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[절세수다방]세대분리된 줄 알고 팔았다간 '억' 소리

  • 2019.02.15(금) 14:55

[귓등으로 들어도 돈이 되는 절세수다방]

택스워치가 매주 네이버 오디오클립과 팟캐스트, 유튜브를 통해 청취자 여러분을 찾아갑니다. 세금을 잘 모르는 사람도 무심코 듣다 보면 절세의 지름길로 들어설 수 있습니다. 귓등으로 들어도 돈이 되는 절세수다방을 지금 바로 만나보세요. [편집자]

진행: 김선경 / 출연: 임명규, 이상원(이상 택스워치팀), 박정수(세무법인 다솔 세무사) ☞절세수다방 네이버오디오클립으로 듣기

집을 팔 때는 양도소득세가 가장 걱정이죠. 다주택자의 경우 규제가 강화되면서 무시무시한 중과세율을 감당해야 하고, 1주택자도 고가주택인 경우에는 양도세 부담이 커지고 있거든요. 부동산 전문가들은 이럴 때일수록 반드시 전문가와 상담을 한 후에 주택을 매매할 것을 권하는데요. 양도소득세를 전문적으로 컨설팅하고 있는 세무법인 다솔의 박정수 세무사에게 직접 양도소득세 줄이는 방법을 물어봤습니다.

- 1주택자는 비과세라고 알고 있는데

▲정말 1채만 갖고 있다면 양도세 부담이 없는 것이 원칙이지만 실거래가 9억원이 넘는 고가주택은  9억원을 초과한 부분의 양도차익에 대해서는 세금을 부담해야 합니다. 물론 이 경우에도 세금부담은 아주 적습니다. 예를 들어 10억원짜리 1주택을 판다고 할 때 9억원을 초과한 1억원에 대해 세금을 내는 것이 아니라 9억원 초과비율인 10%만 양도차익에서 세금을 내는 겁니다.

10억원에 팔고 양도차익이 5억원이라도 9억원 초과비율이 10%이기 때문에 5억원이 아닌 5000만원이 과세대상이 되는 것이죠. 여기에 장기보유특별공제(장특공제)까지 최대 80%(10년 이상 보유시)를 적용받기 때문에 실제 내는 세금은 더 줄어듭니다.

- 최근 1주택자도 세부담이 늘었다던데

▲1세대1주택인 경우 종전에는 2년 이상 보유만 해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었는데요. 이른바 8.2대책이 발표된 2017년 8월 2일 이후에 취득한 주택의 경우에는 조정대상지역에 한해 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건까지 갖춰야만 비과세 받을 수 있도록 규정이 바뀌었어요.

또 이사 등의 문제로 일시적인 2주택자가 1세대1주택 비과세혜택을 받는 경우에도 이사 후 기존 주택을 3년 이내에만 팔면 비과세 혜택을 받았지만 2018년 9월 13일(9.13대책 발표일) 이후 조정대상지역에 취득한 주택은 기존 주택을 2년 이내에 팔아야만 비과세를 받을 수 있어요.

다주택자가 임대사업을 하고 있으면서 본인이 2년이상 거주한 주택 1채를 양도하는 경우에는 양도세를 비과세 해주는 혜택도 있는데요. 종전에는 여러 임대주택을 임대사업자 본인의 거주주택으로 바꿔가면서 2년 거주요건만 갖추면 비과세 혜택을 받았지만, 앞으로는 임대사업을 하는 동안 생애 1번만 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

또 다주택자도 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택이 됐을 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는데요. 이 때에도 종전에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간을 계산할 때 다주택자인 기간을 포함해서 최종적으로 파는 주택의 보유기간이 2년이 넘으면 1주택 비과세를 받았지만 앞으로는 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 2년 이상 보유해야만 비과세를 받을 수 있습니다.

- 다주택자가 양도세를 줄이는 방법은

▲다주택자는 조정지역의 경우 최대 62%라는 어마어마한 세율로 세금을 중과하는데요. 다주택자가 세금을 줄이는 방법은 크게 2가지가 있어요. 잘 팔거나 빨리 임대사업을 하는 것입니다.

