수도권 점포겸용주택 필지 분양에 구름떼 같은 수요가 몰리고 있다. 저금리 시대가 지속되는 가운데 점포주택을 지어 '거주+임대수익'을 얻기 위해서다.
특히 수도권 신도시는 서울 접근성이 좋고 교통여건도 개선되고 있어 거주 수요와 유동인구가 많다. 그런 만큼 상가와 주택 임대가 가능한 점포주택이 새로운 투자처로 떠오르고 있다.
점포주택 필지 분양 경쟁률은 수백 대 1을 웃돈다. 지난 1월 분양한 경기 의정부 민락2지구 점포겸용주택 용지는 평균 307대 1, 최고 1352대 1을 기록했고, 남양주 별내(2월 분양) 역시 평균 110대 1, 최고 291대 1을 달성하며 높은 인기를 실감했다.
◇ 위례 점포주택 '땅값+건축비' 20억원
| ▲ 위례신도시 점포겸용주택(사진: 이명근 기자/qwe123@) |
한국토지주택공사(LH)가 지난해 8월 공급한 위례신도시 내 점포겸용주택 용지는 상징적인 사례로 꼽힌다. 총 45필지 분양에 1만7531명이 신청해 평균 경쟁률 390대 1, 예정지번 2104-1은 2746대 1로 최고 경쟁률을 기록했다.
그렇다면 위례신도시에 점포주택을 지으면 얼마나 남을까. 최고 경쟁률 필지인 2104-1번지의 경우 부지면적은 255㎡(77평), 공급가격은 11억4500만원(3.3㎡당 1480만원)이다.
이 지역은 건폐율과 용적률이 각각 60%, 160% 이하가 적용되며 최고 층수는 4층, 총 5가구 이하로 지을 수 있다. 이를 토대로 1층에 상가, 2~4층에는 주택을 지을 경우, 8억원(3.3㎡당 400만원선) 정도 든다. 여기에 취득세 등 부대비용을 더하면 최종 투자금액은 19억~20억원 수준이다.
◇ 임대수익률 6.5% 수준
현재 위례신도시 점포주택 필지에선 공사가 한창이다. 이미 완공된 건물을 중심으로 1층 상가에는 대부분 공인중개사무소들이 자리를 잡고 있다. 2~3층 주택 입주도 시작됐다.
우선 이 지역 땅값은 3.3㎡ 당 2000만원 수준이다. 일반 분양가 대비 500만원, 원주민들이 보상으로 받은 가격(평당 1000만원)으로 계산하면 2배 가량 오른 셈이다. 땅값 차익만 4억~8억원에 달한다.
| ▲ 사진: 이명근 기자/qwe123@ |
위례신도시 부동산 관계자에 따르면 1층 상가의 경우 보증금 1억원, 월세 600만원 정도에 가격이 형성돼 있다. 일부 상가는 절반만 쪼개 임대해 보증금 5000만원, 월세 300만원을 받는 곳도 있다.
2~3층 주택은 투룸 형태 전세는 2억~2억3000만원, 이보다 큰 방 3개인 집은 2억5000만~3억원 정도다. 건축 초기단계여서 임대료로 건축비를 부담하려는 건물주들이 많아 대부분 전세 매물이다.
점포주택 건물주 대다수는 4층 주택에 본인이 거주하고 1층 상가와 2, 3층에 각 2가구씩 4가구는 임대한다.
이 때 상가 보증금 1억원과 주택 전세보증금 8억원(각 2억원) 등 총 9억원 가량을 회수할 수 있다. 또 매달 600만원(상가 월 임대료)의 고정 수입을 얻을 수 있어 일반 분양으로 필지를 구입했을 때 임대 수익률은 6.5% 정도를 기대할 수 있다.
◇ 주택 임대는 문제 없지만...
이 지역은 2018년 개통 예정인 우남역과 도보로 7~8분 거리에 있고, 전세 매물이 대부분이라 주택 세입자를 찾기는 어렵지 않을 전망이다. 다만 인근에 대규모 상업지역이 있다는 점은 걸림돌이다.
위례 오성 공인중개소 조성재 대표는 “비싼 아파트 대신 저렴한 전셋집을 구하는 수요자와 강남 재건축 이주자들이 많이 찾고 있어 주택 임대를 통한 수익은 안정적으로 확보할 수 있을 것”이라며 “하지만 상가는 공급량이 많아 세입자를 구하기 쉽지 않을 수 있다”고 말했다.
이를 극복하려면 유동인구를 흡수할 수 있는 특화된 상권을 만들고 적정 수준의 임대료를 유지하는 것이 필요하다. 상권이 성공적으로 형성된다면 점포주택을 통해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 분석이다.
| ▲ 사진: 이명근 기자/qwe123@ |
함영진 부동산114 리서치센터장은 “분당 정자동의 카페거리 같은 상권이 형성된다면 유동인구를 흡수할 수 있어 상가에 들어오려는 세입자 확보가 가능할 것”이라며 "무리하게 웃돈을 주고 땅을 산 사람들은 투자비용 대비 수익률이 낮다는 점을 염두에 둬야 한다”고 설명했다.
