진행: 김선경 / 출연: 임명규, 이상원(이상 택스워치팀), 박정수(세무법인 다솔 세무사)☞절세수다방 네이버오디오클립으로 듣기
집을 여러 채 가진 집주인이라면 올해부터 시행된 임대소득세를 주목해야 합니다. 이제 연간 임대소득이 2000만원 이하라도 소득세를 납부해야 하는데요. 임대사업자로 등록하면 절세가 가능하다고 하지만, 오히려 건강보험료가 늘어날까봐 걱정인 분들도 많죠. 임대사업자로 등록하기 전에 어떤 점을 유의해야 하는지 세무법인 다솔 박정수 세무사와 이야기 나눠봤습니다.
- 임대소득 과세 대상은 누구인가
▲ 2주택 이상 소유하면서 월세를 준 집주인, 3주택 이상 소유하면서 전세를 준 집주인이 과세 대상입니다. 1주택자 중에서도 공시가격 9억원을 넘는 고가주택을 갖고 있으면 임대소득세를 냅니다. 주택 2채 가진 사람이 한 채를 월세 주고, 다른 한 채에 살고 있더라도 임대소득세를 내야 합니다. 지난해까지 연간 임대소득이 2000만원을 넘는 경우에만 과세했지만, 올해부터 2000만원 이하인 집주인도 과세 대상에 포함됐습니다.
- 월세로 80만원 받고 있다면 임대소득세는
▲ 월세 80만원이면 1년에 벌어들이는 임대소득이 960만원이죠. 임대소득세는 43만원을 내야 합니다. 월세로 50만원을 받고 있더라도 15만원의 임대소득세를 내게 됩니다. 연간 임대수입이 400만원 이하, 월세 기준으로 33만원 이하인 경우에는 임대소득세가 없습니다.
- 전세의 경우 보증금이 얼마를 넘어야 과세대상인가
▲ 전세를 통한 임대소득이 3억원을 초과하는 부분에는 '간주임대료'라는 개념을 통해 임대소득을 계산합니다. 전세보증금 합계액이 6억7000만원을 넘으면 과세대상이며, 임대사업자로 등록하면 12억2500만원이 임대소득세 과세의 기준선입니다.
- 임대소득세를 절세할 수 있는 방법은
▲ 주택임대사업자로 등록하면 여러 세제혜택이 있습니다. 8년 이상 임대사업자로 등록하면 임대소득세를 75% 감면, 4년 이상 등록하면 30% 감면받을 수 있죠. 월세 80만원 받는 분들은 8년 이상 장기임대사업자로 등록하면 임대소득세가 없습니다. 월세 120만원 받는 경우 연간 임대소득세 80만원 나오지만, 8년 임대로 등록하면 7만원만 내면 됩니다.
- 임대사업자로 등록하면 건강보험료 부담이 늘어나지 않나
▲ 피부양자 상태에서 소득이 없던 분들이 임대사업자 등록하면 소득이 발생하죠. 그러면 건강보험료를 내게 됩니다. 월세 80만원 받는 분이 재산 5억원, 4000만원 이하 자동차를 보유했다면 임대주택 등록을 안하면 월 14만원씩, 연간 170만원을 냅니다. 월세 120만원 받으면 월 16만원씩, 연간 192만원의 보험료를 내게 됩니다. 월세 80만원인 경우에는 임대사업자로 등록해도 추가 보험료 부담이 없습니다. 월세 120만원이면 임대사업자 등록해도 8년 장기임대 등록하면 월 3만원씩 연간 36만원의 건강보험료를 납부하게 됩니다.
- 국민연금보험료 추가 부담은 얼마일까
▲ 국민연금은 발생한 소득의 9%를 납부하는데, 월세 80만원이면 월 7만원, 연간 84만원을 냅니다. 월세 120만원이면 월 10만원, 연간 120만원을 내게 되죠. 건강보험료와 국민연금보험료는 계산식이 복잡하고 각각 처한 상황이 다르기 때문에 직접 확인해보는 게 좋습니다.
- 임대사업자 등록하기 전에 주의할 점은
▲ 등록하려면 빨리 하는 게 좋습니다. 2019년은 1월이 이미 지나갔어요. 2월에 임대사업자로 등록해도 1월치 12분의1은 미등록 상태로 임대소득세를 계산하게 됩니다. 연중에 등록한 경우에는 월별로 등록 여부를 따져보는데요. 15일 이전에 등록했으면 그 달에 임대사업자로 등록한 것으로 간주하고, 15일 이후에 등록하면 다음 달에 등록한 것으로 계산합니다. 이렇게 2019년치 임대소득에 대한 세금을 계산한 후 2020년 5월 관할 세무서에 자신 신고를 해야 합니다.
- 임대사업자로 등록하면 좋은 점은
▲ 보유하는 동안 세제혜택이 큽니다. 임대소득세뿐만 아니라 재산세나 종합부동산세 감면도 있어요. 장기임대등록한 주택을 처분할 때도 장기보유특별공제, 중과세 배제 등의 혜택이 있죠. 공동주택이나 오피스텔은 임대사업자로 등록하면 취득세를 감면받을 수 있어요. 건강보험료도 2019년부터 보유기간에 따라 80%까지 감면받을 수 있습니다. 장기임대주택을 등록하고 거주주택을 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다.
- 임대사업자의 단점은
▲ 여러 가지 의무가 생깁니다. 장기임대주택으로 등록하면 의무임대기간을 충족해야 하고, 임대료 상한제로 인해 연간 5% 넘게 올리지 못하죠. 임차인이 바뀌면 임대차변경 신고서를 시·군·구청에 일일이 신고해야 합니다.
- 임대사업자 어떻게 등록하나
▲ 거주지 관할 시·군·구청에 방문해서 직접 신분증과 등기권리증, 임대차계약서 등을 제출하게 되는데요. 요즘은 '렌트홈(임대등록시스템)'이라는 온라인 신청 홈페이지가 있어요. 집에서도 간편하게 임대사업자로 등록할 수 있고, 세무서에도 자동으로 등록해주는 서비스가 있으니 참고하면 좋습니다.
