도는 준공공임대주택으로 8년 의무기간을 넘어 10년까지 임대하는 경우 장특공제율을 60%(일반임대는 30%)까지 적용해주면서 출발했다. 1년이 채 안된 2014년 12월23일에 법이 바뀌면서 8년 의무임대기간만 채워도 장특공제율을 50%까지 적용해주기로 했고, 다시 1년 뒤인 2015년 12월15일에는 10년 이상 임대하고 양도하면 70%까지 장특공제를 적용하도록 혜택을 늘렸다.
 
더구나 정부는 2019년부터는 8년 의무임대기간만 채워도 장특공제율을 70%까지 적용하겠다고 밝혔다. 전문가들조차 혜택이 과도하다는 지적을 하는 수준인데, 13일 대책에서 고가 1주택자에 대한 장특공제에 거주요건을(2년)을 추가했기 때문에 향후 임대사업자에 대한 장특공제도 유지를 장담하기 어렵게 됐다. 정부 계획대로 8년 임대주택에 70% 장특공제를 주면 다주택자가 2년 거주요건을 갖춘 1세대1주택 8년 보유자(64%)보다 더 높은 공제를 받는 상황이 된다.
 
■ 준공공임대주택(장기일반민간임대주택 포함) 장기보유특별공제율 특례
2014.01.01 신설 : 준공공임대 10년 후 양도시 60%
2014.12.23 개정 : 준공공임대 8년 후 양도시 50%(10년은 60%)
2015.12.15 개정 : 준공공임대 8년 후 양도시 50%(10년은 70%)
2019.01.01 개정 : 준공공임대 8년 후 양도시 70%(10년도 70%)/예정
 
# 4년간 법만 5번 바꿔
 
4년 동안 무려 5차례나 법이 개정된 경우도 있다. 보통 2년이나 3년간 한시적으로 시행되는 세제혜택들은 자연히 2년이나 3년마다 세법이 개정되기도 하는데, 소형주택 임대사업자의 임대소득세를 깎아주는 세제혜택은 2014년 1월1일에 신설된 후 2017년말까지 5차례나 법을 바꿨다.
 
2014년 1월1일에는 3호 이상 5년을 임대한 경우 소득세의 20%를 감면하는 혜택이 만들어졌고, 그해 12월23일에는 8년 의무임대기간을 갖춘 준공공임대의 경우 소득세액을 50%까지 감면하는 혜택이 추가됐다.
 
또 2015년에는 감면율이 5년 이상 임대시 30%, 8년 준공공임대시 75%로 인상됐고, 2016년말에는 3호 이상을 4년만 임대해도 30%의 소득세액감면 혜택을 받도록 법이 바뀌었다. 그 다음해인 2017년 12월에는 임대주택의 호수 기준이 3호에서 1호로 대폭 낮아졌다.
 
혜택이 해마다 파격적으로 늘긴 했지만 현재 2019년 말까지 발생한 소득에 대해서만 한시적으로 적용하도록 일몰기한이 정해져 있는데다 올해 말에 또 세법이 바뀌지 말라는 법이 없어서 불안하기는 마찬가지다.
 
■ 소형주택 임대사업 소득세액 감면
2014.01.01 신설 : 3호 이상 5년 임대시 20%감면
2014.12.23 개정 : 준공공임대 8년이면 50%감면
2015.12.15 개정 : 감면율 30%/75%(준공공)로 상향
2016.12.20 개정 : 3호 이상 4년 임대시 감면(준공공은 8년)
2017.12.19 개정 : 1호 이상 4년 임대시 감면(준공공은 8년)
 
폐지 수순을 밟고 있는 혜택들도 있다. 준공공임대주택을 10년 이상 임대한 후에 양도하는 경우 양도소득세 전액을 감면하는 혜택은 2014년 연말에 법이 만들어졌지만 지난해말 1년 더 연장된 후 올해 말까지만 유지될 예정이다. 
 
정부는 올해 세법개정안에 이 혜택의 폐지법안을 포함해서 국회에 제출한데 이어 13일 대책에서도 주택가액기준을 신설(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택만 적용)하는 등 요건을 까다롭게 했다.
 
2000만원 이하의 임대소득에 대한 비과세 혜택도 올해 말까지만 유지된다. 내년부터는 분리과세로 소득세를 내는 대신 필요경비율을 70%까지 올려서 세부담을 최소화하는 방법으로 과세전환된다. 1999년말에 신설된 이 혜택도 7차례나 법개정을 거쳤다.
 
■ 준공공임대 10년 후 양도소득세액 100% 감면
2014.12.23 신설 : 2017.12.31 이전 취득 후 3개월 내 등록
2017.12.19 개정 : 2018.12.31 이전 취득 후 3개월 내 등록
2018.08.31 : 2018년말 이후 폐지하는 법안 국회 제출
2018.09.13 개정 : 주택가액 기준 신설(수도권 6억원, 비수도권 3억원이하만 적용)
 
■ 임대소득 비과세
1999.12.28 신설 : 3주택 이하 소유자의 주택임대소득
2003.12.30 개정 : 2주택 이하 소유자의 주택임대소득
2006.02.09 개정 : 1주택 소유자의 주택임대소득
2010.12.27 개정 : 기준시가 9억원 이하 1주택 소유자의 주택임대소득
2014.12.23 개정 : 2016.12.31 이전의 2000만원 이하 주택임대소득
2016.12.20 개정 : 2018.12.31 이전의 2000만원 이하 주택임대소득
2019.폐지예정 : 분리과세로 과세 전환
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