팔 때에는 우선 양도차익이 적은 주택부터 먼저 팔아야 하고, 조정대상지역이 아닌 곳의 주택부터 팔아야 합니다. 만약 수도권인데 기준시가가 6억원 이하이고 면적이 85㎡이하라면 팔지 않고, 당장 임대사업 등록을 해서 보유기간 동안 각종 세제혜택도 받고, 팔 때에도 양도세 비과세와 장특공제 혜택을 챙기는 것이 좋죠.

- 정말 주의해야하는 것은

▲절대로 형식적인 세대분리를 하면 안됩니다. 자녀와 같이 살고 있지만 자녀가 다른 주택으로 전입신고가 됐다고 해서 서로 다른 세대라고 생각하는 경우가 있는데, 큰일 납니다. 항상 세법은 실질과세가 원칙이기 때문에, 거주와 생계를 함께 했는가가 중요하지 주소지가 중요하지 않거든요.

또 오피스텔이 있는 경우에는 꼭 처분하기 전에 오피스텔의 실제 용도를 확인해야 해요. 주거용인 경우 주택으로 간주되기 때문에 1채만 있는 것으로 알고 있다가 처분했는데 오피스텔이 하나 더 있어서 다주택으로 중과세율을 적용받을 수 있거든요.

오피스텔의 경우 일부 중개사들이 전입신고를 하지말라거나 월세 세액공제를 받지 말라는 권유를 하기도 하는데, 이런 식으로 형식적인 비과세 요건을 갖췄다고 생각했다가 실질은 그렇지 않아서 무거운 세금을 무는 경우가 적지 않아요. 괜한 꼼수를 부리면 안됩니다.

그밖에 세심하게 챙겨야 할 것들이 많은데요. 양도세는 과세연도 단위로 합산되기 때문에 한 해에 여러 주택이나 부동산을 몰아서 처분하지 말아야 합니다. 또 재개발이나 재건축으로 현금청산받은 경우에도 양도세를 물고, 조정대상지역인 경우에는 중과세율까지 적용된다는 점을 알아야 합니다.  조정대상지역에서 강제 수용된 경우에도 마찬가지죠. 이런 복잡한 상황을 대비해서 전문 세무대리인에게 다양하고 깊이 있는 컨설팅을 받는 것이 좋습니다.

-장특공제 혜택도 줄었다던데

▲고가의 1주택자인 경우 10년 보유하면 최대 80%의 장특공제를 받는데요. 2020년부터는 2년 거주요건을 갖춰야만 최대 80%의 공제율을 적용할 수 있어요. 요건을 갖추지 못하면 일반공제율(최대 30%)이 적용됩니다.

장특공제 적용에 있어서는 취득시기와 양도시기를 착각해서 손해를 보는 경우가 있는데요. 하루이틀만 더 보유하면 몇% 더 많은 공제를 받을 수 있는데 그것을 모르고 처분하는 사례죠.

이 경우 잔금날짜만 기억하면 쉽습니다. 집을 사면서 '잔금을 준 날'이 취득한 날이고, 집을 팔면서 '잔금을 받은 날'이 양도일이죠. 취득일과 양도일 사이가 최소 3년이 넘어야 장특공제를 받을 수 있습니다.

-파는 것보다 증여하는 게 더 유리할까

▲무조건 증여가 유리한 것은 아니에요. 양도했을 때 예상되는 세액이 증여세보다 많다면 증여를 고민해 볼 수 있을텐데, 그렇지 않은 경우도 있으니까요.

예를 들어 2주택인데 일시적인 2주택이 아니고, 조정대상지역의 주택을 처분하고 싶은 경우 세대가 분리돼 있는 자녀에게 증여를 한다면 세금부담이 더 적을 수 있겠죠. 나머지 주택은 1주택으로 비과세를 받을 수 있고요.

이 때 단독주택같은 경우 토지와 건물을 분리해서 건물만 증여하는 방법도 있어요. 단독주택은 가치평가를 해야하는데 건물은 평가해도 가액이 그리 높지 않거든요. 증여공제 5000만원도 활용할 수 있죠.

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